Предложение квартир на вторичке «стареет» — сравниваем выбор сегодня и в начале кризиса

В ноябре 2014 года в продаже на вторичном рынке жилья Минска было столько же квартир, как и сейчас. Давайте сравним, что с тех пор изменилось.

Другой взгляд на цены

30-процентное падение цен на квартиры не является новостью для любого, кто хоть немного ориентируется в ситуации на рынке. Но на этот процесс можно посмотреть немного иначе. На графике ниже отображено распределение предложения квартир по цене на сегодняшний день и в ноябре 2014 года.

На первый взгляд, распределение очень схожее. Можно сказать, что от всех значений 2014 года отняли приблизительно 25 тысяч долларов. В результате появился совершенно новый ценовой диапазон от 30 до 50 тысяч, в котором сейчас проводится основная масса сделок.

Но «сдвиг влево» не единственное изменение — сама форма распределения теперь другая. Область максимальной концентрации объектов стала более выраженной, а сокращение числа предложений по мере роста цены идёт значительно быстрее.

Косвенно это намекает на определённые изменения в качестве тех квартир, которые сегодня выставлены на продажу. К слову, в разрезе комнат всё осталось неизменным. Основные отличия проявились в возрасте, материале стен и местоположении выставленных на продажу квартир.

_{Чтобы результаты не были искажены новостройками, из анализа исключены все квартиры, построенные после 2012 года.}

Убыло

Современное жильё, построенное после 2000 года, сократилось в количественном выражении на 20%. Квартир в каркасно-блочных домах стало меньше на 15−33%, в панельных — на 6−13%. Это отголоски той ситуации, которую мы наблюдали почти всё второе полугодие 2016 года, когда в общем объёме сделок начала расти доля «условно дорогих» квартир. Современное жильё, как правило с добротным ремонтом и в районах с хорошей транспортной доступностью, было в изобилии 2,5 года назад, но сейчас заметно сократилось. Отсюда и «похудевший» справа от пика график.

Ещё одним сегментом, где довольно неожиданно ухудшился выбор, оказались сталинки. Их по сравнению с началом кризиса стало меньше на 3−9%.

Прибыло

Хрущёвки и брежневки заняли то место, которое освободилось после ухода современного жилья. Панельных стало больше на 10−12%, кирпичных — на 6−13%. Самый ощутимый рост предложения наблюдался у 3-комнатных квартир. Примечательно, что квартиры в старом жилфонде пользовались в прошлом году повышенным спросом из-за своей низкой цены, но их доля на рынке всё равно увеличилась.

Типовых панельных и кирпичных домов 1970−90 годов постройки в Минске больше всего. Предложение в этом сегменте также увеличилось, но не так значительно (на 2−8%).

Изменения в разных частях города

География изменений во многом отражает описанное выше. Наибольший прирост предложения наблюдается в Заводском и Ленинском районах Минска. В Чижовке, Серебрянке и Шабанах предложение увеличилось на 20−40% по сравнению с ноябрём 2014-го. Та же ситуация в Масюковщине, Кунцевщине, Степянке и Дражне. В центре стало больше квартир по оси Институт Культуры-Вокзал-Свердлова-начало Партизанского проспекта.

Сокращалось предложение в основном за счёт Центрального, Московского и Фрунзенского районов. Все подробности можно увидеть на карте.