«До конца лета явного снижения цен не будет» — эксперт о рынке новостроек Минска

Ситуацию на рынке новостроек Минска и то, что может ожидать его в ближайшее время, мы обсудили с управляющим партнёром группы компаний ViVa Invest, экспертом Юрием Жарковым.

Что привело к ажиотажному спросу

Эксперт вспоминает предшествующий росту застой столичного рынка, который сопровождался дефицитом выделяемых под строительство земельных участков. Недоступными всё это время оставались и кредиты на жильё, стоимость которых вытеснила с рынка более 60% условно платежеспособного активного спроса. Граждане, не нуждавшиеся в поддержке банков, пребывали в ожидании ценового «дна». Таким образом, большая часть населения осознанно либо вынужденно пребывала в стадии накопления средств, формируя обеспеченный отложенный спрос.

Так совпало, что рынок нащупал дно ко времени, когда банки уже встали на путь системного снижения стоимости жилищных кредитов. Потребители к этому времени накопили средства на первоначальный взнос, став желанными заёмщиками для банковской системы, а застройщики представили в столице новые проекты.

— Обеспеченный отложенный спрос и доступные систематически дешевеющие вслед за пикирующей ставкой рефинансирования кредиты — два фактора, которые привели к ажиотажному спросу на квартиры в начале года. Колоссальным он был и весь прошлый год, — уточняет эксперт.

Юрий Жарков приводит пример реализации квартир в жилых комплексах эконом-класса в микрорайонах Степянка и Каменная Горка. Потребительская активность побуждала чаще двух раз в месяц пересматривать ценовую политику в попытке ограничить темпы поглощения. Только в первом квартале 2018 года «квадрат» в новостройках программы «Доступное жильё» в среднем прирос на 90 долларов США.

— Вместо 30−40 квартир в начале текущего года мы стали продавать 5−10 к концу первого квартала с каждой площадки. Учитывая, что большинство домов названных жилых комплексов введено в эксплуатацию, новый темп продаж в данный момент и нас устраивает, и характерному сезонному спаду соответствует. Однако не каждый застройщик будет удовлетворён подобными темпами продаж, — дополняет Юрий.

Впереди новый виток «спирали»

Нынешнее лето и грядущая осень, как правило, возвращающая рынку недвижимости активность, кардинально отличаются от лета 2016 года и осени 2017-го, когда мы наблюдали рост активности и, соответственно, цен. Потребители, которые имели в распоряжении двухлетний накопительный период, в основной своей массе уже решили свои жилищные вопросы.

— Количество сделок резко снизилось, хотя объём предложения и не прирастает с каждым летним месяцем, в отличие от первого зимнего квартала. Особенно это заметно на вторичном рынке, где решения о продаже и ценовой политике принимают граждане, а не застройщики, как правило, нуждающиеся в ритмичном поступлении средств для ведения строительства, — констатирует Юрий Жарков.

Что касается кредитов, то присущая им доступность уже никого не удивляет, и очередь за ними в летние месяцы не стоит.

— В нашей практике имели место случаи, когда потребители, обладавшие необходимой для первоначального взноса суммой и соответствовавшие изменившимся критериям оценки платежеспособности, оценивали текущую стоимость кредитов на жильё тезисом «очень дорогие кредиты» и принципиально отказывались от сделки, — отмечает Юрий Жарков.

Застройщики декларативно держат цены

Судя по проектным декларациям коммерческих застройщиков, большинство из них продолжают держать цены. Государственные же застройщики предпочитают сразу «заявляться» немного ниже рынка, избегая тем самым конкуренции за качество и нивелируя риск дефицита специального счёта строительства.

Психологию застройщиков, а скорее, даже реализационную политику, можно понять. В условиях, когда больше года на рынке господствовал восходящий ценовой тренд, поддерживаемый ажиотажным спросом и доступными кредитами, снижать цены в угоду сезонной слабости потребительского спроса не рационально.

— Думаю, что до конца лета явного снижения цен в среднем по рынку не предвидится, но скидок и акций будет достаточно, — высказывает свою точку зрения Юрий Жарков. — В ближайшем будущем нас, вероятно, ждёт сбалансированный, «скучный» по своему характеру рынок, лишённый импульсивных потребительских настроений и, надеюсь, экономических шоков. По крайней мере, текущего набора известных и прогнозируемых факторов достаточно, чтобы рассчитывать на относительную стабильность в среднесрочной перспективе.