В Европе растут инвестиции в коммерческую недвижимость

Прямые инвестиции в коммерческую недвижимость в Европе в III квартале 2009 г. выросли до 18 млрд евро, т. е. на 40% по сравнению с 12,9 млрд евро в предыдущем квартале. Таковы данные последнего исследования компании «Jones Lang LaSalle».

Как сообщили ЛІГАБізнесІнформ в пресс-службе компании, инвесторы проявляют интерес, в основном, к первоклассным продуктам, с гарантированным доходом, и рынок по-прежнему разделен на два сегмента: эти первоклассные активы и остальное предложение. Кроме того, активные инвесторы предпочитают более развитые и прозрачные рынки Западной Европы, а также те рынки, где цены упали сильнее всего: в некоторых случаях до 50%. Как следствие, отдельные европейские рынки вызывают больший интерес инвесторов и соответственно имеют разные перспективы развития. По этой причине европейский рынок инвестиций становится более сегментированным.

Руководитель подразделения «European Capital Markets» компании «Jones Lang LaSalle» Тони Хоррелл, отметил: «Вот уже второй квартал подряд мы наблюдаем рост объема транзакций, и мы полагаем, что самый низкий уровень (в I квартале 2009 года) уже позади».

По его словам, за лето настроения на рынке заметно улучшились, и сегодня наблюдаются явные признаки уверенности на некоторых европейских рынках.

Типы инвесторов

На некоторых рынках, таких как Лондон, сейчас наблюдается большой приток капитала, зачастую от частных лиц, располагающих значительными средствами. Инвестиционные фонды снова ощущают приток вложений, поскольку инвесторы стали чувствовать себя более уверенно. Немецкие открытые фонды тоже испытывают приток средств и сохраняют активность во всем регионе.

Европейские инвестиционные трасты недвижимости (REITs) провели рекапитализацию путем новой эмиссии и продажи активов; теперь они занимают более сильное положение и стремятся снова выйти на рынок в качестве покупателей. Считается, что лучшие сделки обычно заключаются до того, как рынки начнут восстанавливаться, так как после появления первых признаков восстановления продавцы пытаются придержать активы. Однако привлечение капитала для фондов прямых инвестиций продвигается медленно, и консервативные прямые инвестиции не пользуются популярностью. Некоторые энергичные инвесторы нацелились на активы компаний, испытывающих финансовые затруднения.

Международные инвестиции продолжают набирать обороты: их объемы растут быстрее, чем объемы внутренних инвестиций. На некоторых рынках, таких как Германия, Швеция и Россия, преобладают, внутренние инвестиции, тогда как в Великобритании, Испании и Франции в III квартале зафиксирован рекордный интерес иностранных инвесторов по сравнению с I кварталом этого года.

Доступность кредитов

Кредиты стали чуть более доступными, особенно для приобретения высококлассных зданий. Однако критерии их выдачи и процессы оценки остаются жесткими. В результате некоторого улучшения ситуации растет количество более крупных сделок, и наблюдается тенденция к росту средней стоимости активов. Тем не менее, полное восстановление рынка, включая косервативные инвестиции, будет зависеть от рекапитализации сектора, включая как балансы банков, так и деривативы на коммерческую недвижимость (CMBS).

Из-за нехватки качественных предложений на рынке большая часть инвесторов находится в замешательстве. Немногие собственники смогут получить прибыль, продав объекты по сегодняшним ценам; банки будут медленно и тщательно анализировать выданные кредиты и не будут наводнять рынок активами. Немногочисленные фонды, которые раньше инвестировали на нижнем пределе рынка, могут попытаться получить прибыль. Некоторые инвесторы попытаются провести стратегические продажи, чтобы выровнять баланс своих портфелей. Ограниченное предложение качественных активов скажется на снижении доходности на тех рынках, где наблюдается рост инвестиционной активности.

Доходность и цены

На таких рынках как Лондон, где предложение первоклассных активов недостаточно для удовлетворения спроса, доходность снижается, а требования инвесторов становятся более гибкими. На некоторых рынках инвесторы согласны взять активы, близкие к первоклассным, а также готовы к определенному риску, будь то меньший доход, свободные площади или краткосрочные договоры аренды. Кроме того, у Лондона также есть определенные преимущества в виде колебания курсов валют, особенно для частных покупателей, которые будут продолжать следить за крупными сделками в иностранной валюте.

На тех рынках, где доминируют внутренние инвесторы, цены на недвижимость пересматриваются редко, что побуждает иностранных инвесторов занять выжидательную позицию, тем самым ограничивая ликвидность на этих рынках. И наоборот, на тех рынках, где пересмотр цен уже произошел, и которые привлекли определенное внимание инвесторов, наблюдается повышение активности, что создает еще более благоприятные условия для инвестиций.

Экономические условия и рынок арендаторов

Опасения по поводу общей экономической ситуации сохраняются, хотя новые прогнозы были пересмотрены в сторону некоторого улучшения, и на рынках регистрируется рост ВВП. Экономическая ситуация продолжит оказывать давление на спрос со стороны арендаторов, который останется низким. Недвижимость всегда была сектором, который отстает от экономики в целом, и поэтому вполне возможно, что на рынке арендаторов проблемы будут сохраняться даже после того, как экономика начнет восстанавливаться.

В СНГ и России

«В России III квартал был также довольно активным для инвестиционного рынка. Объем сделок составил 630 млн евро. Внимание инвесторов привлекли в основном офисные центры», — заявил директор по России и СНГ Отдела экономических и стратегических исследований компании «Jones Lang LaSalle» Владимир Пантюшин.

По его словам, в отличие от развитых рынков, в России сделки заключались с активами разнообразного качества. Тем не менее, интерес к высококлассным активам остается высоким, и основным фактором являются ценовые различия между продавцами и покупателями. Несколько сделок по офисным и торговым центрам находится в процессе переговоров, и высокая активность рынка сохранится в ближайшие месяцы. Основными игроками по-прежнему останутся российские инвесторы.

Прогнозы

Говоря о ближайших прогнозах Т. Хоррелл отметил: «Мы ожидаем, что в IV квартале 2009 г. объем инвестиций будет самым высоким в этом году, и что объем сделок за весь год превысят 60 млрд евро. Несмотря на недавний рост, мы ожидаем, что годовые показатели будут на 45% меньше, чем в 2008 году, когда они, в свою очередь, были на 55% меньше, чем в 2007 году».

В 2010 г. арендные ставки продолжат снижаться на большинстве рынков, объемы сделок по аренде будут близки к рекордно низкому уровню, и на многих рынках чистое поглощение будет отрицательным еще как минимум год. Хотя в 2011 г. арендные ставки продолжат падать лишь на немногих рынках, их рост, когда он начнется, будет, слабым. Но на некоторых рынках с ограниченным предложением может произойти более быстрый рост арендных ставок.

«Jones Lang LaSalle» (NYSE: JLL) — компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. Оборот компании в 2008 году составил $ 2,7 мрд. Портфель компании составляет почти 130 млн. кв. м по всему миру. В России и странах СНГ «Jones Lang LaSalle» представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве и Алматы.

http://www.liga.net/