Строительство жилья в городах-спутниках: легко сказка сказывается, да не легко дело делается

— Вообще с проведением аукционов по реализации земельных участков складывается какая-то парадоксальная ситуация. — добавляет Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка Viva Invest). — По указу № 667 аукционная система распределения земельных участков распространяется только на столицу и областные города. В малых городах, к каким относятся и города-спутники, должен действовать заявительный принцип. По крайней мере, его никто не отменял. Тем не менее, местные власти имеют желание распределять земельные участки в малых городах также на аукционной основе. Но пока аукционов никто не проводил. То есть заявительный принцип уже не работает, а аукционный еще не работает.

При этом эксперт рынка добавляет, что даже в столице застройщики не проявляют большого интереса к подобным аукционам. «Думаю, что в малых городах не будет наблюдаться повышенного спроса на участки. Будет уже хорошо, если властям удастся кого-то просто уговорить работать на рынке, чтобы хоть как-то подтянуть туда бизнес. Потому что силами местных строительных УКСов задача по строительству городов-спутников не может быть решена», — высказывает свою точку зрения эксперт рынка.

Главное для застройщика — наличие потребителя

Будут объявлены аукционы или не будут — не это главное. Главное — это наличие потребителя, считает Николай Новицкий. «Жилье должно быть востребовано на рынке, иначе нет смысла его строить. Но если отталкиваться от сложившейся ситуации — отсутствие доступных кредитных ресурсов, ипотеки, да и что там говорить — самих покупателей, перспективы для строительства жилья в городах-спутниках не весьма радужные. Да и кто из минчан особо захочет ехать в Фаниполь или Смолевичи. Поэтому, я думаю, что в этих городах будет строиться лишь такое количество жилья, которое в состоянии будет приобрести население», — высказывает свое мнение генеральный директор компании «Белбуд».

При этом он уточняет, что наиболее перспективным, с его точки зрения, является город-спутник Смолевичи. «Если вблизи Смолевич начнется активно застраиваться Китайско-белорусский индустриальный парк, будут создаваться рабочие места с высокой заработной платой по $ 2−3 тыс., то и жилье в городе-спутнике станет востребованным. Но при такой зарплате люди будут думать не о квартире в панельном доме самой дешевой мапидовской серии, а об индивидуальном доме, коттедже, — говорит Василий Новицкий. — У нас вообще очень быстро и кардинально меняется политика в области жилищного строительства. Еще пару лет назад нам говорили, что в Минске будут строить в год по одному квадратному метру на человека, то есть почти 2 млн.кв.метров в год. Сегодня нам говорят, что через 2−3 года в столице будет строиться только по 500 тыс.кв.м в год, да и то только для льготных категорий граждан. Смею предположить, что при таком раскладе в Минске останутся работать на рынке только те фирмы, которые имеют доходы от других видов деятельности, например, нефтяного. Они будут покупать дорогие площадки и строить на них дорогое жилье, которое будет по карману только людям с высокими доходами».

Помогут ли строить города-спутники частные застройщики?

— Частные застройщики могут и имеют желание строить в городах-спутниках. Даже на примере нашей компании я могу утверждать, что там можно строить, можно продавать и можно получать некую прибыль, — говорит Вадим Тачкин.

В то же время, эксперт отмечает, что все города-спутники имеют одну общую большую проблему — отсутствие необходимой инженерной инфраструктуры. «Существующие сети в городах-спутниках не позволяют строить большое количество жилого фонда. Фактически их надо создавать с нуля. Сегодня строить жилой квартал в голом поле или в городе-спутнике — это практически одно и то же. Поэтому, когда в городе-спутнике предлагается строительство какого-то одного объекта, а зачастую вообще с уплотнением, то говорить о получении застройщиком какой-то прибыли не приходится. Ее можно получить только при масштабном строительстве, когда, к примеру, строится целый жилой квартал и сети ведутся к десятку жилых домов», — уточняет Вадим Тачкин.

Сегодня во всех городах-спутниках преобладает индивидуальная жилая застройка, в том числе в центре. В центре в основном сосредоточены и все объекты инфраструктуры. «Поэтому любая коммерческая новостройка, которая ориентирован на покупателя, должна строиться в центральной части города. Но это дорогое удовольствие. Снос, отселение, строительство одного дома на уплотнении. Получаем такую цену квадратного метра, по которой никто не будет в городе-спутнике покупать квартиру. Дорогое жилье здесь никому не надо. Да и денег у людей на него нет. Не нужны им и архитектурные излишества. То есть рентабельность от такого строительства нулевая», — рассуждает эксперт рынка.

К тому же, до тех пор, пока уровень цен на минские новостройки будет находиться на сегодняшнем уровне, минчане массово не захотят ехать жить в города-спутники, считает Вадим Тачкин. Это возможно при одном условии, если жилье там будет стоить наполовину дешевле, чем в столице. По мнению эксперта, государство, создавая такую масштабную государственную программу, должно подумать и о предоставлении жителям городов-спутников других преференций, например в виде доступного кредитования, и др.