Пожизненная кабала или невероятно выгодные условия? Изучаем все «волшебные» кредиты и многолетние рассрочки на квартиры в минских новостройках (Upd!)

До недавних времен застройщики не мудрили — предоставляли беспроцентную рассрочку до конца строительства, что, по сути, означало: вы платите деньги, на которые строится дом. Сейчас застройщики стали гораздо изобретательней и немного хитрее. Они предлагают своим клиентам более выгодные кредиты, чем на общих основаниях выдают банки, а также многолетние рассрочки с переплатами и без них. Кто от этого выиграет, а кто совсем наоборот? Разбираемся со всеми финансовыми инструментами в одной статье.

Dana Holdings: кредит дешевле СР и рассрочка на 8 лет

Dana Holdings умеет удивлять. На квартиры во всех новостройках компании («Маяк Минска», «Парк Челюскинцев», Vogue, «Вивальди», «Чайковский», «Минск-Мир») предоставляется рассрочка на 5−8 лет и кредит дешевле ставки рефинансирования (СР).

Правда, рассрочка окажется с переплатой, и местами довольно существенной. Но зачастую она все равно будет дешевле любого кредита (в том числе специального, о котором ниже). Например, на покупку квартир в комплексе «Минск-Мир» и Vogue застройщик предоставляет рассрочку на 8 лет, в течение которых переплата составит 30−40%, и не больше 5−6% в год. Все это, конечно, очень приблизительно, и операторы колл-центра рекомендуют уточнять подробности в офисе застройщика.

Кроме этого, на все новостройки Dana Holdings «АСБ Беларусбанк» предоставляет кредит «Ипотека с нами», условия по которому необъяснимо хороши. Первоначальный взнос — от 10%, первые три года процентная ставка составляет 8,0% (ставка рефинансирования минус 2,5 п. п), а с четвертого — ставка по кредиту сравнивается со ставкой рефинансирования и дальше не растет. Отсрочка на погашение основного долга — до 18 месяцев. Досрочное погашение кредита осуществляется в любое время без штрафных санкций.

СР — это ставка, по которой Нацбанк кредитует коммерческие банки. Иначе говоря, «Беларусбанк» выдает кредиты на жилье от Dana Holdings в убыток себе либо застройщику. Для сравнения: строительство абстрактного жилья «Беларусбанк» кредитует на таких условиях: первые два года — по ставке рефинансирования, с третьего — СР+3 п.п.

Мы спросили пресс-службу «Беларусбанка», за чей счет организован сей банкет, но в ответ получили лишь сухое: «Особенности партнерского соглашения с Dana Holdings являются коммерческой тайной». Риэлтеры столичных агентств недвижимости тоже не смогли прокомментировать данный финансовый инструмент. Считается, что Dana оплачивает разницу из своего кармана, но почему бы ей просто не снизить цены квартир? Ведь это будет гораздо наглядней для покупателя. Внятного ответа на этот вопрос никто не дает.

Самые недорогие квартиры от Dana Holdings сейчас продаются в ЖК «Минск Мир»: «евродвушка» общей площадью 46 кв. м обойдется в $ 42 696 ($ 929 за «квадрат»). В комплексе много «однушек» такого же метража, которые стоят примерно столько же. Эти варианты расположены в доме «Эмиратс Волна», который сдается лишь в 2020 году.

Готовый дом «Диадема» в составе ЖК «Минск-Мир» распродан почти полностью. Здесь еще остались две приемлемые «трешки»: на 72 и 92 кв.м. Стоят они примерно одинаково: $ 83 и $ 85 тыс. соответственно. Их тоже можно купить в рассрочку на 8 лет с 30−40-процентной переплатой за весь период.

Недорогие квартиры-студии застройщик продает и в ЖК «Парк Челюскинцев» (первый пуск собираются сдать в конце 2020 года), но там метражи совсем крохотные и квадратный метр выходит отнюдь не дешевым: за студию на 25 кв. м придется заплатить $ 38 тыс, «двушка» на 40 кв. м обойдется в $ 53 тыс. Да и условия рассрочки по этому комплексу отличаются: за первый год к каждому кв. м добавится около $ 100 переплаты, и это при том, что до сдачи дома останется еще почти два года. Остальные комплексы от Dana Holdings элитней и, соответственно, дороже.

Получается, что дома с недорогими квартирами от Dana Holdings будут сданы только через 2−3 года, так что кредит ниже СР, выдаваемый на первые три года — это по сути рассрочка до конца строительства под довольно высокий процент. Правда, с четвертого года кредит будет равен ставке рефинансирования (не важно: снизится она или подрастет), а это уж очень заманчивое условие, подвоха в котором мы не обнаружили.

«Тапас» и его беспроцентная рассрочка на ЖК «Мегаполис»

Застройщик «Тапас» готов рассрочить покупку квартир в V очереди ЖК «Мегаполис» на 2,5 года без процентов и переплат. Но для многих квартир V очереди это по сути будет рассрочкой до конца строительства: так, например, IV-V подъезды дома сдаются только во II квартале 2020 года. Впрочем, аналогичные квартиры по такой же цене можно купить и в 8−10-м подъездax, срок сдачи которых — II квартал 2019 года. К тому времени от беспроцентной рассрочки останется около 1,5 лет, что совсем неплохо. Самая недорогая «однушка» общей площадью 44 кв. м будет стоить здесь $ 49 тыс. Самая бюджетная «двушка» общей площадью 66 кв. м обойдется в $ 71 тыс.

1−3-й подъезды сдадут быстрее — в конце 2018 года, но цены там заметно выше: за «однушку» в 44 кв. м придется отдать почти $ 54 тыс., а за «двушку» 66 кв. м — почти $ 75 тыс. Получается, каких-то лишних полгода беспроцентной рассрочки обойдутся дольщикам этих подъездов в $ 4−5 тыс. за квартиру.

Жилье в готовых домах ЖК «Мегаполис» продается с беспроцентной рассрочкой на 1 год. Но здесь большие метражи, да и «квадрат» недешевый: «однушка» общей площадью 61 кв. м обойдется в $ 74.4 тыс., двухкомнатная на 74 кв. м — в $ 86,6 тыс.

Квартиры в ЖК «Мегаполис» можно купить и в лизинг — под 5,4% годовых (только на первый год СР-5,1 п. п, далее — под СР+2 п. п), но особенность этого финансового инструмента такова, что квартира не станет собственностью лизингополучателя до тех пор, пока он до копейки не выплатит весь долг с процентами.

ЖК «Александров Парк» — рассрочка на 4 года

Небесплатная рассрочка предусмотрена на все строящиеся квартиры в ЖК «Александров парк»: сдача второго и третьего дома намечена на август и декабрь. Однокомнатные квартиры в них стартуют от $ 40 тыс., «двушки» — от $ 55 тыс., трехкомнатные — от $ 83 тыс. Средняя цена «квадрата» во всех квартирах, независимо от количества комнат — $ 950 при единовременной оплате. С рассрочкой на 4 года стоимость 1 кв. м вырастет на $ 120 (около 12,6% за весь период).

«А100 Девелопмент», «Трайпл» и другие партнеры «БПС-Сбербанка»

«БПС-Сбербанк» совместно с застройщиками «А100 Девелопмент», «Си-трейдинг» и «Трайпл» разработал партнерские программы для покупателей квартир в новостройках. Смысл у них примерно одинаковый: льготная процентная ставка по кредиту на первый год и 15,5% со второго года (СР+5 п. п), что совсем не дешево. Если брать кредит на длительный срок, то уж лучше напрямую в «БПС-Сбербанке»: он предоставляется под 15% за первый год пользования, 13% (СР+2,5 п. п) — со второго года. Для физлиц, застрахованных от болезней и несчастных случаев на весь период кредитования, работников некоторых организаций и владельцев некоторых карточек «БПС-Сбербанка» годовая ставка будет еще на 0,5% ниже.

Но для тех, кто намерен рассчитаться по кредиту в течение первого года, перечислим условия партнерских программ от застройщиков более подробно.

На все проекты «А100 Девелопмент» «БПС-Сбербанк» выдает специальный кредит «Новоселье со Сбербанком», ставка по которому за первый год составит 10,5% (ставка рефинансирования), но уже со второго вырастет до 15,5% (СР+5 п. п). На таких условиях можно окредитовать до 90% стоимости жилья.

Самые недорогие квартиры застройщик сейчас продает в клаб-хаусах Новой Боровой. Это два монолитных столбика на стилобате, внутри которого будет организован паркинг, а на его крыше — открытая терраса. В домах обустроят красивые входные холлы с консьержем, клуб жильцов, лобби, фитнес-зал и детскую комнату.

Сейчас клаб-хаусы выставлены на акцию: «однушки» площадью 32 кв. м за $ 36 тыс. уже разошлись, но остаются однокомнатные на 46 кв. м за $ 53 тыс. и «двушки» на 52 кв. м за $ 60 тыс. Кроме того, на 60% стоимости квартиры застройщик готов предоставить беспроцентную рассрочку до конца строительства — оба дома сдаются одновременно, во II квартале 2020 года. Иными словами, обычная рассрочка окажется гораздо выгоднее партнерского кредита.

В ЖК «Пирс» жилье будет дороже. Например, самая бюджетная урбан-вилла общей площадью 40 кв. м сейчас выставлена на продажу за $ 54 тыс. из расчета $ 1350 за «квадрат».

Застройщик «Си-Трейдинг» предлагает окредитовать покупку квартиры в ЖК «Уручский-2» с тем же «БПС-Сбербанком»: ставка по кредиту за первый год составит 7%, со второго — 15,5% (СР+5 п. п). Первый взнос — от 10%, срок — до 20 лет. В «Уручском-2» остались только «однушки»: площадь — 47 кв. м, цена — $ 47 тыс. Дом собираются сдать 30 июля 2018 года.

Квартиры от застройщика «Трайпл» в элитном ЖК «У Троицкого» тоже можно купить в кредит. Точнее, одну квартиру: непроданной здесь осталась лишь «трешка» на 160 кв. м по $ 1600 каждый. Кредитуется по той же схеме: ставка за первый год — 9%, со второго — 15,5% (СР+5 п. п). Правда, в данном случае не выйдет взять кредит на 90% стоимости, ведь лимит составляет $ 150 тыс.

Для уручского ЖК «Липень» кредит будет немного дороже: первый год — 9,9%, со второго — 15,5%, как у всех. Условия те же: 10% — первоначальный взнос, срок — до 20 лет, залоги, поручители.

В «Липене» «однушки» имеют площадь 45 кв. м и цену от $ 1050 за «квадрат», «двушки» — 60−64 кв. м с ценой «квадрата» от $ 1030, «трешки» — 78−82 кв. м от $ 975 за каждый, в зависимости от этажа и планировки. Последниe два дома в ЖК «Липень» (№ 5 и № 6) до 28 февраля обещают сдать в эксплуатацию.

Кредит «Дружная будоўля» от банка «БелВЭБ»: 11% на весь срок в Лебяжем

Именно на таких условиях ИООО «Белинтерросинвест» предлагает окредитовать покупку квартир на Мястровской, 4, и Мястровской, 6 (ЖК «Славянский»). Жилой комплекс сдан в эксплуатацию, в нем осталось порядка 15 квартир: «однушки» площадью 47−48 кв. м по $ 1250−1300 за «квадрат», «двушки» на 63,5−67 кв. м по 1180—1290 за «квадрат», «трешки» на 89−94 кв. м по $ 1180 каждый.

На таких же условиях можно окредитовать покупку квартир от застройщика «Внешэкономстрой» в доме по адресу Мястровская, 24, и Победителей, 27 («Славянский квартал»). Оба дома сданы. Площадь квартир на Мястровской стартует от 73 кв. м, а цена «квадрата» — от $ 1270. В элитном «Славянском квартале» остались «двушки» и «трешки» с ценами от $ 1850 за «квадрат».