Что лучше: положить деньги на депозит или снимать сливки с аренды недвижимости?

Сравнить инвестиции в недвижимость и банковские депозиты по уровню доходности решила Ирина Гахович, агент по операциям с недвижимостью с 20-летним стажем работы в АН БелЦТН.

Рассмотрим эту дилемму на примере покупки и сдачи в аренду однокомнатной квартиры эконом-класса в Минске (самой востребованной на рынке аренды) или дохода от банковского вклада в $ 38 000.

Предположим, что эти заветные $ 38 000 жгут вам руки и нужно срочно решить, что с ними делать.

Покупка квартиры и сдача в аренду

Подбор квартиры — серьезная работа, и случайных ошибок здесь быть не должно, особенно если недвижимость должна приносить деньги.

Вот несколько рекомендаций при выборе инвестиционной квартиры:

Оптимальный метраж квартиры, покупаемой для сдачи в аренду, — 30−36 кв.м. Арендатор вряд ли захочет переплачивать за лишние квадратные метры.

Покупайте квартиру по линии метро или на расстоянии не более 1−3 остановок общественного транспорта от него. На загруженных транспортом улицах лучше покупать квартиру с окнами во двор.

Имеет значение состояние подъезда, лифтов, зон общего пользования. Необходимо четко понимать, что на рынок аренды вышло поколение Y, поколение индивидуалистов, рожденное с 1990 по 2000 годы. Они весьма щепетильно относятся к своему окружению и порядку не только в квартире, но даже и за порогом. Варианты с убитыми подъездами ими уже не рассматриваются.

Также наведите справки о жильцах подъезда и особенно соседях по этажу и соседях снизу и сверху. Арендаторы — люди мобильные, они сменят квартиру, если их не устроит «сомнительное» соседство.

Покупка «xрущевок» должна компенсироваться отличным месторасположением, но при этом желательно на 2−3-м этажах и с косметическим ремонтом, полностью готовая для проживания сразу.

Покупайте квартиру пусть со скромным, но ремонтом. Отличный вариант — если продавец оставит комплект современной мебели и бытовой техники. Возраст и вкус вашего потенциального арендатора предугадать невозможно, но по статистике арендаторы скорее всего будут молодые люди, посмотрите на покупаемую квартиру их взглядом: интерьер из советского прошлого не вызовет восхищения. Сегодняшнему арендатору необходим минимум современной мебели и, по возможности, максимум бытовой техники. Наличие интернета или возможности оперативного его подключения — также обязательное условие арендатора.

Перед покупкой убедитесь, что вся электрика, сантехника, бытовая техника находится в рабочем состоянии.

При покупке квартиры в новостройке учитывайте, что нужна отделка: во сколько обойдется ремонт плюс покупка минимально необходимой мебели и бытовой техники? Если такой вариант вам подходит — сделайте качественную и недорогую отделку в скандинавском стиле. Чтобы вложения оказались максимально выгодными, ваши изначальные затраты должны быть минимальными.

Покупка квартиры в новостройке со строительной чистовой отделкой при наличии достаточных средств — отличный вариант, но необходимо учесть, что не всем арендаторам понравятся бесконечные строительные и ремонтные работы соседей.

Сдавайте жилье грамотно. Изучите заранее договор найма, узнайте свои права и обязанности, также переговорите со своим страховым агентом. Уточните налоговые ставки, способы уплаты налога, случаи освобождения от налога. Ставки налога на сдачу квартиры в аренду варьируются от 17,5 до 30,5 руб. за комнату в месяц в зависимости от того, в какой экономико-планировочной зоне находится квартира. Подробнее об этом можно почитать здесь.

Изучите рынок аренды недвижимости в г. Минске и помните, что цена должна быть адекватной и соответствовать качественным характеристикам.

По данным за ноябрь 2017 года цены на аренду по районам Минска сегодня такие:

Теперь подсчитаем доходность вашего инвестиционного проекта:

1. Квартира покупается за $ 38 000.

2. Средний годовой доход от сдачи в аренду максимально при сдаче 12 месяцев и цене $ 180 равен $ 2160. Однако в среднем один месяц в году квартира простаивает из-за смены жильцов. Итого ваш доход может составить $ 1980.

3. Затраты на уплату налога, если ваша квартира находится, например, в 3-й планировочной зоне (спальные районы Минска) в среднем в год составит $ 129.

4. Итого у вас на руках останется $ 1851.

5. Доходность составит $ 1851: $ 38 000 = 4,9%.

Стоит отметить, что это идеальный вариант, т.к. в расчетах мы не учли расходы на страховку, юридические и риэлтерские услуги, рекламу квартиры в случае смены арендаторов, оплату коммунальных во время простоя квартиры. Также мы не учли затраты на мелкий косметический ремонт и подготовку квартиры к сдаче между сменяющимися жильцами. Это тоже стоит денег.

Положить деньги на депозит

Теперь рассмотрим доходность банковского вклада. Проценты по вкладам в валюте в белорусских банках на ноябрь 2017 г. исходя из депозита в $ 38 000 и сроком на 12 месяцев:

Если тот же депозит разместить на 12 месяцев в белорусских рублях, то картина будет другая:

Риски банковских вкладов

Однако здесь нужно учесть курсовые риски с белорусским рублем. Например, за 2017 год наш «зайчик» подешевел относительно доллара на 3,4%. Если в следующем году эта тенденция сохранится, то реальная ставка по вкладу с 11,2% годовых при пересчете на доллары составит 7,5%.

Также учтите тот факт, что если срочно потребуется определенная сумма денег, то в зависимости от вида депозита (отзывный или безотзывный) вы сможете получить эти деньги быстро и с потерями или без них. Если депозит безотзывной на определенный срок, то деньги забрать вы сможете. А вот проценты можно не получить, т. е. фактически ничего не заработать.

Таким образом доходность от банковского депозита может быть низкая и надежная, если он в валюте, или высокая и рисковая, если он в белорусских рублях. Вариант с арендой квартиры по доходности находится между ними.