Закон на стороне собственника

В среде белорусских чиновников по-прежнему нет единого мнения относительно того, насколько глубоким должно быть госрегулирование риэлтерской деятельности и как искоренить такое явление, как «серый» маклер. В связи с этим нам показался весьма любопытным рассказ одного из минских специалистов в области недвижимости о том, как работают риэлтеры в Швеции.

Насколько востребованными там являются риэлтерские услуги, показывает такая статистика. В городах с населением 90−100 тыс. человек работают, как правило, 10−12 агентств. Штат наиболее крупных состоит из 5−6 риэлтеров (аттестованных специалистов) и 2−3 вспомогательных специалистов. Агентство с таким количеством персонала проводит около 450 сделок в год, зарабатывая на каждой 4% от суммы продажи.

Основной объем сделок в некрупных шведских городах приходится на частные дома. Классический дом — 2 этажа, жилая площадь — 135 кв. м, участок земли — 12 соток. Такой объект, например, в городе Ивле стоит около 200 тыс. EUR. 4% от сделки (8 тыс. EUR) — это сумма, которую платит агентству продавец. Правда, после всех вычетов и расчета с риэлтерами (25% от всей суммы вознаграждения) у агентства остается примерно 8-я часть гонорара.

Заметим, что в небольших шведских городах с населением около 100 тыс. человек средняя заработная плата составляет примерно 1,5 тыс. EUR в месяц, в Стокгольме — 3 тыс. EUR. А соотношение этого показателя и средней стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке уже многие годы сохраняется на уровне 1:1. Тем самым выполняется европейский стандарт доступности жилья для населения.

Чтобы стать риэлтером, нужно иметь за плечами, как минимум, 2 года обучения в высшем учебном заведении, причем в любом — специализация вуза значения не имеет. Далее нужно сдать специальные экзамены и получить свидетельство. Обладатель такого документа подает заявку в местный муниципалитет, где его регистрируют в качестве риэлтера. Агентство недвижимости, в отличие от риэлтера, никаких лицензий не получает. Это обычный хозяйствующий субъект, который занимается административно-хозяйственной деятельностью.

Каждый риэлтер должен ежегодно страховаться на 200 тыс. USD. Страховой взнос составляет 0,5% от страховой суммы — 1 тыс. USD. Но сам риэлтер эти деньги не платит — за него платит агентство недвижимости.

Работа риэлтеров осуществляется в несколько этапов. Заявка на услугу по продаже объекта недвижимости поступает в агентство. Иногда заявки принимаются по телефону, но чаще через Интернет. В среднем сайт агентства регистрирует около 300 посещений в неделю. Такая активность посетителей объясняется тем, что многие собственники недвижимости стараются следить за тем, как меняются цены на рынке.

После поступления заявки от продавца специалисты агентства выезжают по указанному адресу с образцами договоров, обследуют продаваемый объект, консультируют клиента, за сколько можно продать его недвижимость. Если продавец настаивает на своей цене, которая более чем на 10% превышает рыночную, и переубедить его не удается, то агентство отказывается от заключения договора на оказание риэлтерской услуги. Но такие случаи единичны. Как правило, продавцы прислушиваются к мнению специалистов.

Работа по продаже объекта ведется примерно так же, как в Беларуси. Размещается реклама объекта (70% — на сайтах, около 30% — в печатных изданиях). Плюс в каждом агентстве имеется база информации о потенциальных покупателях.

Сегодняшняя ситуация на рынке в небольших шведских городах достаточно стабильна. В среднем на каждый вновь поступающий объект в агентстве имеется около 40 заявок от потенциальных покупателей. Работники агентства готовы показать товар всем желающим, но, как правило, таковых намного меньше четырех десятков: кого-то не устраивает площадь, кого-то — планировка и т. д.

После того как конкретный покупатель найден, стороны сделки заключают (в простой письменной форме) договор о намерении. Договор подписывается в агентстве, нотариусы в этой процедуре не участвуют. Продавец получает от покупателя задаток в размере 10% от цены объекта, и начинается подготовка к заключению сделки.

Важно заметить, что условия возвращения или невозвращения задатка в случае отказа одной из сторон от сделки оговариваются в договоре. Если это не сделано, то «отказник» может понести очень серьезные потери. Сумма, которую ему придется уплатить, может оказаться намного больше внесенного задатка, потому что суды рассматривают и моральный ущерб, и упущенную выгоду. Впрочем, случаи отказа от совершения сделки очень редки.

Такого понятия, как «цепочки» (когда одна квартира обменивается на другую, другая — на третью, третья делится на две и т. д.), в Швеции не существует. Есть только чистая сделка купли-продажи. Человек продает дом, а на время, пока он купит другой и переселится туда, заключает с новым хозяином договор аренды. Либо сначала покупает новое жилье, а потом продает старое. Работа риэлтеров в Швеции упрощается еще и тем, что они могут получить всю необходимую информацию о продавце и его недвижимости в Интернете. Оценочная стоимость дома, какие налоги платит владелец, какой участок земли, есть ли обременения, история объекта недвижимости и т. д. — всю эту информацию риэлтер узнает до того, как приедет на объект.

На подготовку к сделке уходит несколько дней. За это время покупателю необходимо договориться с банком о кредите (в Швеции около 95% сделок с жилой недвижимостью совершается с привлечением кредитных средств). Получить кредит несложно. Как правило, банку достаточно нескольких дней, чтобы проверить платежеспособность кредитополучателя.

Если кредитополучатель является жителем Швеции, то вся информация о нем (за исключением сведений о банковских счетах) есть в электронном виде и находится в свободном доступе. Можно даже из Беларуси зайти на соответствующий сайт и посмотреть, что у такого-то гражданина «за душой»: какая кредитная история и т. д. Прежде чем принять решение о предоставлении кредита, банк проверяет все, даже расходы на проживание, на автомобиль, платит ли клиент алименты, какую должность занимает и т. д. При определении размера кредита учитываются доходы за последние три года, а не за год, как в Беларуси. Кредиты выдаются в среднем под 4%, но эта ставка меняется в зависимости от отношения банка к клиенту — может быть и 2, и 5%.

После того как банк дает «добро» на предоставление кредита, покупатель и продавец (либо их официальные представители) подписывают договор купли-продажи объекта. Договор заключается в простой письменной форме. Один его экземпляр направляется в банк, другой — в кадастровое агентство (по обычной или электронной почте). На этом сделка считается завершенной. Кадастровое агентство в течение суток регистрирует сделку и переход права собственности к новому обладателю. Согласие органов опеки, если в продаваемом доме проживают несовершеннолетние дети, старики или инвалиды, не требуется. Необходимо только согласие супруга на совершение сделки, если собственность совместная.

Если участок, на котором расположен дом, больше 30 соток, то вступает в силу особая норма — преимущественное право покупки муниципалитетом такой недвижимости для местных нужд. При меньших размерах участка муниципалитет участвует в сделке на общих основаниях.

В среднем около 85% всех сделок с жилой недвижимостью проходят через агентства. Государство в их работу практически не вмешивается.

Но при этом законодательство запрещает агентствам заключать договор на оказание риэлтерской услуги с покупателем объекта. Потому что в Швеции право личной собственности — священное право и никто не может оказывать влияние или какое-нибудь давление на продавца. Считается, что если бы агентство могло работать в интересах покупателя, то ради него и цену бы сбивало, и прочее. А так получается, что работать можно только в интересах продавца. Кстати, аналогичная норма действует и при оказании риэлтерских услуг на рынке аренды жилья либо какой-то иной недвижимости. То есть агентство может работать только в интересах собственника недвижимости.

В то же время покупатель (арендатор) вправе самостоятельно привлекать специалистов (адвокатов, оценщиков, других экспертов) для защиты своих интересов.

«Серых» маклеров в Швеции практически нет. Система построена таким образом, что нарушать законодательство невыгодно ни риэлтерам, ни их клиентам.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

belmarket.by