«Есть предложения и по 2 рубля за „квадрат“ в первые 3 месяца аренды». Как выживает торговая и офисная недвижимость Могилева

«Молодые компании уже выходят из своих „прикаморных“ площадок на открытые и современные пространства»

Директор местного агентства недвижимости «Жилплощадь» Татьяна Рудницкая считает, что Могилев в последнее время преображается. И это касается не только жилой, но и коммерческой недвижимости. Например, в город приходят крупные российские и белорусские ритейлеры, открываются торговые и развлекательные центры.

— Мы во многом подчиняемся столице. Если к нам уже и «Макдональдс» пришел, то и остальные крупные игроки подтянутся. Не так давно открылся торгово-развлекательный центр «Атриум», который концентрирует в себе и кинотеатры, и спортзалы. Причем развлечения рассчитаны на абсолютно различную аудиторию: и средний сегмент, и подороже, и даже VIP, — рассказала Татьяна. — В последнее время, помимо торгово-развлекательного сектора, активно развивается рынок офисной недвижимости. Несмотря на экономическую ситуацию, к нам приходят самые различные арендаторы. Люди начинают понимать, что каждая компания нуждается в офисе. Например, когда мы искали офис для размещения своего агентства недвижимости, для нас было важно расположение.

Но индивидуальные предприниматели все чаще интересуются офисными площадями в бизнес-центрах Могилева с красивым и хорошим ремонтом. Молодые компании уже выходят из своих «припроизводственных» и «прикаморных» площадок на открытые и современные пространства. Такая тенденция, безусловно, радует.

Спрос при этом рождает предложение. Если раньше стоимость арендной ставки основывалась только на ставке предложения других собственников, то сейчас Могилев приходит к действительно рыночным ценам.

— Во многих случаях для арендаторов созданы лояльные условия по аренде. Это сделано для того, чтобы рынок офисной недвижимости не простаивал, — считает Татьяна. — Появился в Могилеве и большой бизнес-центр, который какое-то время был «в тени» — БЦ «Мир». Сейчас он активно заполняется арендаторами, предоставляя им достаточно гибкие и лояльные условия оплаты.

— При этом можно говорить о некотором сегментировании рынка. Например, БЦ «Атриум» ориентирован больше на IT-компании. Еще на этапе строительства многие площади были сданы и проданы таким компаниям. И, в принципе, это было правильным подходом со стороны арендодателя.

Есть еще наш гигант — «Серволюкс». Их сегмент — это банки, страховые компании и те крупные компании, которые работают на рынке уже много лет и сейчас просто открывают филиалы. Новый БЦ «Мир» ориентирован больше на молодые и перспективные компании, которые могут выбрать помещение любой площади.

А вообще находиться и работать в бизнес-центрах становится модно. И если говорить об офисах, то это не значит ограничиваться только помещениями с компьютерами и столами. Это могут быть и шоурумы, и компании, работающие с доставкой по интернету. Причем уровень арендной ставки может быть совершенно разный: есть предложения и по 2 рубля в месяц за «квадрат» в первые 3 месяца аренды.

Еще один важный момент — коммунальный платежи. И, на самом деле, для «офисника» это серьезная статья расходов, особенно если речь идет о старых помещениях. Там коммуналка бывает действительно высокой просто потому, что там, например, нет регулирования отопления. Нужно же учитывать, что для юридических лиц ставки другие.

«Если раньше выводили из жилого фонда в нежилой для магазинчиков, то сейчас наоборот»

— Но есть сегмент коммерческих помещений, который сейчас находится в упадке. Это так называемые «магазинчики или кафешки у дома», — рассказала Татьяна Рудницкая. — В Могилеве есть всего несколько улиц, где пешеходный трафик высок, и там эти маленькие магазинчики более-менее процветают. Есть еще ювелирные сети, которые отчасти заполняют эту нишу. Горожанину просто удобно при выборе украшений зайти во все ювелирные магазины, если они расположены на одной улице. Здесь свою роль играет близость к центру города и остановке общественного транспорта.

Все остальные ушли в торгово-развлекательные центры, где большое скопление людей. Там можно легко припарковать автомобиль, приехать всей семьей, выбрать товары для всех из большого перечня самых разных магазинов. Поэтому востребованность помещений «у дома» падает (если это не топовые места в центре города). Да и так называемые «топовые» места часто наработаны постоянными арендаторами, которые работают на этом месте уже десятилетиями и приучили потребителя к себе. Но, как показывает практика, если эти площадки освобождаются, то они очень трудно заполняются. Как итог — если раньше выводили из жилого фонда в нежилой для этих магазинчиков, то сейчас наоборот.

Даже продажа коммерческой недвижимости сейчас проходит с трудом. Бывает, что продается объект с арендатором, но покупатель перед сделкой все равно постарается максимально все разузнать: что за арендатор, насколько у него стабильный бизнес и сколько он платит. Никто не настроен на окупаемость в 20 лет, молодые бизнесмены хотят вернуть деньги не позже, чем через 7 лет.

В перспективе люди привыкнут к формату бизнес-центров окончательно, и они рано или поздно поглотят все магазинчики у дома.

Единственный сегмент, который кое-как закрывает рынок коммерческих площадей «у дома» — маленькие кофейни. Их сейчас в Могилеве действительно много, особенно там, где есть пешеходный трафик. Именно кафешки заменили магазины одежды, которые, в свою очередь, перешли в крупные ТРЦ.

Не так оптимистично касательно коммерческой недвижимости настроена ведущий специалист по маркетингу Могилевского ДСК Татьяна Лукашева. По ее словам, объекты коммерческого назначения на первых этажах жилых домов хоть и раскупаются дольщиками, но большого ажиотажа не вызывают.

— Основную часть объектов коммерческой недвижимости покупают могилевчане, — рассказала Татьяна Лукашева. — Есть, конечно, и минские сети, которые приходят на региональный рынок, но чаще это все-таки местные индивидуальные предприниматели.

Могилевский ДСК предлагает объекты коммерческой недвижимости на первых этажах жилых домов. Не сказать, что они раскупаются быстро, но спросом все же пользуются.