УКС достроит эпохальный «Лазурит». Дольщики потеряют на курсе больше половины вложенных денег

Архитектурный проект многофункционального комплекса, который поначалу не имел официального названия, презентовали общественности в 2011 году. Центральной секцией здания выступал 145-метровый отель со шпилем и панорамным остеклением. Находясь рядом с «Минск-Ареной», главной площадкой чемпионата мира по хоккею-2014, он должен был взять на себя миссию по размещению гостей спортивного состязания. Но без пяти метров небоскребу так и не суждено было венчать микрорайон Лебяжий — ни в 2014-м, ни в 2015-м, ни после.

Первым заказчиком высотного комплекса был Николай Бурнос — российский бизнесмен с белорусскими корнями. Но долгое время стройка не могла выбраться даже из котлована — не хватало финансирования. Назрела необходимость привлечения дольщиков, чем занялся новый заказчик строительства — СООО «Вармани». При нем комплекс получил название «Лазурит», выбрался из котлована и претерпел архитектурные изменения: высотная часть стала жилой и была понижена с 40 до 37 этажей. Договоры с дольщиками заключались по цене $ 2 000 за кв. м.

За год УКС успел изменить и согласовать новый архитектурный проект и возобновить строительство. Проектно-сметная документация направлена генподрядчику ГПО «Минскстрой» для расчета стоимости строительных работ, квадратного метра жилых помещений и машиномест.

Вместе с объектом незавершенного строительства УКСу в качестве обременения были переданы дольщики, вложившие по $ 2 000 в каждый квадратный метр комплекса. Часть этих средств, потраченная на строительство, подлежит зачету при заключении новых долевых договоров с УКСом. Однако они будут зачтены не в долларовом эквиваленте на момент получения платежа, как предусматривалось договором с застройщиком «Вармани», а в рублях, в которых средства поступали на спецсчет.

Например, если в 2013 году дольщик перевел Br150 млн на спецсчет, то в 2016 году ему зачтут те же Br150 млн. Но если в 2013 году долларовый эквивалент этой суммы составлял $ 16,7 тыс., то сегодня это чуть больше $ 7 тыс. Часть средств, отданных дольщиками на строительство объекта, и вовсе не пойдут в зачет, поскольку были обращены в прибыль застройщика.

В ближайшее время в одном из государственных печатных изданий (предположительно, газета «Минский курьер») будет опубликована актуальная стоимость квадратного метра для дольщиков, желающих построить квартиры в ЖК «Лазурит». Не исключено, что она окажется ниже $ 2 000, внесенных дольщиками «Вармани» на строительство каждого кв. м, но из-за долларовых скачков им все равно придется доплатить за выкупленные квадратные метры.

Комментирует Юрий Колесников, ликвидатор СООО «Вармани»:

— В период с 2013 по ноябрь 2014 года дольщиками, включая юрлиц, было перечислено на спецсчет порядка 23 млрд. 21 млрд из них СООО «Вармани» потратило на нужды строительства, 2,2 млрд остались на спецсчете. До того, как в стройку были привлечены средства дольщиков, Бурнос инвестировал в нее Br35 млрд, затем в 2013 году, когда средств не хватало, Бурнос внес на счет еще 4 млрд. Таким образом, в строительство было вложено Br64 млрд в ценах 2009−2013 годов, 2,2 из которых еще не потрачены.

Максимальная сумма, отданная на строительство физлицом, — $ 220 тыс. (это 100% стоимости квартиры). Сумму внес гражданин России из Ханты-Мансийского округа. Некоторые дольщики строили по 2 квартиры в ЖК. Стоимость квадратного метра на стадии строительства объекта была порядка $ 2 000.

— Средства вносились дольщиками в период с 2013 по ноябрь 2014 года, причем договоры между дольщиками и застройщиком заключались в валюте. Однако УКС при заключении новых договоров примет средства, внесенные дольщиками, в зачет нового строительства в рублях по текущему курсу, мотивируя это тем, что обязательства по зачету средств в валюте брал на себя предыдущий застройщик, а сам УКС не имеет никакого отношения к этим договорам.

Что касается 2,2 млрд, оставшихся на спецсчете, сейчас они арестованы налоговой инспекцией. Забрать их налоговая не может, поскольку деньги целевые, но для того, чтобы они были пущены в строительство, инспекция должна дать соответствующее разрешение.

— УКС провел оценку объекта, построенного СООО «Вармани» индексным методом, в результате чего цена долгостроя была существенно занижена. Поскольку за основу берутся индексы 1969 года, стоимость, рассчитанная по этому методу, как правило оказывается в три раза меньше реальных затрат.

По индексным расчетам получилось, что стоимость всего объекта, если бы он был достроен, составляла бы 333 млрд. Из них затраты застройщика на строительство реально существующего недостроя оцениваются в 33 млрд. При этом застройщик «Вармани» вместе с инвестором Бурносом реально вложили в строительство объекта Br62 млрд.

Однако по заключению Госстройэкспертизы, которую получил УКС, сметная стоимость по ценам на 1 мая 2015 года — 1 437 млрд (во столько бы обошелся весь объект). А затраты на строительство существующего недостроя должны были составить Br130−140 млрд. Однако в реальности застройщик потратил порядка 64 млрд: есть работы, которые были выполнены, но не оплачены, поскольку подрядчик не предъявил счета.

На сегодня долг застройщика перед подрядчиками, которые предъявили счета, составляет 6 млрд. Один из подрядчиков — «Магнус» — работы выполнил, а счета не предъявил: нет актов, на бухучете заказчика эти работы не фигурируют. Они хотели выставить счета УКСу, как новому застройщику, но УКС в свою очередь принял грамотную позицию: все претензии по договорным отношениям предъявляйте заказчику, с которым у вас эти отношения были.

Комментирует Елена Пехота, начальник Управления жилищного строительства КУП «УКС Мингорисполкома«:

— Высотная часть еще не задекларирована и не запроектирована. Она будет снижена до 34 этажей, но прежде, чем мы возьмемся за проект, мы должны получить специальные технические условия. Остальные секции комплекса останутся в том виде, в котором были раньше. Новый архитектурный проект нам пришлось делать потому, что предыдущий застройщик выполнил строительные работы некачественно, не осуществлялся должный надзор за строительством, в результате чего мы вынуждены были потратить 17 млрд только на исправление несущих способностей объекта!

Если бы объект был достроен, его бы просто не приняли в эксплуатацию! Индексная стоимость произведенных строительно-монтажных работ составляет 33 млрд. По закону мы можем отнять от этой стоимости 14 млрд, которые были потрачены на усиление несущих конструкций, 6 млрд, которые были потрачены на устранение недостатков, и останется 11 млрд — вот она, стоимость долгостроя, который мы получили. Эту сумму мы могли бы разделить на всех дольщиков и зачесть при заключении новых договоров. Вместо этого мы зачтем все 22 млрд рублей, которые дольщики внесли на спецсчет, а застройщик потратил на целевые нужды.

— Но валютный пересчет мы вести не будем, гарантию валютных финансовых отношений им давал СООО «Вармани», а не УКС Мингорисполкома. Мы никак не можем повлиять на то, что дольщики проиграли на валютных скачках. Точно так же, как не можем изменить тот факт, что прежний застройщик брал себе сверхрибыль. Только благодаря сверхприбыли там получилось $ 2 000 за квадрат. Лишь часть средств, привлеченных дольщиками, была потрачена на целевые нужды. Остальные деньги не были вложены в строительство, они не поступали на спецсчет, мы не имеем к ним никакого отношения. Мы не исключаем, что дело застройщика «Вармани» станет претендентом для рассмотрения в иных инстанциях.