Откровенный разговор с Андреем Алешкиным: «Когда говорят, что Минск переполнен торговыми центрами и отелями, так и хочется ответить: это чисто обывательский взгляд»

Такой прогноз относительно развития рынка дал Андрей Алешкин, партнер, директор брокерского подразделения Colliers International в Беларуси.

При встрече с Андреем Алешкиным мы более подробно обсудили ситуацию в разных сегментах рынка, а также поговорили о перспективах его развития.

— Андрей, какие новые тенденции появились на рынке офисной и торговой недвижимости в 2017 году?

— Главным драйвером на офисном рынке по-прежнему выступают IT-компании, которые и формируют спрос, причем на достаточно крупные площади. Даже наблюдается обратная ситуация: предложение уже не соответствует спросу, т. е. помещений недостаточно, и это дает основание девелоперам задуматься над новыми проектами. Но хотелось бы подчеркнуть: над качественными проектами. Объекты долевого строительства с десятками собственников не соответствуют запросам топовых арендаторов.

В торговой недвижимости — это открытие новых проектов Dana Mall, Green City (первая очередь), Galleria Minsk и соответственно появление новых для Беларуси брендов, новых форматов уже существующих брендов, новых планов по входу на рынок. Это, безусловно, хорошие новости. Кроме того, открылись и новые проекты в регионах: в Витебске — ТЦ «ТриО», к концу текущего года в Бресте готовится к открытию обновленный ЦУМ.

— Поменялись ли арендные ставки и насколько?

— На данный момент можно говорить о некой стабилизации ставок. Но, например, в сегменте офисов класса В1 даже наблюдалась некоторая их подвижка в сторону роста. Однако пока рано говорить, что это устойчивая тенденция.

— Прижилась ли на рынке такая схема расчета, как процент от оборота?

— В торговой недвижимости во всем мире применяется именно такая схема, и Беларусь не стала исключением. Действительно, для нас это явление новое, применяется всего несколько лет. Однако это нормальная практика и вполне соответствующая рынку. Более того, она мотивирует как арендатора, так и арендодателя работать более интенсивно. В торговле она устраивает обе стороны.

— Кто правит балом на рынке офисов и торговых помещений — по-прежнему арендаторы?

— Думаю, что на офисном рынке однозначно балом правит арендатор, хотя это вопрос отношений. Есть примеры так называемых лояльных бизнес-центров, собственники которых заботятся о своих арендаторах, постоянно проводят для них какие-то мероприятия, дарят подарки и т. п. Тем самым они сохраняют те арендные ставки, которые у них были зафиксированы ранее. Но это, скорее, исключение, нежели правило.

В торговле по-прежнему не хватает арендаторов для заполнения крупных ТРЦ, и они, соответственно, диктуют свои условия. Но в успешных проектах торговых центров, сданных в эксплуатацию ранее, вакансия минимальна или ее вовсе нет. Вот там балом правит арендодатель. Подбор арендаторов, особенно на прикассовую зону, осуществляется путем проведения аукционов.

— Новые ТРЦ в Минске. Выполняют ли все заявленные ранее девелоперами функции, какова их проходимость и вакантность?

— Есть вопросы ко всем новым ТРЦ, но это связано с присутствием малого количества брендов непосредственно от производителя (прямых). Не секрет, что в Беларуси преобладает рынок франшиз, причем и их выбор не велик. Поэтому девелоперам приходится самим выполнять различные функции (например, самим выступать в качестве операторов развлечений) для увеличения проходимости в центре.

Если говорить о вакантности, то она у всех высокая, особенно на старте. Раньше считалось идеальным, если на момент открытия новый ТРЦ имеет 65−70% заполняемости. Теперь реальность такова, что у большинства ТРЦ на старте вакантность более высокая.

Проходимость тоже разная. Например, ТРЦ Galleria Minsk уже может похвастаться высокой проходимостью, поскольку он превратился в своего рода «тусовочное место». Хорошо это или плохо? Думаю, что хорошо.

— Почему с каждой новостью о возведении в Минске нового ТЦ или отеля чуть не половина комментаторов на форумах пишет «сколько можно»? Действительно ли рынок уже перенасыщен торговыми площадями и отелями?

— Это чисто обывательский, не профессиональный взгляд на вещи. На первый взгляд, кажется, что ТЦ и отелей действительно много. Но когда начинаешь анализировать и сравнивать наш рынок с соседними, то картинка становится другой, особенно если говорить о качественных характеристиках объектов.

Многие были в соседних странах, в Европе и видели тамошние ТРЦ, которые порой можно назвать не иначе, как чудом, и не только в архитектурном плане, но и по масштабу, площадям, количеству магазинов, дополнительных функций, развлечений. Наш рынок отстает в развитии с точки зрения качества и уровня услуг.

Что касается отелей, то, действительно, их уже достаточно, но не всех категорий. Например, хорошие твердые три звезды не помешали бы Минску, или один отель Luxury точно был бы востребован в столице. Так что инвесторам и девелоперам есть еще над чем работать в любом сегменте рынка. Но к каждому проекту надо подходить основательно и взвешенно, чтобы он, образно говоря, сразу после старта не превратился в пережиток прошлого.

— Насколько интересны девелоперам спальные районы Минска (Каменная Горка, Уручье, Малиновка и пр.) как места развития торгово-развлекательных комплексов? Будут ли новые ТРЦ перемещаться из центра города на окраины после исчерпания свободных участков для строительства в самых «проходных» местах?

— Конечно, интересны. Мы уже не первый год наблюдаем процесс, когда девелоперы перемещаются со своими проектами в крупные жилые районы или по периметру МКАД. Это действующие «Экспобел» и Green City, строящиеся «Галерея Сеница» и Diamond City.

Что до мега-проектов, то это вопрос времени. Конечно, вместе с развитием рынка и они будут перемещаться на окраины. К тому же в центре города участков под такую застройку практически нет. На данный момент ТРЦ площадью 200 тыс. кв. м заполнить некем, поэтому их активно и не строят в спальниках.

— Какие международные бренды уже пришли в Минск, насколько они востребованы, какие ожидаются и когда?

— На самом деле, уже есть некоторые подвижки в этом плане. На рынке совсем недавно появились такие бренды, как Koton, Finn Flare, Gloria Jeans, «Леонардо», и другие, работающие напрямую, и скоро мы ожидаем приход всех брендов группы Inditex.

Кроме того, по франшизе открылись магазины LPP group (Reserved, Cropp, House, ожидается Mohito и Sinsey), Quicksilver, Pandora, New Balance и другие.

Можно сказать, что на рынке фастфуда произошла революция: KFC, Burger King, Sbarro, Texas Chicken, Carl`s Junior, Hesburger, Крошка Картошка, Ташир Пицца, Крыла, и это еще далеко не все…

— Появились ли подвижки в развитии региональных рынков Беларуси? Какие интересные проекты реализованы и реализовываются?

— Региональный рынок всегда был интересен девелоперам из-за его неразвитости, и в первую очередь с точки зрения ритейла. Ведь не секрет, что бренды не заходят на рынок ради одного магазина, им нужно развитие. Конечно, Минск в этом плане всегда был в приоритете. Но потом постепенно бренды заходят на рынки областных городов и городов-стотысячников.

Как правило, в регионах реализуются небольшие проекты. Но есть пример и достаточно крупного по белорусским меркам ТРЦ «Тринити» в Гродно, который задаст новую планку для региональных проектов.