Институт недвижимости и оценки: у истоков оценочной деятельности

Учитывая высокую степень доверия к результатам оценки, в том числе со стороны собственников недвижимости и ее пользователей, в рамках премии Realt Golden Key 2015 Институт недвижимости и оценки претендует на звание лучшей организации по оценке недвижимости.

Подробнее об этой уникальной государственной оценочной компании на белорусском рынке и ее специалистах, а также о том, как не продешевить, привлекая в страну инвесторов, и почему оценка здания — такой же ответственный процесс, как и оценка бизнеса — в материале Realt.by.

Сегодня Институт недвижимости и оценки — это компания, которая предоставляет весь спектр оценочных услуг: определяет стоимостную величину любого имущества (от небольших объектов до крупнейших холдингов). Государственные и частные компании, а также физические лица обращаются в Институт за оценкой для различных целей: отчуждение либо покупка, залоговое обеспечение, внесение неденежного вклада, постановка на бухгалтерский учет или переоценка активов (в том числе для целей Международной финансовой отчетности), для принятия иных управленческих решений.

Созданные для удобства клиентов дочерние предприятия в Витебске и Гомеле, а также филиал в Гродно с подразделением в Лиде призваны минимизировать затраты на оценку и достичь главной цели: традиционное качество услуг Института должно быть доступно не только в столице.

Понимая важность оказания комплексной услуги, Институт наряду с оценкой дополнительно предлагает своим клиентам помощь в организации и проведении аукционов, консалтинговые услуги по оптимизации бизнес-процессов, проведение экспертизы достоверности оценки (в том числе судебной), консультирование в части методологии оценки.

Все, наверное, слышали о сделках с пакетами акций ОАО «Белтрансгаз» (Сейчас

ОАО «Газпром Трансгаз Беларусь»), ОАО «БПС-Банк» (Сейчас ОАО «БПС-Сбербанк»), ЗАО «Банк ВТБ (Беларусь)», ОАО «Москва-Минск», ОАО «Смолевичская бройлерная фабрика» (Сейчас

ОАО «Смолевичи Бройлер»), ЗАО «Межторгбанк» (Сейчас ЗАО «Альфа-Банк») И тогда, и сегодня все значимые сделки проходят с участием специалистов Института недвижимости и оценки.

В целом Институт произвел оценку значительной части крупных белорусских предприятий — среди них и ОАО «Беларуськалий». После долгой работы с обсуждением результатов оценки инвестор отметил ее высокое качество и признал, что белорусские методы оценки полностью соответствуют международным подходам.

Белорусская сторона отстаивала свою позицию по стоимости перед такими именитыми финансовыми консультантами, как, например, Rothschildgroup или Ernst&Young.

Генеральный директор Александр Климчук заявляет с полной уверенностью, что независимая оценка — главный гарант совершения будущей сделки:

— В Институте недвижимости и оценки работают опытные профессионалы, которые могут подробно изучить объект, учесть все его достоинства и недостатки и отразить это в результатах оценки. Сегодня основная наша задача - произвести объективную оценку имущества. Объективная оценка — это доверие клиентов и конкурентное преимущество. Такой принцип поддерживают и наши сотрудники: оценщики недвижимости, машин и оборудования, бизнеса.

Интересно, что для международной практики совершенно нормально, когда и покупатель, и продавец нанимают для консультаций оценочные организации, при этом результаты оценок консультантов покупателя и продавца могут отличаться. И то, что Институт недвижимости и оценки представляет интересы государства — это оправданная практика.

— По многим объектам, где результаты оценки международных и белорусских специалистов отличались, нам в переговорном процессе удавалось отстаивать свою позицию и увеличивать стоимость активов по сравнению с международной оценкой на десятки и сотни миллионов долларов США, а в некоторых случаях — и на миллиарды, — рассказывает Александр Иванович. — Конечно, защита результатов оценки, отстаивание значений параметров, влияющих на стоимость — это работа команды. Предлагая активы на оценку внешним оценщикам, собственник сам должен иметь сведения о стоимости имущества. Если мы говорим о собственнике недвижимого имущества, это сведения о затратах на строительство, состоянии рынка и т. д. Если мы говорим о предприятиях или пакетах акций, необходимо иметь сведения об их стоимости из надежных источников — Институт недвижимости и оценки является таким источником.

Выдержки из рекомендательных писем*:

Министерство промышленности Республики Беларусь: «В случае необходимости проведения рыночной оценки имущества и объектов интеллектуальной собственности рекомендуем обращаться в РУП «Институт недвижимости и оценки».

ОАО «Газпром Трансгаз Беларусь»: «Рекомендуем РУП „Институт недвижимости и оценки“ как надежного и профессионального партнера».

ОАО «Белорусский металлургический завод — управляющая компания холдинга «Белорусская металлургическая компания»: «Подтверждаем прочные позиции РУП «Институт недвижимости и оценки» в сфере оценки пакетов акций, а также в сфере оценки недвижимости и оборудования».

*текст приведен из официальных писем вышеназванных организаций. С полным текстом можно ознакомиться на сайте Института недвижимости и оценки, а также в офисе компании.

Краткий экскурс в историю

А начиналось все в 1999 году. В те времена деятельность Института недвижимости и оценки сводилась к аттестации риэлтеров и сертификации риэлтерских организаций. В 2001 году на предприятии был создан отдел оценки недвижимости.

В начале 2000-х оценочная деятельность была диковинной для нашей страны: в Беларуси фактически не существовало целостной нормативной базы, которая регулировала бы рыночную оценку имущества. Специалистам Института приходилось работать по зарубежным учебникам и пособиям, руководствуясь в том числе и международными стандартами. Так что методика оценочной деятельности сформировалась в стенах этого учреждения гораздо раньше, нежели в официальных бумагах.

Лишь в конце 2006 года в республике появился документ, регламентирующий оценочную деятельность, — Указ Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 года № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь». К этому моменту 90% объема указываемых услуг Института сводилось к оценке имущества.

— С 2008 года мы начали вплотную работать с международными консультантами, выступающими на стороне покупателей, - рассказывает генеральный директор, — за столом переговоров объяснять, почему объект столько стоит. Если Республика Беларусь предлагает какой-то имущественный комплекс (бизнес) зарубежным инвесторам, то мы оцениваем его стоимость и аргументируем ее для иностранных коллег — ведущих зарубежных аудиторских и оценочных компаний. Это длительный и трудоемкий процесс обсуждения результатов оценки с консультантами покупателя, направленный на защиту результатов оценки Института: аргументированное отстаивание параметров оценки, имеющих значение для увеличения стоимости.

Первая крупная сделка с участием наших специалистов состоялась в 2007 году. Тогда между «Газпромом» и белорусским Правительством велись переговоры по «Белтрансгазу». Сделка произошла из расчета $ 5 млрд, хотя изначально за «Белтрансгаз» предлагали в несколько раз меньше. Мы успешно помогали отстаивать позицию белорусской стороны в этом диалоге.

— Сегодня Институт недвижимости и оценки — это головное предприятие, расположенное в Минске, а также дочерние предприятия в Витебске и Гомеле, филиал в Гродно.

В целом во всех подразделениях Института трудится порядка 120 человек, и все они —сертифицированные оценщики, бухгалтеры, юристы, судебные эксперты и специалисты в области исследований рынка.

Знакомимся с работниками Института

Перед нами одно из подразделений Института — отдел оценки имущества и команда профессионалов, входящая в его состав. Застать всех специалистов на месте нам не удается: многие уехали на осмотр оцениваемых объектов недвижимости и бизнеса.

— В стенах Института производится оценка любого имущества, — рассказывает Дмитрий Корсунский, заместитель генерального директора Института недвижимости и оценки, — от аэропорта «Минск» до дельфинов и морских котиков. Причем речь идет о реальных случаях из нашей практики.

В целом для нас не важно, оценивать трубопроводный транспорт или животных. У нас есть команда опытных специалистов, работающих с одной целью — предоставить клиенту достоверные сведения.

Заказывая у нас оценку, клиент получает документ с логотипом Института, что уже само по себе является знаком качества, ведь наши работы проходят три ступени проверки (специалист, начальник отдела, заместитель генерального директора, а в особых случаях и генеральный директор). В наших отчетах подробно описана методика расчета, особенности объекта оценки, иные нюансы. Документы по оценке Института вызывают доверие не только у клиентов, но и у залоговых отделов банков, аудиторов, государственных органов.

Перед вами начальник отдела оценки — Ия Смирнова. Она универсальный оценщик: оценивает и недвижимость, и бизнес, и оборудование.

— Основная часть моего времени сосредоточена на работе с заказчиком, контроле за исполнением договорных отношений, организации обучения оценщиков отдела, а также проверке результатов оценки.

Стоимость услуги по независимой оценке имущества зависит от ее трудоемкости. Стоимость оценочных услуг сегодня резко снизилась, Причем некоторых заказчиков и ранее, и сегодня интересует только одно: сэкономить на услугах оценщика, при этом они не осознают, что для гарантии минимального качества оценщик должен потратить определенное количество времени. А для осмысления результата необходимо дополнительное время: выполняя только оценку с точки зрения математики оценщик рискует не только собственной репутацией, но и в некоторых случаях — результатом сделки.

Институт недвижимости и оценки предпринимает все усилия по оптимизации процесса оценки для соответствия требованиям рынка, при этом качество наших услуг стоит на первом месте.

Для минимизации сроков определения рыночной стоимости мы предлагаем своим клиентам не только развитую филиальную сеть, но и простой и не затратный способ формализации отношений — заключение долгосрочных договоров. Данный договор минимизирует время у заказчика в принятии решения по выбору исполнителя оценки, процесс оценки начинается сразу после поступления заявки в Институт. Для таких клиентов предусмотрены особые условия оказания услуг.

Вера Витковская сейчас оценивает один из гипермаркетов крупной торговой сети для целей залога. Причем оценка объекта производится не впервые: