Покупатели проявляют активность

На вторичный рынок жилья в Минске мировой финансовый кризис почти не повлияет.

Такое мнение в разговоре с корреспондентом «БР» высказал директор группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович.

«То, что вторичный рынок жилья ощутит на себе влияние мирового финансового кризиса, — этого нельзя отрицать. Степень интегрированности нашей экономики в мировую финансовую систему небольшая, что в данной ситуации может пойти на пользу. Вряд ли влияние будет каким-то очень существенным и приведет к кардинальным переменам на рынке жилья», — считает В. Давидович.

По словам собеседника, изменения уже произошли: подорожали кредитные банковские продукты для нашего населения. Некоторые банки подняли на 2−2,5 процентного пункта ставки по кредитам.

Есть банки, которые изменили принципиальный подход к ставке кредитования, установив зависимость между ее величиной и сроком предоставления кредита. Например, если человек берет кредит на 5 лет, то ставка будет одна, если человек кредитуется на срок 15 лет и более, то процентная ставка может быть уже гораздо выше — например, до 17% годовых в долларах США.

«В дальнейшем, несмотря на существующие настроения в банковском секторе, процентные ставки скорее всего не будут расти, так как тон на рынке будут задавать государственные банки. Правительство и Национальный банк РБ вряд ли допустят дальнейшее повышение ставок и свертывание программ кредитования жилья», — считает собеседник.

Что касается уже произошедшего повышения процентных ставок, то оно вряд ли серьезно повлияет на намерение клиента, собравшегося купить квартиру. По мнению В. Давидовича, здесь может быть другая проблема.

«Скорее всего, мы столкнемся с тем, что будут ужесточены требования к платежеспособности кредитополучателя, требования к обеспечению кредита. И может быть, в результате этих мер в среднесрочной перспективе мы получим сокращение объемов коммерческого кредитования сделок на вторичном рынке жилья», — полагает собеседник.

В какой степени ожидаемое ужесточение требований к кредитополучателям и сокращение объемов кредитования повлияет на активность потенциальных покупателей квартир? Как оказалось, и с этой стороны риэлтеры тоже не ожидают серьезных угроз вторичному рынку жилья. Потому что доля сделок купли-продажи квартир, которые проводятся с привлечением кредитных ресурсов, в общем объеме сделок на вторичном рынке не превышает 30−35%. Это если не принимать в расчет отдельные объекты, для которых банки предлагают более выгодные условия кредитования.

По мнению В. Давидовича, повышение процентных ставок по кредитам может оказать скорее психологическое воздействие на потенциальных покупателей. Причем этот фактор способен сыграть и дестабилизирующую роль. Имеется в виду, что, ожидая снижения цен, покупатели отложат реализацию своих намерений по покупке жилья на более поздний срок. А этот отложенный спрос может впоследствии спровоцировать скачок цен на жилье.

«А вообще наша компания в последние месяцы ощущает на себе возрастающий интерес со стороны иностранных инвесторов к нашему рынку недвижимости, включая как жилье, так и коммерческую недвижимость. На мой взгляд, такой повышенный интерес обусловлен изолированностью нашей экономики от внешних потрясений», — заметил В. Давидович.

Что касается сегодняшней ситуации на рынке, то она следующая.

Индекс покупательской активности (ИПА) в последние 4 месяца растет и устойчиво находится выше единицы. Наиболее подвижно, как всегда, ведут себя однокомнатные квартиры.

В секторе однокомнатных квартир ИПА за сентябрь составил 2,3, двухкомнатных, находящихся на втором месте, — 1,7.

В июле впервые с начала года была зафиксирована положительная ценовая динамика. Причем рост цен предложения происходит возрастающими темпами. Так, в июле средняя цена предложения выросла по отношению к предыдущему месяцу на 0,9%, в августе — на 2% и в сентябре — на 2,7%.

Средневзвешенная цена предложения в сентябре впервые превысила январскую — прирост составил почти 1% (по сравнению с январем 2007 года — 41%).

Средневзвешенная сентябрьская цена предложения, независимо от числа комнат в квартире, превысила 2 тыс. USD за 1 кв. м. Самая большая стоимость метра квадратного, как и обычно, в секторе однокомнатных квартир — около 2.050 USD/кв. м. На втором месте — трехкомнатные квартиры с ценой 2.034 USD/кв. м. На третьем — двухкомнатные — 2.020 USD/кв. м. Завершают четверку многокомнатные апартаменты, но и их цена выше 2.000 USD/кв. м.

В свою очередь рост покупательской активности, который начался в июле, нашел свое отражение в увеличении количества сделок. Так, если в январе 2008 года было зарегистрировано около 570 квартирных сделок на вторичном рынке в Минске, то в июле — около 1.060, что почти вдвое больше. На первом месте по количеству сделок находятся двухкомнатные квартиры, на втором — однокомнатные.

Что касается средней цены сделок, то она еще не перешагнула отметку 2.000 USD/кв. м. Этот показатель находится где-то на уровне 1.900 USD/кв. м. Вероятно, положительная динамика цен предложения отразится на цене сделок в последующие месяцы.

Еще одно изменение, которое заметили риэлтеры, относится к срокам экспозиции однокомнатных квартир. Данный показатель в сентябре по отношению к августу уменьшился почти в 2 раза. И это тоже говорит о том, что рынок активизировался.

«Учитывая все вышеизложенное, можно сказать, что цены на рынке в ближайшие 2−3 месяца будут незначительно расти. Прогнозы на более длительный срок в сложившейся ситуации делать преждевременно», — сказал В. Давидович.

При этом специалист добавил, что поскольку стоимость квадратного метра в течение предыдущих 9 месяцев почти не росла и даже снижалась, то это может сыграть свою положительную роль в случае возможного возникновения крена в сторону торможения либо ускорения цен под воздействием ожидания последствий мирового финансового кризиса.

http://www.br.minsk.by