Элитный ЖК «Горизонт» и квартиры в здании МЗОРа ― архитекторы о «заброшенных» перспективах Минска

Презентацию начал Алексей Кораблев. Он рассказал, что в 20-м веке многие промышленные объекты Европы, которые по тем или иным причинам оказались заброшенными, получали не только вторую жизнь, но и мировую известность. Сегодня эти здания превращены в арт-пространства и дорогое жилье. Один из самых знаменитых сквотов мира ― берлинский Тахелес.

― Промышленные районы Минска с их многочисленными пустующими объектами ― фабриками, складами, заводами ― имеют огромный потенциал для создания таких мест, ― считает Алексей Кораблев.

Как показывает карта, подготовленная студией Zrobym architects, около 30% всей минской застройки занято промышленными районами. Половина этих территорий ― заброшенные либо неэффективно используемые, многие из них расположены в самом центре столицы.

― Как правило, такие помещения принадлежат ГХУ (Главное хозяйственное управление ― Realt.by), ― рассказал Андрей Маковский. ― Аренда происходит в частном порядке: самый главный начальник ГХУ ни о чем не знает, но начальник среднего звена сдает в аренду очень мелким фирмам какие-то помещения, чтобы на бумагах замаскировать убыточность предприятия.

― Именно так обычно работает МЗОР. Вообще, с ним интересная история: завод не платит за электричество уже, наверное, лет 5, и его периодически отключают. Сейчас там работают наши друзья ― графические дизайнеры. Это единственный случай на моей памяти, когда дизайнеры трудятся на бензиновых генераторах.

Завод «Горизонт», который сегодня стал своеобразным «бельмом на глазу» центральной части города, идеально подошел бы для сквота. Заброшенные цеха, огромные окна, стены с историей могли бы стать минским Тахелесом, точкой притяжения туристов и горожан. Но сдавать здесь помещения на длительный срок балансодержатели не готовы: территория ищет инвестора.

― Для того чтобы вложения в лофт окупились, идеально подписывать договор с арендодателем лет на пять, ― считает Андрей Маковский. ― Два года ― уже кое-что, но чаще всего ГХУ заключает договоры на год. А ведь лофт ― это огромные площади от 200 кв.м. Это колоссальные вложения в отделку ― десятки тысяч долларов, которые за год очень сложно вернуть. Поэтому каждый лофт, который открывается в Беларуси, ― это большой риск.

― В Европе все спонтанно: есть помещения, на которые плевать властям. Арендная ставка ― ноль. И люди, которые делают в них лофт, могут себе позволить какой-то минимальный ремонт. В Москве все официально: если с арендатором заключен договор, никто не может его оттуда выгнать. В Москве лофты делаются официально, в Европе ― спонтанно, а у нас пока никак.

Впрочем, смельчаки иногда находятся: две недели назад на последнем этаже завода «Горизонт» открылось арт-пространство «Вверх».

― Помещение для «Вверх» очень большое, там 2000 кв. м, ― рассказывает Алексей Кораблев. ― Можете представить, каковы вложения в ремонт. Хотя договор заключен всего на год, арендатор почему-то не боится, что через год у него это помещение отнимут.

«Вверх», конечно, не первый такой проект. Минск активно прирастал лофтами с 2014 года. На территории промышленных объектов открывались арт-пространства, салоны и шоурумы.

― Все началось с Гоши Заборского, который открыл креативный кластер «Место» на Якуба Колоса, ― рассказывает Андрей Маковский. ― Там был зал для чтения лекций, коворкинг, где можно было поработать, хакер-спейс, где собирали роботов, магазин «Калiласка», книгарня «Логвинов». Словом, это был универсальный кластер, где помещения сдавались в аренду небольшим фирмам. Однако проект оказался экономически невыгодным: аренда превышала прибыль, и Заборский от него отказался спустя время, но это дало толчок развитию лофтовых мест в Беларуси.

― На месте Гошиного арт-пространства образовался «Цэх» Юлии Дорошкевич. Они поменяли только логотип и расставили стулья согласно фирменному стилю. Но «Цэх» оказался гораздо прибыльней: там начали проводить выставки фотографий. Спустя некоторое время его прикрыли ― не продлили договор аренды, и Юлии Дорошкевич пришлось искать другие места. Новые помещения нашлись на Октябрьской, в одном из корпусов действующего завода МЗОР. Под лофт был использован ангар на 1700 кв.м. Нужны были архитекторы, которые оформят это место, и Юлия обратилась к нам.

― Когда мы пришли в новое помещение, то увидели кирпичные стены, ламинат, нормальный туалет ― в общем, все было очень чисто. Нам пришлось полностью изменить фирменный стиль «Цэха»: в «Горизонте» он был фиолетово-салатовый, здесь же мы хотели сохранить старый «Цэх», его историческую атмосферу, кирпичные стены, которые идеально подходят для экспозиции, но с которыми плохо сочетались старые цвета. Новой цветовой гаммой стал ярко-желтый, серый и белый. Мебель проектировали сами.

― Одна из первых наших работ, которая была выполнена практически без бюджета, ― это шоурум одежды Honar. Он тоже находится в помещении завода «Горизонт». Там есть возможность освоить большое двухэтажное пространство, но бюджет был ограничен в $ 15 тыс., поэтому мы не меняли ни окна, ни отопление и сделали только первый этаж. А бюджет был такой скромный как раз потому, что договор аренды заключен всего на год.

― Одно из нестандартных решений ― универсальная стена из перфорированной фанеры, за которой расположен свет. Ее можно использовать как вешалку.

Как арендовать?

― Адекватная стоимость аренды помещений для лофта ― $ 5−7 за кв. м в месяц, ― считает Андрей Маковский. ― Но это цена за помещения, в которых все хорошо, а в заводских цехах, как правило, все плохо. В заводских цехах большие вопросы с окнами, с отоплением, там нужно пушками топить, чтобы хоть как-то поддерживать нормальную температуру. Если искать лофтовые помещения в аренду, нужно обращать внимание на санузел, остекление и стены, чтобы примерно оценить требуемые вложения.

Заводы под жилье

Сейчас жилых сквотов в городе нет: власти жестко пресекают любые попытки незаконных заселений, проводя регулярные рейды по заброшенным зданиям. Тем не менее, заводские цеха в центре города как нельзя лучше подходят для создания жилых лофтов. Они не только решили бы проблему перенаселенного Минска, но при наличии грамотного инвестора могли бы стать элитным жильем.

― Такую среду можно было бы развить, например, на базе МЗОРа, ― рассуждает Андрей Маковский. ― Здание завода «Горизонт» ― переделать в многофункциональный жилой комплекс. Это была бы элитная недвижимость в Минске, расположенная практически в центре города, с огромными окнами и двухуровневыми квартирами ― в здании высокие потолки по 7 м. Превращение промышленной зоны в жилые помещения имеет свои особенности, но ничего невозможного в этом нет.

Реконструкция старых зданий, по мнению архитекторов, сулит городу экономию. Сегодня все пустующие помещения государство вынуждено содержать за свой счет. Если заводы будут заселены ― обслуживание будет осуществляться из бюджета жильцов.

― Необходимо, конечно, смотреть, в каком состоянии находится здание. Если оно рассыпается, то проще снести и построить новое. Но если рассматривать объект в хорошем состоянии, то реконструировать выгоднее, чем сносить. Коробка дома перетягивает на себя примерно 40% от стоимости всего строительства. Значит, если мы берем уже готовый объект, то экономим на бетонных работах, заливке фундамента, ― отмечает архитектор. ― В таком здании достаточно поменять остекление, немного переделать коммуникации, сделать отделку, и получим отличный жилой комплекс с чудесной архитектурой европейского уровня.