Зарабатываем больше на коммерческой недвижимости

В настоящее время большинство инвесторов, акционеров, собственников коммерческой недвижимости интересует вопрос, что делать с непрофильными активами, как в существующих экономических условиях ими управлять, чтобы они были ликвидными и приносили прибыль, чему отдавать предпочтение — продаже активов или развитию и эффективному управлению?

На эти и другие вопросы исчерпывающие ответы получили участники «круглого стола» «Непрофильные активы коммерческой недвижимости. Решение задач эффективного управления», который состоялся 18 апреля в рамках выставки «Недвижимость-2012». Организатором мероприятия выступила группа компаний «Твоя столица».

Как рассказала на заседании «круглого стола» Анна Ильичева, специалист частной международной компании «Cushman&Wakefield», представляющая интересы компаний, работающих в сфере недвижимости, в том числе в Беларуси, целей для оптимизации портфеля активов у компаний может быть множество. Это и извлечение прибыли с учетом диверсификации рисков, и уменьшение долговой и налоговой нагрузки, и увеличение ликвидности активов и др. Однако все эти цели можно объединить в одну — стремление к увеличению стоимости каждого актива, всего портфеля активов и самой компании в целом.

К оптимизации портфеля каждая компания должна подходить индивидуально. В то же время, есть и общие шаги по оптимизации. По мнению А. Ильичевой, первые шаги, которые должна предпринять компания — это определить и согласовать конкретные стратегические цели и ожидания каждого конкретного инвестора. Далее необходимо провести систематизацию самих активов и разобраться, к какому типу они принадлежат, где находятся, каковы их технические и функциональные характеристики и т. д. Вся эта работа должна проводиться по каждому активу в отдельности, а затем объединяться в коммерческие рекомендации в целом по портфелю. После этого портфель должен реструктуризироваться. По нему должны быть разработаны матрицы и стратегия, а на заключительном этапе — практические рекомендации. Это будет или продажа активов, или их развитие, или эффективное управление ими.

Портфель активов должен включать три основные группы — краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные активы. Девизом краткосрочных активов является их продажа, приносящая собственнику прибыль, либо сдача в аренду, доход от которой будет покрывать затраты на содержание объекта, эксплуатацию и управление. Данные шаги предпринимаются в том случае, когда велики инвестиционные риски, когда рынок, на котором находится тот или иной актив, не развивается и не перспективен.

Основным девизом среднесрочных активов является управление ими с целью продажи. При этом преследуется главная цель — увеличить стоимость данного актива посредством роста прибыли от сдачи объектов в аренду путем увеличения наполняемости объекта, желательно состоятельными арендаторами, и эффективное управление объектом для продажи.

К долгосрочным активам относятся участки, девелоперские проекты и др. Основным их девизом является рост стоимости каждого актива путем его развития.

Каких результатов можно достичь в процессе работы с активами?

А.Ильичева познакомила участников «круглого стола» с тремя портфелями активов крупных польских компаний, с которыми работала «Cushman&Wakefield», а также с результатами, которых удалось достичь по завершении данной работы.

Первый портфель принадлежал частной компании «Kingfisher», больше известной в Восточной Европе и странах СНГ, как «Kostorama». Компания работает в секторе строительных гипермаркетов и известна по ряду таких брэндов, как «Kostorama», «Brigo depot» и др. Она владеет 60 объектами коммерческой недвижимости общей площадью 490 тыс.кв.метров. Компания обратилась с просьбой оказать помощь по продаже сети «Nome», которую она считала неэффективной и неосновной. Кроме того, она хотела увеличить свою стоимость в Польше и раскрутить новый брэнд «Brigo depot».

Что же было предложено? В первую очередь был изучен инвестиционный портфель компании. При этом упор был сделан на анализе арендных договоров. Кроме того, была произведена оценка и разработана стратегия для существующих активов сети «Nome» и «Kostorama» и разработана стратегия экспансии для нового брэнда «Brigo depot».

По окончании всей работы компания «Kingfisher» продала неосновной свой актив «Nome» за сумму около 7 млн. фунтов стерлингов. Операционная эффективность самой компании «Kostorama» была увеличена и выделена ее дочка, занимающаяся только активами в сфере недвижимости. Это позволило компании получить налоговые льготы в операционной деятельности. Кроме того, на рынке появился новый брэнд «Brigo depot», который сейчас успешно работает.

Следующий портфель принадлежал государственному предприятию «PKP» — польские железные дороги. На момент обращения в портфеле компании находилось достаточно много непрофильных активов — более 100 тыс. участков и свыше 40 объектов общей площадью 6 млн.кв.метров. Компании принадлежали все железнодорожные вокзалы в стране, 2700 из которых функционировали.

В ходе работы все активы «PKP» были разделены на несколько групп: вокзалы с прилегающими территориями, в которые можно инвестировать; вокзалы без прилегающих территорий и второстепенные вокзалы.

В первой группе активов сейчас «PKP» осуществляет несколько проектов. Самый большой из них — строительство вокзала в Катовице. К реализации данного проекта привлечен внешний инвестор. Само же «PKP» после работы консультантов смогло построить новый вокзал и торговые площади, которые сейчас сдаются в аренду и приносят хорошую прибыль.

Что касается второй и третьей группы вокзалов, то их активы были оптимизированы и даны рекомендации по расположению торговых и офисных площадей с целью получения максимальной прибыли от аренды. Сейчас практически все эти вокзалы модернизированы.

Третий портфель активов принадлежал бывшей государственной компании «Ruch», основным направлением деятельности которой являлось издательство и дистрибьюция прессы. На момент обращения за услугами компания «Ruch» имела в своем портфеле около 95 объектов и участков непрофильных активов — офисные и складские помещения и социальное жилье на всей территории Польши. Главная цель, которую ставила компания - это увеличение своей стоимости перед началом приватизации.

В ходе работы был произведен полный комплекс услуг по оптимизации портфеля компании — оценка, структуризация, матрицы, стратегия по увеличению стоимости портфеля и т. д. В марте 2010 года компания «Ruch» начала процесс приватизации. В течение 4-х месяцев были достигнуты договоренности с основным покупателем. В январе 2011 года по своему решению компания ушла с биржи. В настоящее время — это частная компания с одним собственником. Что касается социального жилья, то была дана рекомендация по его продаже.

Realt.by Недвижимость