Долевка не живет, а выживает

По сравнению с предыдущими годами сегодня рынок долевого строительства резко сузился. И не потому, что долевой способ является плохим для привлечения денежных средств. А, скорее, потому, что в данной сфере все слишком зарегулировано и зарегламентировано. По крайне мере, такую точку зрения высказывают специалисты, работающие на этом рынке.

Долевое строительство появилось не от хорошей жизни. Причем зародилось оно 27 лет назад, и не в Беларуси, а в Аргентине, когда в стране была нестабильная экономическая ситуация. Потом долевое строительство появилось в Великобритании и США. А со временем по данной схеме стали работать и в странах СНГ. Но каждая страна бывшего Советского Союза накопила свой опыт долевого строительства. И у каждой из стран есть свои проблемы в этом вопросе, сказал 25 мая на форуме, посвященном долевому строительству, который организовала компания «EventMedia», Василий Устинчик, председатель наблюдательного совета компании «10 УНР».

Выступающий отметил, что сегодня в Беларуси работают две схемы по привлечению денежных средств населения для строительства жилья — долевой способ и жилищные облигации. Однако работать по ним с каждым днем становится все сложнее. В указ № 396 постоянно вносятся изменения. Тем не менее, предложения членов Ассоциации застройщиков жилищного строительства, например, в части предоставления застройщиками услуг так и остаются на бумаге. Хотя понятно, да и Минстройархитектуры вроде как признает свою ошибку, что услуги застройщика нельзя определять на стадии заключения договора.

В.Устинчик рассказал, что до сих существует проблема по регистрации договоров долевого строительства. Хотя Ассоциация застройщиков, опять-таки, вносила свои предложения по решению данного вопроса. Что касается самого договора долевого строительства, то в нем должны быть прописаны только определенные пункты, а все остальные вопросы решаться по соглашению сторон — застройщика и дольщика. И присутствие здесь третьей стороны совершенно не обязательно, считает специалист рынка.

Существует проблема и с перерегистрацией договоров. Если, к примеру, дольщик заключил договор на строительство однокомнатной квартиры, а потом у него появилась возможность построить двухкомнатную квартиру. Зачем расторгать первый договор с дольщиком и заключать другой, недоумевая, сказал В.Устинчик. Не проще было бы заключить дополнительное соглашение. Если бы власти поддержали предложение членов Ассоциации в данном вопросе, можно было бы избежать многих проблем. К тому же, не раздувался бы штат ни у застройщика, ни у проверяющего органа.

Не понятно В. Устинчику и то, почему застройщики и заказчики должны ежеквартально подтверждать свою финансовую устойчивость. По его мнению, это нововведение приведет к тому, что на рынок не смогут прийти новые компании. В этой связи он проинформировал о том, что в настоящее время готовятся изменения в соответствующее постановление правительства. Будет меняться формула расчета коэффициентов. Скорее всего, в строительной области будут применены такие же коэффициенты, как в промышленном производстве. «Но баланс строителей, а тем более застройщиков, значительно отличается от баланса промышленного предприятия», — высказал свое недоумение В.Устинчик.

Из-за неурегулированности законодательства строим 4 млн.кв.метров вместо 8,5−10 млн.

По мнению Сергея Коренько, председателя собрания акционеров СООО «Арэса-сервис», в предыдущие годы в Беларуси были созданы мощности, позволяющие строить в год не 5,2 млн.кв.метров (из них 1 млн.кв.метров за рубежом), а 8,5−10 млн.кв.метров. «Это очень плачевно, потому что, имея такие возможности, и не пользоваться ими, непростительно. Накопленный потенциал должен использоваться, а в строительную отрасль привлекаться инвестиции. Все эти процессы должны стимулироваться, а не сдерживаться. А для этого надо, чтобы работало соответствующее законодательство», — сказал С.Коренько.

А в Беларуси, по словам выступающего, все настолько зарегулировано, что работать практически невозможно. Хотя все совершенно просто: есть дольщик, есть застройщик, есть договор и договорные отношения. Ведь по законодательству договор долевого строительства должен быть не типовым, а примерным. И самым важным в нем для застройщика является пункт о внесении дольщиком платежей (график платежей). Однако он совершенно не исполняется. К примеру, дольщик привлекает к строительству квартиры банковский кредит. Банк соглашается с графиком платежей. А как только договор начинает исполняться, банк кредитует дольщика не по графику, а по справкам освоения объекта. Если представить, что квартира строится на 10-м этаже, а продана на нулевом цикле. Получается, что пока застройщик не освоит денежные средства по строительству конкретной квартиры дольщика, он ни копейки не получит от банка. «Это совершенно непонятно. Но так прописано в документах. В указе — одна трактовка, в банке — другая, в инструкции — третья. И вот это пересечение трактовок документов приводит к полной неразберихе», — возмущенно сказал С.Коренько.

—  Чем больше мы будем строить, тем будет больше конкуренция — а значит, будет ниже цена. Сегодня только в сегменте так называемого элитного жилья нет проблем, потому что спрос превышает предложение. Этот сегмент никогда не ощущает кризисов. А вот в сегменте среднего и дешевого жилья предложение превышает спрос, и цена падает. — сказал С.Коренько. — Но если мы хотим иметь качественное, дешевое и быстро построенное жилье любого типа и класса, строительные процессы нельзя сдерживать, как это происходит сегодня, надо конкурировать, чтобы предложение превышало спрос. Только в этом случае будет падать цена.

Специалист рынка рассказал, что во всем мире жилье строится либо на продажу, либо арендное. И когда кто-то строит жилье на продажу, то к моменту сдачи дома все квартиры в нем раскуплены. На Западе и в Америке жилье строиться «под человека». Но называется это не долевкой, а строительством под заказ. «У нас такое жилье раньше можно было продать по предварительному договору купли-продажи. Но потом законодательством было определено, что привлекать деньги можно только по договорам долевого строительства, с помощью жилищных облигаций и через ЖСК. А что такое привлекать, никто до сих пор так и не разъяснил. Я уже 3 года не могу ни от кого добиться ответа на этот вопрос», — возмутился С.Коренько. И таких примеров можно привести сколько угодно, добавил специалист.

По мнению выступающего, долевка должна жить, потому что по сравнению с жилищными облигациями и покупкой готового жилья она дает возможность купить квартиру дешевле. А вот что касается мнения, что жилье должно строиться за собственные средства застройщика, а потом продаваться как готовое, то, по словам С. Коренько, у нас нет таких застройщиков. А даже если бы и были, то по ныне действующему законодательству этого делать ни в коем случае нельзя. Потому что вместо получения прибыли, можно запросто стать банкротом.

Realt.by Недвижимость