«Снижение цены до бросовой не поможет избавиться от загородного неликвида» — риэлтер о секретах выгодной продажи дома

Как продать дом?

— Один из ключевых факторов — степень готовности. Недостроенные и запущенные объекты сейчас продаются плохо. В моей практике был дом в Ратомке площадью 240 кв м, построенный по польскому архитектурному проекту с черепичной крышей Робен, без внутренней и внешней отделки, без коммуникаций, выставленный на продажу за $ 140 тыс. Долгое время он не мог найти покупателя. Приходило 3−4 человека в неделю и все находили какие-нибудь недостатки. Я посоветовал владельцу довести дом до состояния «под отделку», при этом сказал, что придется делать все основательно. Сразу после того, как в доме начались работы, его удалось продать намного дороже первоначальной цены. Особенно повлияло оштукатуривание стен снаружи: это здорово улучшило его внешний вид.

— Есть два способа сделать построенный дом привлекательным для покупки: изменить цену (срабатывает не всегда) или дополнительно инвестировать в объект для придания большей привлекательности.

Снижение цены в период рекламной кампании может послужить инструментом продажи, но в случаях, когда объект не обладает убедительным набором потребительских качеств, этот метод не сработает. Практика неоднократно подтверждала: можно снизить цену до бросовой, и не получить результата.

Бывало, когда неплохой дом с невероятно низкой ценой месяцами висит в рекламе. Его смотрят в интернете по 100−200 человек в день, но продажа происходит как-то тяжело и не сразу.

Так что цена, конечно, играет роль, но только в связи с тем, что она должна быть адекватной. Не обязательно очень низкой.

Рынок загородной недвижимости отнюдь не однородный. Продаваемый дом может находиться в деревне, городе, коттеджном поселке или дачном кооперативе. Может быть самостроем, а может быть создан по архитектурному проекту. Интерес есть, в основном, к последним. Поэтому, чтобы продать самострой, надо приблизить его характеристики к дому, над которым поработал дипломированный архитектор. Можно пригласить специалиста, сделать эскизный проект реконструкции, наличие которого уже увеличит шансы на продажу объекта.

Что можно изменить в объекте, чтобы сделать его современным?

1. Конструкцию дома (приведение внешнего вида и функционала к современным стандартам)

2. Внешняя отделка (материал крыши, материал отделки стен, ограждение участка, облагораживание территории)

3. Коммуникации (приведение к современным стандартам)

4. Внутренняя отделка

Все это можно полностью не делать, а спроектировать, создать смету и сформировать цену методом вычета сметы от цены готового дома, который хотят иметь покупатели.

Реклама

— Главным информационным каналом большинства людей является зрительный. Поэтому грамотно и профессионально поданная визуальная информация, не утомляющая внимание (фото объекта, видеоролик, виртуальный тур), определяет успешность рекламной кампании.

Кроме визуального материала, необходима стандартно преподнесенная первичная информация об объекте. Нельзя злоупотреблять временем и вниманием потенциального покупателя при ее подаче. В некоторых презентациях объектов моих коллег я заметил изобилие текста: они описывали каждый этаж, фурнитуру на кухне, материалы отделки. На мой взгляд, это избыточно.

А вот информация об инфраструктуре района, месте расположения объекта и путях проезда к нему, отраженная на карте, никогда не будет лишней. В Минске этот стандарт еще не прижился, но есть пример московских коллег, многие из которых на шаг впереди.

Как построить дом, чтобы выгодно его продать

— Зачастую хозяева совершают ошибки, определяя, что именно строить в конкретном месте.

Результатом этой ошибки становится невозможность продажи дома по цене, которая устраивает продавца.

Я бы порекомендовал тем, кто имеет участок и собирается на нем строить, пользоваться советами и активной помощью следующих специалистов (перечисляю в очередности обращения): специалист по недвижимости, архитектор, дизайнер, строитель. А если вы четко представляете, что хотите получить в итоге, то лучше воспользоваться советами этих специалистов еще на стадии подбора участка.

Если вы хотите продать дом дороже себестоимости, то мало построить его с учетом места и пониманием конъюктуры. Дом должен быть произведением искусства — только тогда есть шансы продать дорого.

Я знаю одного талантливого и добросовестного строителя в Минске, которому сейчас в период кризиса, удается строить и продавать объекты. Его секрет — высокие стандарты качества. Люди уважают хорошую работу и готовы платить за нее.

— Правильно выбранное место (участки он покупает только интересные) в сочетании с адекватным месту строением (архитектурный проект), высоким качеством применяемых материалов и строительных работ дает оптимальный результат во время продажи. Все покупается «с колес», то есть еще до завершения строительства, и дорого. Все объекты возводятся за 6 месяцев под отделку.