Долевку уже «похоронили», скоро «похороним» и облигации

Еще не успели до конца разобраться с одной проблемной, возникшей на рынке жилищного строительства после выхода указа № 324 о долевом строительстве многоквартирных домов, как на рынке вскоре возникнет новая проблема. Теперь она коснется другого инструмента по привлечению денежных средств населения к строительству жилья — жилищных облигаций.

С 19 октября, с момента вступления в законную силу указа Президента № 324, которым внесены дополнения и изменения в Указ от 15 июня 2006 года № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов», ряд застройщиков, которые на протяжении многих лет строили жилье долевым способом, перешли на другой способ привлечения средств граждан при строительстве квартир - жилищные облигации. А все потому, что новый документ создал для коммерческих застройщиков ряд дополнительных проблем. Но вот теперь выясняется, что через полтора месяца проблемы возникнут и с жилищными облигациями. То есть, такой способ привлечения денежных средств населения, как выпуск и продажа жилищных облигаций, будет не доступен для большинства игроков рынка. Теперь застройщикам, реализующим квартиры путем продажи жилищных облигаций, как и застройщикам, строящим жилье по договорам долевого строительства, придется подтверждать свою финансовую устойчивость.

Данное новшество предусмотрено указом Президента РБ от 16 апреля № 176 «О внесении дополнений и изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 28 апреля 2006 г. № 277». Как говорится в сообщении пресс-службы Президента, данный документ призван усовершенствовать законодательство в сфере функционирования рынка ценных бумаг, усилить государственный контроль за деятельностью на рынке ценных бумаг. Так, в частности, для исключения случаев выпуска облигаций неплатежеспособными эмитентами указом № 176 предусматривается возможность государственной регистрации облигаций только при условии соответствия эмитента облигаций критериям платежеспособности. В связи с этим указом введена обязанность эмитентов облигаций представлять для их государственной регистрации дополнительно к документам, установленным законодательством, расчет коэффициента текущей ликвидности и коэффициента обеспеченности собственными оборотными средствами, а также бухгалтерскую отчетность за последний отчетный год и квартал, предшествующий кварталу, в котором принято решение о выпуске облигаций. И если окажется так, говорится в комментариях пресс-службы Президента к данному Указу, что если значение коэффициента текущей ликвидности и (или) коэффициента обеспеченности собственными оборотными средствами ниже нормативных значений коэффициентов, утверждаемых Правительством, то юридическим лицам будет отказано в государственной регистрации облигаций.

Многим застройщикам не понятны такие действия Департамента по ценным бумагам Минфина РБ, который, казалось бы, должен быть заинтересован в движении ценных бумаг на рынке. «После 16 июля ни один из застройщиков в г. Минске не сможет выпустить жилищные облигации. Например, мы, как застройщик, за все время работы на рынке ни разу не были убыточными, а по методике расчета мы оказываемся банкротами», — сказал на проходившем в Минске 25 мая форуме «Долевое строительство — 2012: изменения в правовом регулировании и особенности работы с дольщиками. Формирование стоимости и ценные бумаги. Инвестиционная привлекательность недвижимости» Василий Устинчик, председатель наблюдательного совета компании «10 УНР».

Проблема с жилищными облигациями, безусловно, есть, высказал свое мнение в беседе с журналистом Портала Realt.by и Лев Хаютин, генеральный директор СООО «ТАМБАЗ». «Со строительством жилья вообще есть много непонятного. Государственное льготное финансирование сократилось в разы. Казалось бы, для того, чтобы строительная отрасль функционировала, в нее надо привлекать как можно больше финансовых ресурсов. Вместо этого мы видим, что государство практически полностью закрывает путь к привлечению к строительству денежных средств населения. И что будет дальше, совершенно непонятно», — уточнил Л.Хаютин.

Говоря простым языком, пояснил генеральный директор компании «ТАМБАЗ», жилищную облигацию приравняли к корпоративной облигации. Однако эти две ценные бумаги в корне отличаются между собой, высказал свою точку зрения специалист. По его словам, корпоративная облигация выпускается предприятием и должна быть «привязана» к его активам. «Не может предприятие, не имеющее активов, выпустить на миллиард рублей облигаций и продавать их. Оно, к примеру, планирует свое расширение под какой-то определенный инвестиционный проект. Предприятие может взять под эти цели кредит в банке, либо выпустить на рынке облигации и таким образом привлечь инвесторов, которые станут совладельцами предприятия и увеличат его объем. И здесь должно выдерживаться определенное соотношение коэффициентов финансовой устойчивости. Убыточное предприятие с плохими показатели не может выпустить такие облигации, иначе это может быть расценено как мошенничество. Но это не имеет никакого отношения к жилищным облигациям. Это совершенно другая ценная бумага. В России ее назвали сертификатом. Лично мы, компания, имеющая, к примеру, собственных средств в сумме порядка 20 млрд руб., а строим в год на сумму 200 млрд руб. Естественно, мы не может в 10 раз больше выпустить облигаций по новым правилам. А нам нужно выпустить облигаций на весь объем строительных работ, причем не на один год, а на весь срок строительства дома — на 2−3 года. А для этого надо иметь трехлетний оборот. Это совершенно невыполнимое требование», — рассказал Л.Хаютин. При этом он добавил, что, покупая жилищную облигацию, гражданин покупает взамен квадратные метры. И эти ценные бумаги могут продаваться на рынке годами. В то время как проспект эмиссии нужно делать сразу. Для этого нужны активы, а их не хватает, добавил специалист рынка.

— Сейчас процедура с долевкой очень осложнилась. Поэтому была отдушина — жилищная облигация. Но ее также прикрыли. Других инструментов для привлечения денег нет, добавил специалист.

Вот и получается, что когда государство заявляет, что в условиях сокращения объемов льготного кредитования граждане должны более широко использовать при строительстве такие финансовые инструменты, как ипотека, система стройсбережений, жилищные облигации, это оказывается лишь хорошим лозунгом. А кто будет выступать против такого лозунга? Но неплохо бы и в деталях разобраться.

Realt.by Недвижимость