Новый способ покупки жилья. Шаг 2. Приглашаем инвестора

Мы являемся объединением граждан и юридических лиц ― объединяем свои ресурсы для решения жилищной проблемы. В законодательстве этому содержанию соответствует понятие потребительского кооператива (ст. 116 ГК РБ). Согласно статистике нашей работы каждый член кооператива, нуждающийся в жилье, выполняет накопительный этап в основном от шести месяцев до двух лет и выкупает свою квартиру пропорционально инфляции плюс «переплаты». Это выгодно, поскольку ниже инфляции бывают только льготные кредиты.

Проект свой мы начали разрабатывать еще в 2011 году и сразу предлагали сделать его масштабным, осуществляя с 2012 года взаимодействие с Министерством архитектуры и строительства, с отраслевыми институтами. С 2014 года мы начали непосредственную работу с гражданами по решению их жилищной проблемы и в результате обнаруживаем, что финансовые условия и понимание проекта нашими членами кооператива даже лучше, чем любые наши предположения в начале. Поэтому, как мы и рассчитываем, наш проект способен осваивать около 1 млн кв. м жилья в год в целом по Республике Беларусь. Но даже если эта цифра и будет в 10 раз меньше, то она все равно существенна.

Основная проблема, с которой мы столкнулись и которая не стала для нас неожиданностью, это предубеждение о том, что любая такая система является пирамидой. Мы последовательно снимаем эти сомнения в материалах своего сайта, в ежемесячной отчетности и всегда приводим положительные примеры из мировой практики. Мы преодолели эти предубеждения, и сегодня в нашем паевом фонде 1340 квадратных метров жилья, освоенных без чьей-либо поддержки.

Мы знаем, что наш проект претендует на масштаб, и поэтому мы всегда продолжали контакты с крупнейшими застройщиками и с Министерством архитектуры и строительства. Кульминацией стала встреча в январе 2017 года, где нам удалось на протяжении трех часов в процессе дискуссии подвести итоги 2016 года и глубже ввести в курс дела заинтересованные стороны. Об этом мероприятии есть материал, опубликованный на портале Realt.by: »Новый способ покупки жилья: накапливаем метры и заселяемся в квартиру через два года без первоначального взноса».

Перед тем, как перейти к теме инвестиций, мы хотим сосредоточить внимание на следующем важном моменте: клиентов у нас уже достаточно. Если до осени 2016 года к нам приходило 2−3 человека в месяц, то теперь динамика ― от семи до девяти человек в месяц. Это означает, что если сегодня мы вышли на уровень одной сделки в месяц, то к лету 2017 года выйдем на уровень двух сделок в месяц, а через два года ― на уровень семи сделок в месяц по городу Могилеву ― или 4800 квадратных метров в год в пересчете. Сейчас мы проводим консультации уже с минчанами, а также нам предлагают площадки для консультаций некоторые минские застройщики. Описанный сценарий уже можно считать обеспеченным ― с инвестором мы будем вести речь о выводе проекта за пределы этих рамок.

Чтобы вам разобраться в возможности участия в качестве инвестора, мы предлагаем освоить поэтапно модель условий участия в кооперативе обычного гражданина с целью приобретения жилья. Из этой модели становится ясен источник формирования дохода инвестора.

Базовая модель 50/50. Без инвесторов

Представьте себе большое число людей, желающих объединить ресурсы, чтобы решить свою жилищную проблему. Нужно обязательно понимать, что этот процесс не является одномоментным ― объединили и начинаем решать ― а он является развернутым во времени. Условием устойчивости процесса в его равновесном состоянии, которое наступает через несколько лет (например, в 2023 году) является равенство двух показателей: 1) число граждан, которые полностью выкупили свою квартиру в 2023 году, и 2) число граждан, впервые присоединившихся к проекту «Жилье в рассрочку» в 2023 году. Эта управленческая задача имеет простое решение на основании объективной статистики.

Как указанное равновесное состояние выглядит для каждого отдельного человека? Оно выражается в том, что по каждому участнику должен соблюдаться баланс во времени ― сколько он формирует паевой фонд кооператива до своего заселения, столько он им и пользуется при выкупе после заселения. Поэтому такую модель мы и назовем условно «Базовая модель 50/50». Именно по такой модели заключаются членские договоры, в них применен так называемый «осмотрительный план» ― и наши члены кооператива идут на это осознанно. Теперь мы подключаем к базовой модели различные факторы, способные существенно улучшить условия.

1-й фактор. Застройщики и генподрядчики. Модель 45/55

Любая квартира, данная нам в рассрочку от застройщика или генподрядчика, добавляет к базовой модели улучшение ― снижение срока заселения. Практика рассрочек от застройщиков у нас уже есть. За счет этого мы переходим от 50/50 к 45/55.

2-й фактор. Опережение графиков выкупа. Модель 40/60

Нашим членам кооператива свойственно с осторожностью относиться к своим финансовым возможностям, поэтому график участия в кооперативе составлен с запасом. Три квартиры уже выкуплено раньше срока. Общая сумма опережения в квадратных метрах составляет около 5% от всего паевого фонда, причем внутри этой цифры учтены уже и отстающие. Таким образом, «модель 45/55» преобразуется в «модель 40/60».

3-й фактор. Накапливающийся резервный фонд. Модель 35/65

Члены кооператива, которые уже до конца выкупили квартиру или находятся в процессе выкупа, навсегда оставляют в кооперативе часть своих переплат, которые непрерывно накапливаются в резервном фонде. Мы планируем довести резервный фонд минимум до 5% от размера паевого фонда. Модель превращается из 40/60 в 35/65.

4-й фактор. Свободные инвесторы. Модель 25/75

Свободные инвесторы ― это члены кооператива ― юридические и физические лица, которым не требуется жилье. Они финансируют паевой фонд кооператива в некоторой доле, благодаря чему еще на одну ступеньку снижаются сроки заселения. В нашем сегодняшнем состоянии объем свободных инвесторов эквивалентен 130 кв. м из 1340 кв. м ― около 10% всего паевого фонда. В этих инвесторах у нас сегодня основная заинтересованность. В модели 25/75, которой мы достигли в несколько этапов, изложенных выше, число «75» выражает выкупаемую часть паевого фонда и генерирует «переплаты», то есть является источником дохода сверх квадратных метров паевого фонда. А этому числу «75» сопоставляется число «10», выражающее участие свободных инвесторов и являющихся получателем указанного дохода.

Гарантии дохода инвестора

Самым худшим, нулевым сценарием является возврат средств инвестора с учетом инфляции ― приобретенные кооперативные квартиры просто выкупят. Нулевой сценарий мы уже прошли, и инвестору с самого начала участия в проекте начинает выплачиваться 1/20 часть фонда потребления кооператива, размер которого непрерывно растет по мере заселений, выкупа и повторного использования средств для заселений. Кроме того, в нашем распоряжении остается ещё около 9/20 средств фонда потребления для расширения инвестиционного участия и выхода проекта за рамки достигнутого.

Развитие проекта, формирование его репутации, разработка нормативно-правовой базы, с которой Министерство архитектуры и строительства предлагает нам помочь, в дальнейшем позволит привлечь в проект институциональных инвесторов, что создаст серьезный финансовый рычаг для масштаба, а значит, и для дохода сегодняшних инвесторов.

Предложение инвесторам

Мы приглашаем к сотрудничеству одного или нескольких инвесторов в паевой фонд. На общем собрании членов кооператива 25 января 2017 года принято единогласное решение о привлечении в проект на первом этапе $ 190 000 в эквиваленте (с возможностью участвовать в проекте в размере от $ 19 000 от одного лица). Сумма инвестиций возвращается через три года, с дополнительным доходом в размере 1/20 части фонда потребления кооператива, причем 1/20 часть выплачивается на протяжении пяти лет. Размер этого прибавочного дохода зависит от достигнутых объемов проекта и, начиная с четвертого года, при определенных условиях превысит сумму $ 50 000. При этом мы имеем цель в ближайшие пять лет выйти на уровень 120 000 кв. м в год, с постепенным замещением инвестиционных ресурсов резервным фондом, что еще повысит доход инвестора.

Обратите внимание, что минимальная граница инвестиций доступна обычному гражданину с некоторыми накоплениями. Налоговым агентом по подоходному налогу при этом будет выступать кооператив.

Мы будем осуществлять с вами всю предварительную работу, отвечать на ваши вопросы и знакомить вас с членами кооператива и существующими свободными инвесторами до тех пор, пока вы не приобретете полную уверенность в своем решении. Предлагаем также сделать некоторые тестовые шаги. Кроме того, мы открыты для диалога с потенциальным крупным инвестором, с возможностью предоставления доли в уставном капитале управляющей организации. На нашем сайте c-ens.by вы сможете найти большой объем дополнительной информации.

+375 (222) 76-24-24

+375 (29) 541−06−81

+375 (44) 482−32−89

ПК «Жилищный баланс Могилев»

ОБЪЕДИНЯЕМ СИЛЫ ― ПРИБЛИЖАЕМ БУДУЩЕЕ !

c-ens.by