Снижение цен уже «отстает» от графика 2015 года. Причина в высоком спросе на квартиры весной

Изменение цен на квартиры в Минске последние 5 месяцев очень напоминает то, что мы видели годом ранее. Если просто рассматривать ценовой график, то сложно найти сколь либо существенные отличия. А рассчитав общее снижение цен с начала года до последней майской недели, мы в обоих случаях получим 11−12%.

Отличия проявляются, если сделать акцент на скорости снижения цен (см. график ниже). Видно, что в январе ситуация развивалась идентично, но уже с февраля появились первые заметные расхождения. В 2016 году снижение цен ускорилось и почти в 2 раза опережало показатели прошлого года. К концу февраля на графике 2016 года темпы снижения превышали 1%, в то время как годом ранее они составляли лишь 0,5%.

Впрочем, уже ко второй половине марта скорость снижения выровнялась, а в апреле пути двух кривых окончательно разошлись. В 2015-ом наблюдалось медленное «затухание» снижения цен. Минимальный на то время показатель в -0,1% за неделю был достигнут лишь к концу июля. В 2016 году на то, чтобы «погасить» снижение цен, ушло в два раза меньше времени. Первая майская неделя закончилась «нулём», четвёртая — ростом индекса цен на 0,3%.

До сих пор общее снижение цен за 2016 год пусть немного, но опережало прошлогодний показатель за аналогичный период. Но в понедельник мы зафиксировали первый «плюс» в ценовой динамике с начала кризиса. Благодаря ему 2016 год начал «отставать».

В условиях кризиса, когда в большинстве отраслей экономики наблюдаются негативные явления, резкая «смена погоды» на рынке жилья может показаться неожиданной и даже иррациональной. Ведь тех условий, которые предшествовали смене тренда в 2012 году, сегодня и близко не прослеживается.

Феномен быстрого разворота на падающем рынке не всегда означает наступление ценового «дна». Это может быть и локальным всплеском активности, который участники рынка ошибочно принимают за начало нового цикла. Такие всплески зачастую оказываются «ложной тревогой» и заканчиваются на уровне цен ниже предыдущего минимума. За примером далеко ходить не надо: после обвала 2008−2009 годов мы видели два таких «отскока», прежде чем цены на самом деле достигли минимума.

Не вдаваясь в долгие рассуждения о том, «дно» сейчас у цен или ещё нет (по этому поводу мы недавно проводили опрос среди комментаторов Realt.by), рассмотрим главное условие, необходимое для резкой остановки снижения цен на квартиры во время кризиса. Это рост спроса на фоне появления позитивных новостей.

Повышенный спрос на квартиры в Минске активно обсуждается уже не первый месяц. В сравнении с 2015 годом текущие показатели заметно выделяются. Если январские результаты еще сопоставимы, то в последующие месяцы регистрировали значительно больше сделок: на 15% в феврале, на 50% в марте и на 39% в апреле. За первые 4 месяца 2016 года было продано на 836 квартир больше, чем год назад. Сама по себе эта цифра равнозначна спросу в обычный месяц.

Неудивительно, что различия уже прослеживаются и в объеме предложения. До середины марта в продаже находилось в среднем на 1000 квартир больше, чем в 2015 году. В апреле наблюдался паритет, а к концу мая рынок «недосчитался» уже 900 квартир.

Высокий спрос сам по себе является сильным эмоциональным фактором. Потенциальные покупатели слышат о росте сделок с квартирами от знакомых или в новостях и сами решают «приступать к делу». Ну, а главной позитивной новостью весны, безусловно, является укрепление рубля.

Год назад c 15 400 рублей за доллар курс опустился до 14 100 (-8,5%). Следующий виток резкого снижения цен на квартиры не начинался до тех пор, пока в августе курс не превысил прошлый максимум. В 2016 году с отметки в 22 тысячи за 1 доллар курс успел опуститься до 19 120 рублей (-13%). На данный момент он немного «подрос», но по-прежнему куда ближе к минимуму, чем максимуму. И тогда, и сейчас подобное развитие событий сказывалось зарплате минчан в долларовом выражении.

^{О связи уровня доходов и цен на квартиры сказано немало. Для более адекватной оценки возможностей купить квартиру следует рассматривать динамику накоплений, однако и простое отношение средней заработной платы к цене квадратного метра не лишено смысла. Данный показатель — это в первую очередь характеристика эмоционального состояния потенциальных покупателей. Во времена роста зарплаты по отношению к стоимости жилья люди легче расстаются с накопленным, когда это соотношение снижается — стараются повременить с покупкой квартиры.}

Как показывает статистика, соотношение средней зарплаты и цены м² хорошо коррелирует с количеством заключённых сделок за каждый конкретный месяц. С наступлением кризиса эта связь стала прослеживаться ещё сильнее.