Коммерческая недвижимость: единая валюта в расчетах. Но какая?

Рецепт № 2. Не «привязывать» арендную ставку к белорусскому рублю

— В нашей практике был случай, когда мы делали расчет арендной ставки в белорусских рублях. Брали базовую ставку, закладывали инфляцию и т. д. Получили результат. Нельзя сказать, что он был плохой или хороший. Он просто был непонятный, — рассказал Денис Четвериков, директор департамента консалтинга и оценки минского офиса Colliers International . — «Привязка» арендных ставок к белорусскому рублю будет означать переход на нерыночные расчеты. Вне Беларуси это будет никому неинтересно.

Со своей стороны Андрей Алешкин добавил, что был период, когда ставка в торговом сегменте исчислялась в белорусских рублях. Но иностранными инвесторами не принимались решения о вхождении в страну. Они попросту не понимали, какой доход будут иметь.

— Это, на самом деле, плачевная ситуация. Мы не хотели бы к ней прийти. Рынок России, который развивается гораздо активнее и более профессионально, сейчас переходит на российский рубль, особенно в торговом сегменте. Но это исходя из того, что в стране произошла достаточно большая девальвация рубля. Поэтому те компании, которые строят объекты сейчас, вынуждены переходить на российский рубль. Да и то только в том случае, если к реализации проекта привлечены российские рубли. Компании, привлекшие валютные кредиты, продолжают вести расчеты в валюте, — уточнил Андрей Алешкин.

Кроме того, в компании Colliers International считают, что использование ставок в белорусских рублях существенно осложнит, если не сведет до нуля, финансовое моделирование в отношении проектов недвижимости. Проекты в сфере коммерческой недвижимости имеют длительные сроки окупаемости, как правило, 8−13 лет. Это означает, что с учетом времени на возведение и запуск объекта, инвестору придется составлять свой прогноз, по крайней мере, на 10−15 лет. При этом сложно смоделировать инфляцию, изменение ставок аренды в рублях даже на 1−3 года. На далекую перспективу 10−15 лет подобные прогнозы лишены смысла как крайне ненадежные, полагают в Colliers International.

— В отличие от России, где произошла разовая девальвация, в Беларуси мы наблюдаем длительный опыт падения национальной валюты. Для нас это самоубийство. Начатые проекты вынуждены будут как-то работать и пытаться выжить. Новых, конечно же, не будет, — высказал свою точку зрения по данному вопросу Дмитрий Курочкин, директор компании «БНК Инжиниринг — Недвижимость».

Рецепт № 3. Прислушиваться к банкам

В Приорбанке при финансировании проекта доля собственных средств инвестора должна составлять не менее 40%. «Очень хорошо, если основной доход тоже зафиксирован в той валюте, в которой предоставляется кредит. Если это европейский инвестор — значит, основной доход он получает в евро. Соответственно, ему легче будет исполнять свои обязательства по договору в евро. Если это доллары, то здесь надо рассматривать структуру бизнеса и те риски, которые могут возникнуть при возврате денег», — рассказала Елена Шишенко.

Прежде чем вступать в проект, инвестор должен четко понимать и знать, кто будет его потребителем и основными арендаторами.

— При принятии решения о предоставлении кредита мы смотрим, чтобы с собственниками или арендаторами было заранее заключено не менее 40% договоров, - уточнила специалист. — Но на сегодняшний день нас гораздо больше беспокоит та ситуация, о которой объявляет государство — дедолларизацию экономики. Ставки аренды могут быть «привязаны» к белорусскому рублю. Вот это будет действительно большой проблемой. В этом случае успешность проектов уже никак нельзя будет спрогнозировать. Даже при использовании в работе пары доллар — евро возникает много нюансов. Но есть возможность хоть как-то зафиксировать курс на год. Курс белорусского рубля непредсказуем.

Коллегу из Приорбанка поддержал и Юрий Сериков, банкир Европейского банка реконструкции и развития.

— По сравнению с Приорбанком наш банк еще более консервативен в подходах к финансированию недвижимости. В своем большинстве мы хотим видеть не белорусского спонсора, — сказал банкир. - Этим самым мы снижаем валютные риски. Валютный риск в Беларуси — это риск № 1 для Европейского банка реконструкции и развития. Потому что никто, наверное, не сможет спрогнозировать курс белорусского рубля.

Классический проект для Европейского банка реконструкции и развития предполагает наличие собственных средств в размере 70−75%. «Причем однозначно мы хотим видеть полностью гарантированные обязательства перед нашим банком», - уточнил банкир.