БОЛЬШЕ НОВОСТРОЕК И СДЕЛОК

На совещании по строительству, которое проходило 28 февраля с участием президента, так и не прозвучало ответа на вопрос, как, не увеличивая нагрузку на бюджет, решить жилищную проблему в Беларуси (особенно в столице) и не допустить развала строительной отрасли. А что думают по этому поводу профучастники рынка недвижимости?

По европейским меркам население считается обеспеченным жильем, если на каждого жителя приходится одна комната. Население Минска составляет около 1,8 млн. человек, из которых около 100 тысяч проживает в индивидуальных жилых домах. Следовательно, чтобы приблизиться к европейскому стандарту жилищной обеспеченности, жилищный фонд многоквартирных домов должен иметь как минимум 1,7 млн. комнат. А это примерно 850 тыс. квартир, если исходить из того, что усредненная столичная квартира является двухкомнатной, — поделился своими рассуждениями в беседе с корреспондентом «НБ» Николай Простолупов, председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость».

Сегодня в городе насчитывается 241 500 квартир. Значит, для решения жилищной проблемы в Минске надо построить еще около 600 000 квартир! На это уйдет 50 лет при условии, что сохранятся нынешние темпы ввода жилья (в прошлом году было построено около 12 тыс. квартир).

Не следует забывать и проблему старения существующего жилого фонда (в среднем около 7% жилья признается непригодным для проживания и выводится из состава жилфонда). И в дальнейшем этот показатель может увеличиваться. Ведь половину жилфонда составляют здания, построенные до 1980 года, так называемые «сталинки», «хрущевки», «брежневки», которые не соответствуют современным требованиям и по комфортности, и по санитарно-тепловым нормам, и через 50 лет их придется сносить. Не значит ли это, что решение жилищной проблемы может растянуться до следующего века при нынешних темпах строительства, задается вопросом собеседник.

Отчасти жилищная проблема решается за счет существования вторичного рынка, где происходит процесс перераспределения квартир, находящихся в частной собственности. По мнению Н. Простолупова, каждая семья должна менять свои жилищные условия каждые 15 лет как минимум. Каковы же должны быть количественные объемы вторичного рынка, чтобы они могли обеспечить нормальный процесс перераспределения имеющихся у минских семей квартир?

40 тыс. квартирных сделок должно совершаться в Минске ежегодно, предполагает собеседник. Это если исходить из среднего состава минской семьи (3 человека) и усредненного количества квартир (250 тыс.). Но увеличение сделок до 40 тыс. возможно лишь в том случае, если средняя заработная плата вырастет до уровня стоимости квадратного метра жилья, — это тоже европейские стандарты.

Что же реально происходит на вторичном рынке в столице? По словам Н. Простолупова, в 2006 году было зарегистрировано чуть менее 6 800 сделок купли-продажи квартир, в 2007-м — почти 10 тыс. Если учесть, что основной прирост сделок в прошлом году пришелся на время ажиотажного спроса, который наблюдался в январе — апреле, то можно говорить о явной тенденции сужения вторичного рынка. И это естественно. Ведь несмотря на рост доходов населения, все меньше и меньше семей в состоянии решить свой жилищный вопрос, потому что цена квадратного метра жилья на вторичном рынке многократно превышает уровень средней заработной платы.

В связи с этим постоянно растет так называемый «отложенный спрос», который накапливается с годами. Это когда человек является потенциальным покупателем. Но в силу того, что его доходы не поспевают за ростом цен на квартиры, он вынужден постоянно откладывать сделку на потом. И если, дай бог, цены на жилье упадут, то этот «отложенный спрос» выплеснется на рынок и количество сделок резко возрастет, как было в 2000—2001 годах, делает предположение Н. Простолупов.

Напомним, что 2000−2001-й — это годы активного падения цен на вторичном рынке, в результате которого столичные квартиры подешевели до 250−300 долл./кв. м. Сегодня средние цены в Минске в 7−8 раз выше. Начиная с ноября прошлого года наблюдается их медленное снижение (на 0,5−1,4% в месяц). И как долго это будет продолжаться, никто не берется прогнозировать.

Руководитель БелАН тоже уклонился от прогнозов. Зато поделился своими соображениями насчет того, что нужно, чтобы цены на вторичном рынке упали. А нужно совсем немного: чтобы в свободную реализацию поступило около одной тысячи квартир-новостроек по цене, которая была бы на 10−20% выше себестоимости строительства. Это сыграет роль детонатора, и цены резко пойдут вниз, полагает Н. Простолупов.

Иными словами, как следует из рассуждений руководителя БелАН, ускорить решение жилищной проблемы в Минске можно. Для этого нужно дать возможность подрядным организациям (тому же ОАО «МАПИД»), которые обязаны строить только дома ЖСК с 5-процентной (фактически убыточной) рентабельностью, пятую, а может шестую или восьмую часть квартир строить на продажу по доступной для «отложенного спроса» цене — себестоимость строительства плюс 10−20% прибыли.

http://nb.by