Трудная «доля» застройщиков

Надеясь не только выжить, но и обогатиться (что немаловажно для любой компании) в условиях мирового финансово-экономического кризиса, белорусские строительные компании присматриваются к различным источникам финансирования и, как результат, развивают программы долевого строительства жилья.

Чтобы проекты увенчались успехом, а дольщикам не пришлось недосыпать по ночам, наиболее инициативные заказчики уменьшают нормативные сроки строительства и снижают стоимость квадратного метра.

В сложившейся ситуации сегмент долевого строительства становится показательным для всего рынка недвижимости — ценовой «маяк» актуален как для застройщиков, так и для владельцев недвижимости. Тем не менее, заказчики далеки от того, чтобы маршировать единым строем: несмотря на то, что на рынке долевого строительства присутствует некоторая конкуренция, сбрасывать «ценник» готовы далеко не все его участники. Директор риэлтерской компании ViVa Invest Юрий Жарков уверен, что закрывать глаза на рыночные тенденции сегодня не только опрометчиво, но и довольно опасно:

— Рынок долевого строительства сегодня несбалансирован — каждый застройщик выбирает стратегию поведения, исходя из экономической ситуации, в которой он находится. Их можно понять: компании вели строительство в условиях высоких цен на строительные материалы и работы, ожидали, что строительные материалы подорожают — на что, прежде всего, намекали поставщики, и, исходя из восходящей линии тренда рынка, планировали политику продаж, в том числе, объем и цену реализации. И все это несмотря на то, что за последние месяцы на мировом рынке цены на цемент, металл и кирпич сильно упали.

Так или иначе, в настоящее время заказчики ведут себя по-разному: одни слегка увеличивают цены, другие же, наоборот, либо держат их на прежнем уровне, либо снижают, чтобы обеспечить минимально необходимое ежемесячное поступление денег в стройку и как можно быстрее завершить начатые проекты. При этом стратегия любого застройщика зависит от финансовой экономической потребности каждого. Помимо этого, на цену объекта влияют различные факторы — месторасположение объекта, тип дома, инфраструктура, социальное и конкурентное окружение.

Проанализировав рынок в первом приближении и отобрав схожие проекты, можно создать усредненную картину, на основании которой и формируется стоимость жилья в каждом конкретном проекте. Если раньше цена в большей степени зависела от повышенного и преимущественно обеспеченного спроса, поскольку существовал дефицит предложения, то сейчас значимость этого фактора ценообразования снизилась. Сегодня в Минске реализовывается около 70−80 проектов в сегменте долевого строительства, а платежеспособный спрос существенно упал.

— В любом случае застройщик не может существовать вне рынка, не обращать внимания на то, что на нем происходит. В целом, какова сегодня средняя стоимость жилья на рынке долевого строительства?

— На данный момент средняя рыночная цена квадратного метра в доме каркасно-блочного типа, слегка не дотягивающего до категории бизнес-класса, составляет $ 1300. Причем речь идет о домах, которые только начинают строиться или же готовы лишь на 15−20%. Что касается домов панельной серии, то стоимость «квадрата» в них также находится на уровне $ 1250−1300. В этом случае многое зависит от того, в каком районе города расположен объект: встречаются предложения и по $ 1800. Усложняет процесс ценообразования отсутствие четкой классификации жилья, в отличие, например, от западных стран.

— Но ведь в этом году в Беларуси может появиться классификация жилищного фонда, где будут учитываться такие факторы, как месторасположение, целевая аудитория, инфраструктура и т. д. Видимо, время для ее принятия выбрано далеко не самое удачное?

— Почему? На мой взгляд, принятие классификации нисколько рынку не помешает — даже в условиях мирового финансового кризиса. Дело в том, что она позволит упростить политику ценообразования, сделает ее более прозрачной, в первую очередь для Заказчика. Клиенту не придется задаваться вопросом, почему в одном доме стоимость «квадрата» превышает $ 2500, а в другом — не достигает и $ 1500; а риэлтеру — долго объяснять Заказчику почему панельный дом в границах второго транспортного кольца столицы трудно продать по цене в $ 1800 за кв.м., или что размещение торговых или офисных помещений в жилом комплексе премиум-класса, как правило, негативно сказывается на статусе и цене проекта.

Порой заказчик ведет себя следующим образом: забывая о конкуренции и рыночных тенденциях, он выставляет завышенные цены, а агентство недвижимости вынуждено с ними считаться. Если в Беларуси будет создана единая классификация жилищного фонда, таких явлений в большинстве случаев удастся избежать.

Наряду с тем, что начаты работы по составлению государственного классификатора жилья, ViVa Invest имеет собственную типологию. Она разработана исходя из мировой практики и прогноза развития рынка на ближайшие два-три года. Что немаловажно, за рубежом классификация жилья, равно как и коммерческой недвижимости, осуществляется под эгидой специализированных консалтинговых компаний, таких как Jones Lang Lassale, Colliers International, Gushman & Wakefield, Knight Frank и др. У нас прибегать к их помощи или помощи местных консалтинговых организаций почему-то не принято: вместо этого, заказчики самостоятельно дают поручения проектировщикам, которые, как правило, не обладают необходимыми знаниями функционального зонирования с точки зрения ценности конечного продукта — квартиры — для потребителя, его способности удовлетворить потребности выбранной целевой группы того или иного проекта.

— Несмотря на то, что стоимость жилья снижается, количество клиентов заметно не увеличилось. Какими путями, помимо снижения цены за «квадрат», застройщик может привлечь новых дольщиков?

— Сегодня все упирается в цену квадратного метра. В конце прошлого года была актуальна идея рассрочки платежей. Некоторые компании даже позволяли вносить платежи после того, как дом введен в эксплуатацию, то есть объект уже сдан, а дольщик еще в течение трех-четырех месяцев гасит задолженность за квартиру. К таким программам, кстати, застройщики прибегали в ноябре-декабре 2008 года.

Также заказчики шли на уменьшение величины первоначального взноса. При продолжении использования всех названных инструментов решающий фактор привлечения дольщиков сегодня - адекватная ценовая политика, которая должна быть максимально приближена к ожиданиям потребителей.

— Однако зачастую цена, прописанная в договоре, корректируется с учетом, в частности, индекса стоимости строительно-монтажных работ (СМР). В каких случаях застройщик может повышать стоимость жилья?

— Случаев несколько, в частности, это может быть и изменение режима косвенного налогообложения, или введение дополнительных услуг, которые дольщик попросит заказчика ему предоставить. Однако чаще всего удорожание жилья происходит за счет изменения индекса СМР, который утверждается уполномоченными государственными органами. Рост индекса СМР в Беларуси составляет около 12−15% в год. При этом заказчик может указать или не указать условие о применении данного индекса в договоре долевого строительства.

Как известно, у заказчика по проектам жилых многоквартирных домов есть два счета: специальный счет, куда поступают денежные средства, которые могут расходоваться только на строительство объекта, и расчетный счет, где накапливаются деньги, полученные в качестве вознаграждения застройщика за организацию строительства (оно, кстати, сегодня на практике может составлять от 5% до 50% от стоимости объекта). Поскольку порядок применения индекса СМР многим застройщикам до конца неясен, то одни строительные компании начисляют его на всю стоимость квартиры, другие — только на сумму, которая приходит на специальный счет, то есть не учитывают вознаграждение заказчика.

Каждый платеж дольщика, таким образом, складывается из суммы, которая указана в договоре, и процента, который начисляется по индексу СМР. Начисление индексов ведется ежемесячно, их погашение может осуществляться также ежемесячно на основании отдельных уведомлений Заказчика, где указывается величина процента и размер итоговой суммы, либо единовременно в конце строительства.

Если дольщики имеют на руках свободные деньги, то часто они при заключении договора вносят полную стоимость квартиры, экономя на индексах, поскольку основания для их начисления в данном случае отсутствуют. Немаловажный факт: изменение индекса СМР прямо не зависит от рыночной конъюнктуры, иными словами, если повысится рыночная стоимость квартиры, дольщику не придется доплачивать разницу, поскольку себестоимость строительства от этого не изменится.

— Зачастую у клиентов рынка долевого строительства возникает закономерный вопрос: что лучше — обратиться напрямую к застройщику или воспользоваться услугами агентства недвижимости?

— Когда клиент приходит в агентство недвижимости, он уже, как правило, знает квартиру в каком доме хочет приобрести. Рынок новостроек в Минске не такой большой, чтобы клиент не мог в нем сориентироваться самостоятельно. Поэтому клиент обращается именно в ту риэлтерскую компанию, которая работает с застройщиком интересующего его проекта.

Несомненно, на рынке присутствуют застройщики, которые от собственного имени реализуют свои проекты, позволяя дольщику не оплачивать услуги риэлтера, однако нужно четко понимать, что затраты по содержанию собственного отдела продаж Заказчика, альтернативой которому собственно и является агентство недвижимости, в этом случае будут напрямую включены в цену квадратного метра. Чаще всего в компаниях-застройщиках все же нет отдела продаж, который бы консультировал дольщика и держал его в курсе всех событий. А вот агентство недвижимости внимательнее относится к дольщику, ведь оно заинтересовано в том, чтобы поддерживать уровень клиентского сервиса на высоком уровне, поскольку в этом его одно из основных предназначений на рынке недвижимости — работать с потребителем.

— В целом, насколько сегодня защищены права дольщика?

— Дольщик заинтересован, прежде всего, в том, чтобы в период строительства цена квартиры не изменилась, а сам дом был построен вовремя. Все эти права прописаны в президентском указе № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (с изменениями). Кроме того, еще никто не отменял закон «О защите прав потребителей» и беспошлинную подачу искового заявления в суд по всем вопросам долевого строительства. Если заказчик не выполнил своих обязательств, он в течение определенного законом периода должен вернуть дольщику по его требованию деньги с учетом индексации. Заказчик и дольщик также могут подписать соглашение о продлении сроков строительства, что в нашей стране происходит довольно часто и не всегда по вине самих застройщиков.

В то же время, если застройщик окажется банкротом, государство не гарантирует дольщику возврат внесенных денежных средств. Ранее в качестве такой гарантии выступал механизм обязательного страхования ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства, однако действовал он недолго.

— По вашему мнению, как будет развиваться рынок долевого строительства в этом году?

— По нашему прогнозу, в 2009 году на рынке долевого строительства цены продолжат снижаться: так, стоимость квадратного метра жилья эконом-класса (панельной серии) упадет до $ 1000−1200, бизнес-класса — до $ 1500−1800, премиум-класса — до $ 2000−2300. Скандальных разорений и банкротств среди застройщиков не произойдет, так как местные девелоперы предпочитают скорее перестраховываться, чем рисковать, да и авантюристов на нашем рынке практически нет. Правда, кое-какие компании, видимо, временно приостановят строительство, но это не вызовет серьезного общественного резонанса. Деньги у населения есть, а вот решимости и уверенности ему не хватает. Поэтому застройщикам сегодня не следует безосновательно держаться за старые цены и стратегии. Успех и процветание в сложившихся условиях ожидает того, кто сможет адаптироваться к изменившимся условиям рынка, уловить и вовремя удовлетворить ожидания и потребности потребителей.

Андрей ОРЛОВ