Как определить размер льготного кредита

Столичные власти обещают, что в ближайшее время снова заработает решение Мингорисполкома № 101, позволяющее фактически без очереди получить кредит на строительство коммерческого жилья. На какой же реальный размер льготного кредита смогут рассчитывать льготники-дольщики и просто льготники, учитывая, что максимальный размер льготного кредита на строительство квартиры с отделкой с 1 марта увеличился до 100% ее нормативной стоимости? И сколько в этой связи надо будет доплатить собственных денег?

Изменения в порядок выдачи льготных кредитов на строительство (реконструкцию) и покупку жилья внесены указом № 120 от 1 марта 2010 года. Чтобы пояснить суть изменений и то, на каких условиях очередник может получить льготный кредит, возьмем конкретный пример.

Допустим, семья состоит из 4-х человек (родители и двое несовершеннолетних детей), проживает в Минске в квартире родственников либо в общежитии. Жилья в собственности в данном населенном пункте не имеет и состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий на общих основаниях. Глава семейства заключил договор долевого строительства квартиры площадью 90 кв. метров в 9-этажном жилом доме серии М464-М. Предположим, что договорная стоимость квартиры составляет вместе с отделкой Br234 млн., что соответствует Br2,6 млн. за кв.м.

В соответствии с новыми правилами максимальный размер кредита, на который может рассчитывать семья, составляет чуть более Br153 млн. Остальные Br81 млн. придется оплачивать своими деньгами. Либо, если позволяют доходы (в расчет принимаются и доходы близких родственников), то можно докредитоваться — получить кредит на часть недостающей суммы на общих основаниях на 15−20 лет под 16,5−25% годовых (у каждого банка свои условия).

Почему семья не может рассчитывать на большую сумму льготного кредита? Потому что максимальный размер суммы льготного кредита не может превышать 100% стоимости строительства норматива льготно кредитуемой площади жилого помещения типовых потребительских качеств. Льготно кредитуемая площадь — это 20 кв. метров на человека для семьи из нескольких человек (однокомнатная квартира максимум 36 кв. м для одинокого человека) при условии, что у членов семьи нет жилья в собственности в этом населенном пункте. Для семьи из 4-х человек льготно кредитуемая площадь — 80 кв.метров. Нормативная стоимость строительства квадратного метра, установленная Мингорисполкомом для каждого типа домов и принимаемая в расчет при льготном кредитовании, составляет в нашем случае Br1912,550 тыс. (для 9-этажных жилых домов серии М464-М по состоянию на январь 2010 года). Итого получается, что максимальный льготный кредит не может превысить Br153 млн. Но это в том случае, если дом, включая квартиры, сдается, что называется, под ключ. Если же приемка дома в эксплуатацию предусматривается «без выполнения работ, которые обеспечивают полную готовность жилых помещений к эксплуатации и состав которых определяется Советом Министров РБ», то максимальная сумма кредита будет не 100%, а 90% от нормативной стоимости. То есть семья в нашем примере получила бы уже не Br153 млн. льготного кредита, а Br137,7 млн.

Если бы у кого-то из членов семьи в нашем примере была бы в собственности однокомнатная квартира площадью 24 кв. метра или ½ часть индивидуального жилого дома общей площадью 60 кв. метров, который не идет под снос в связи с изъятием земельного участка для городских нужд, то льготно кредитуемая площадь составила бы 56 кв. метров или 50 кв. метров, а максимальная сумма льготного кредита уменьшилась бы с Br153 млн. до Br 107,07 млн. или Br95,6 млн. соответственно. Это при сдаче дома с отделкой и в том случае, если в имеющейся в собственности однокомнатной квартире или ½ части дома никто кроме членов семьи претендента на льготный кредит не зарегистрирован по месту жительства. Отметим также, что размер льготно кредитуемой площади при наличии у кредитополучателя жилья в собственности не уменьшается на площадь этого жилья, если он от него отказывается в пользу государства.

Следует иметь в виду и то, что если семья (один из членов семьи) претендента на льготный кредит имеет право в соответствии с Жилищным кодексом на дополнительную площадь (например, 15 кв. м), то льготно кредитуемая площадь увеличивается на эту дополнительную площадь. То есть в нашем случае семья смогла бы получить максимальный льготный кредит в случае сдачи дома с отделкой и при отсутствии жилья в собственности в размере чуть более Br172 млн. при договорной стоимости квартиры, как было сказано в начале, Br234 млн. То есть льготно кредитуемая площадь, по которой считается размер льготного кредита, не может превышать площади строящейся квартиры. А Br172 млн. в конкретном случае — это «максимальный максимум», который может «выжать» льготник из квартиры площадью 90 кв.метров.

Но даже если бы в нашем случае семья строила двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. метров по цене Br2,6 млн./кв.м, то ей все равно пришлось бы доплачивать свои деньги за квартиру. Потому что максимальный размер льготного кредита составил бы примерно Br115 млн. при договорной стоимости Br156 млн. Кстати, если семья соглашается строить квартиру площадью меньше минимального норматива (15 кв. м на человека) и берет льготный кредит, то после оформления квартиры в собственность она тоже снимается с очереди.

Напомним, что раньше максимальный кредит независимо от того, сдавался строящийся дом с отделкой или нет, не мог превышать 90% нормативной стоимости, которая, кстати, включает все расходы, в том числе и на выполнение отделочных работ. То есть до 1 марта льготный кредит позволял оплатить максимум 90% льготно кредитуемой площади квартиры, после 1 марта — 100%. Исключение составляют многодетные семьи. Для них максимальный кредит ограничен 95% нормативной стоимости льготно кредитуемой площади независимо от того, сдается дом под ключ или без отделочных работ. При этом многодетная семья получает еще субсидию в размере оставшихся 5% льготно кредитуемой площади.

Граждане, постоянно проживающие и работающие в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек, могут рассчитывать на 100% кредита при сдаче дома с отделкой, и на 95% - без отделки. Таким очередникам, равно как и многодетным семьям, льготный кредит выдается на 40 лет под 1% годовых (раньше было 3%). Всем прочим очередникам, имеющим право на государственную поддержку, льготный кредит предоставляется на 20 лет под 5% годовых.

С 1 марта также увеличился размер максимального льготного кредита в случае приобретения (покупки) жилья с 70 до 90% (для многодетных семей — с 90 до 100%) оценочной стоимости жилого помещения. Правда, для минчан эти изменения погоды не делают, потому что в первую очередь выделенные объемы льготных кредитов направляются на жилищное строительство, а уже затем на покупку жилья на вторичном рынке. То есть правом получить льготный кредит на покупку квартиры или дома могут воспользоваться реально жители деревень и тех городов, в которых очень мало строится жилья.

Расширен перечень категорий очередников, имеющих право на совместное использование льготного кредита и одноразовой субсидии на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений. В такой перечень включены «граждане, в составе семей которых имеются дети-инвалиды, а также инвалиды с детства I и II группы».

Как следует из указа № 120, изменения в части определения размеров кредитов и платы за пользование льготными кредитами, установленной с даты заключения кредитных договоров, распространяются на кредитные договоры, по которым гражданам предоставлены льготные кредиты на строительство (реконструкцию) жилых помещений в жилых домах, не введенных в эксплуатацию до 1 марта 2010 года.

Напомним, что право на получение льготного кредита имеют семьи, чей среднемесячный совокупный доход на члена семьи за 3 последних месяца не превышает 3 минимальных потребительских бюджетов, что с 1 февраля соответствует Br1185060.

Что касается тех граждан-очередников, которые намерены воспользоваться решением Мингорисполкома № 101, то им, вероятнее всего, придется в дальнейшем обращаться в первую очередь не к застройщикам, а в районные администрации. Именно там, как ожидается, будут формироваться очереди претендентов на строительство жилья с привлечением льготных кредитов путем заключения договоров долевого строительства с частными фирмами застройщиками.

А для тех, кто решил самостоятельно определить размер льготного кредита, на который он может рассчитывать, мы приводим нормативные цены на типы домов, утвержденные решением Мингорисполкома № 381 от 18 февраля 2010 года. «О показателях стоимости 1 кв. метра общей площади квартир жилых домов в текущем уровне цен на январь 2010 года по проектно-сметной документации, разработанной в базисном уровне цен на 1 января 2006 года».

Решением установлены усредненные затраты по освоению и инженерной подготовке территории, инженерному оборудованию территории, благоустройству и озеленению, приходящиеся на 1 кв. метр общей площади квартир жилых домов, на январь 2010 года в размере Br173,314 тыс.

Показатели стоимости 1 кв. метра общей площади квартир жилых домов с учетом усредненных затрат по освоению и инженерной подготовке территории, инженерному оборудованию территории, с затратами на благоустройство и озеленение в текущем уровне цен на январь 2010 года по сериям жилых домов установлены в следующих размерах: 9-этажные жилые дома серии 111−90 — Br1658,652 тыс.; 19-этажные жилые дома серии 111−90 — Br1850,164 тыс.; 9-этажные жилые дома серии М464-М — Br1912,550 тыс.; 6−8-10-этажные жилые дома серии М464-У1 — Br1687,723 тыс.; 9-этажные жилые дома серии 3А-ОПБ — Br1857,720 тыс.; жилые дома иных проектов, в том числе со стенами из других материалов — Br2104,253 тыс.; жилые дома иных проектов, в том числе со стенами из других материалов, 6−10-этажные - Br2142,046 тыс.; жилые дома иных проектов, в том числе со стенами из других материалов, свыше 10 этажей — Br2353,219 тыс. Приведенные стоимостные показатели корректируются решениями Мингорисполкома по мере того, как увеличивается или уменьшается индекс цен строительно-монтажных работ.

Газета "Недвижимость Белоруссии"