Строительству жилых домов дали «зеленый свет», но пока индивидуалам по-прежнему отводятся вторые роли

Как и где можно приобрести земельный участок, какие возможности предоставляет государство для приобретения участков и строительства индивидуальных жилых домов, на каком праве можно оформить участок, кто и по какой цене поможет построить дом, какие проблемы возникают в процессе поиска и отчуждения участков? Эти и другие вопросы обсудили на заседании круглого стола в конференц-зале Evente в офисе Realt.by представители Министерства архитектуры и строительства, Государственного комитета по имуществу, риэлтеры и застройщики.

Индивидуалы пока на вторых ролях

21 апреля 2016 года в Беларуси была утверждена новая государственная программа «Строительство жилья» на 2016−2020 годы (постановление Совета министров № 325). Документ направлен не только на развитие квартирного рынка жилья, но и на стимулирование индивидуального жилищного строительства.

По словам Владимира Доропиевича, заместителя начальника управления жилищной политики Минстройархитектуры, с каждым годом белорусы проявляют все больший интерес к строительству собственного дома. В начале 2000-х годов в индивидуальном исполнении строилось порядка 40% от общего количества возводимого в стране жилья. Потом был некоторый спад темпов строительства индивидуального жилья. Однако в последние два года данный показатель снова вырос.

Новой госпрограммой предусмотрено, что до 2020 года доля индивидуального жилья в общем объеме должна составлять не менее 40% (для сравнения: в странах с развитой экономикой — около 50%). Со своей стороны государство обещает стимулировать это строительство путем предоставления различных преференций.

Один из важных стимулов — предоставить возможность гражданам строить жилые дома очередями.

— Люди, ограниченные в средствах, могут сначала построить коробку дома, а потом возводить различные пристройки — веранды, летние кухни, мансарды и т. д. Постепенно можно возводить вспомогательные и хозяйственные постройки — сараи, гаражи, бани и таким образом решать свою жилищную проблему. Сейчас подрядные организации, в том числе ПМК, специализирующиеся на строительстве жилья в сельских населенных пунктах, имеют недозагрузку мощностей. Поэтому не составляет большого труда построить дом подрядным способом, — говорит Владимир Доропиевич.

Еще один важный стимул — отпускать индивидуальным застройщикам стройматериалы (лес, песок, цемент и другое) по доступным ценам. И координаторами этого вопроса могут и должны выступать местные исполнительные и распорядительные органы власти.

— К сожалению, пока этот процесс не получил должного развития. Основная причина кроется в том, что сегодня организации по производству материалов, тех же ячеистых блоков, щебня, кирпича и др., находятся в сложном финансовом положении и не могут реализовывать продукцию со значительными скидками. Хотя в отдельных случаях они проводят акции и продают стройматериалы по сниженным ценам, в том числе за счет оказания транспортных услуг, — дополняет чиновник.

Владимир Доропиевич акцентирует внимание на том, что несколько лет назад Правительство обязывало облисполкомы разрабатывать региональные программы по развитию индивидуального жилищного строительства. При разработке ныне действующей госпрограммы такая задача не ставилась.

— Но, видимо, от администрирования нам не уйти. Наверное, будем выходить в Совет министров с предложением о том, чтобы облисполкомы вновь самостоятельно разрабатывали и утверждали такие программы по оказанию предметной помощи застройщикам, — уточняет Доропиевич.

Заместитель начальника жилищной политики министерства также говорит о том, что сегодня возникают достаточно большие проблемы и с финансированием жилищного строительства в целом и индивидуального жилья в частности.

В текущем году уровень средств на господдержку сократился более чем в 2,5 раза. При этом льготные кредиты и субсидии в первую очередь направляются облисполкомами на строительство квартир для многодетных семей, состоящих в очереди более трех лет, и другим социально незащищенным категориям граждан.

— Индивидуальные застройщики пока находятся на вторых ролях. Сейчас разрабатывается новый механизм кредитования, который должен расширить возможности для получения кредитов. В этот процесс максимально будут вовлекаться коммерческие банки. Но для того чтобы запустить этот инструмент, потребуется немало времени, — резюмирует Доропиевич. — Пока же из обращений индивидуальных застройщиков мы видим, что они не укладываются в сроки освоения участков из-за дефицита денежных средств.

Заказчик молодеет и надеется на помощь

— Мы строим очень много домов по всей Беларуси и за ее пределами. Есть заказы на строительство или реконструкцию домов, приобретенных как на аукционах, так и на вторичном рынке. Видя финансовые затруднения людей, всегда идем им навстречу и пытаемся еще на стадии проектирования максимально снизить стоимость строительства за счет оптимизации самого проекта и выполнения отдельных строительных работ, — говорит Максим Ильюшенок, начальник отдела продаж компании Woodplace.

Специалист акцентирует внимание, что сегодня много говорят о том, что индивидуальным застройщикам должны отпускаться стройматериалы по льготным ценам. Однако как действует этот механизм и работает ли он на деле, застройщикам неизвестно.

— Сегодня мы закладываем фундамент одного дома. Если бы наш заказчик воспользовался этим инструментом государства и получил стройматериалы по сниженным ценам, он смог бы существенно сэкономить на отделке дома. Но пока получить такую помощь на практике нереально, — уточняет Максим.

Представитель компании Woodplace говорит о том, что на рынке появилась новая тенденция. Если в предыдущие годы в основном строились люди в возрасте 40 лет и более, то сейчас жизнь за городом все чаще выбирает молодежь. Для них помощь государства была бы неоценима.

Так совпало, что в настоящее время строит свой дом участник нашего «круглого стола» Павел Амельченко, инженер-конструктор компании Woodplace. Он приобрел участок с ветхим домом в Минском районе на вторичном рынке. После заключения сделки и получения разрешающих документов на строительство начал реконструкцию дома.

Однако стройка осложняется тем, что участок подтапливается. В свое время рядом с ним строилась дорога, в результате чего был нарушен естественный дренаж. Разумеется, помощь даже не в восстановлении, а приобретении того же ПГС у государства по сниженной цене была бы уместна.

— Исполком готов идти навстречу, помочь человеку, но не имеет возможностей и ресурсов. Механизм есть, но в работу не запущен, — высказывает свое мнение Павел.

На первом плане — финансирование

О том, что сегодня на первый план при строительстве индивидуального жилья выходит финансирование, говорит и Дмитрий Кончиц, начальник отдела продаж компании «Зодчий».

Специалист уточняет, что для людей, строящихся в радиусе 30 км от Минска, вопросы финансирования не стоят очень остро. Эти заказчики достаточно обеспеченные и понимают, на какие затраты идут. Если же брать более отдаленные от Минска населенные пункты, то там первостепенной является финансовая проблема.

— Мы строим во всех регионах Беларуси, в каждой области у нас есть свои выставочные площадки (за исключением г. Витебска). К нам обращается много граждан, которые получили участки как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Они активно работают с банками по привлечению льготных кредитов. Чтобы получить кредит, заказчик должен собрать и предоставить в банк сводно-сметный отчет, локальную смету, проект на дом и на сети, договор подряда со строительной организацией и другие документы. Но даже после этого он может получить отказ в предоставлении целевого кредита, потому что у него, к примеру, возникли какие-то сложности с участком, — рассказывает Дмитрий.

Даже если банк принимает решение о предоставлении кредита, он перечисляет деньги не одним траншем, а частями. Для строительных компаний это неприемлемо.

— Получается, что мы, как застройщики, должны сначала возвести фундамент, через полгода или год — стены, затем кровлю и т. д. В деревянном домостроении все конструкции выполняются в заводских условиях. По сравнению с кирпичными, газосиликатными домами они строятся быстро, чистовая отделка получается уже на стадии возведения стен. Через месяц после заключения договора дом полностью готов, подводи инженерные коммуникации, переезжай и живи. Есть экономичные дома с минимальными затратами на разводку инженерных коммуникаций, которые строятся даже за две недели. Но банки не готовы реагировать на нашу скорость, — дополняет специалист.

Со своей стороны компания помогает заказчикам находить партнеров, которые финансируют лизинговые сделки, предоставляет собственные рассрочки платежа и т. д. Но она не может взять на себя обязательства по финансированию всего объекта.

Препон много, но мечта главнее

Несмотря на ряд сложностей, у людей не пропадает желание иметь свой дом, где, как говорится, и дышится свободнее, и думается лучше, чем в квартире. Однако государство разделяет подходы по предоставлению участков для строительства индивидуальных жилых домов в зависимости от их месторасположения и нуждаемости в жилье граждан.

Как рассказала Виктория Верина, заместитель начальника юридического управления — начальник отдела правового обеспечения земельных отношений, геодезии и картографии Госкомимущества, в Минске и областных городах Беларуси граждане могут получить земельный участок в частную собственность и в аренду только по результатам аукциона.

В столице без аукциона участки предоставляются только многодетным семьям. В областных центрах — нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам в зависимости от срока постановки на учет. При этом состоять одновременно можно в двух очередях — как на строительство квартиры, так и на получение участка для строительства индивидуального жилого дома.

При этом граждане, получившие после 1 января 2011 года как состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий земельные участки до принятия решения о снятии с учета нуждающихся или решения об изъятии земельных участков, не направляются на строительство квартиры.

Что касается остальных населенных пунктов, то облисполкомы самостоятельно определяют территории, где участок можно получить только по результатам аукциона, а где без проведения аукциона, но только нуждающимся гражданам.

На удалении от крупных населенных пунктов, где нет очередей на участки со стороны нуждающихся граждан, его может получить и ненуждающийся в улучшении жилищных условий гражданин. Ему надо прийти в сельский исполнительный комитет и подать заявление.

Перечни свободных (незанятых) участков можно найти на сайтах рай- и облисполкомов. По решениям местных исполкомов не менее 30% от общего количества этих участков выставляются на аукционы.

Участки неочередникам практически не светят

Практика показывает, что даже если в перечне свободных (незанятых) участков найдется тот, который предоставляется без аукциона и на который не претендует никто из нуждающихся граждан, неочереднику получить его практически невозможно.

Максим рассказывает, что он изучал перечни свободных (незанятых) участков, звонил председателям нескольких сельских исполкомов и интересовался, можно ли получить участок неочереднику. В ответ слышал, что по закону эти участки могут предоставляться ненуждающимся гражданам, но по решению исполкомов они будут выставляться на аукционы.

— Человеку надо посетить 18−25 сайтов райисполкомов, найти сельсовет, где есть свободный участок, позвонить председателю сельисполкома и услышать от него, что участок будет выставляться на аукцион. Люди занимаются поиском участка 3−4 дня в неделю. При этом они работают, у них есть семьи, — дополняет коллегу Дмитрий Кончиц.

Специалист высказывает мнение, в республике должен быть единый ресурс с полным перечнем сельсоветов и свободных (незанятых) участков, предоставляемых без аукциона, куда мог бы зайти любой человек и выбрать нужный ему участок. Пусть это будет даже самый отдаленный район.

— Мы бываем в разных местах Беларуси и видим целые умирающие деревни. Заросшие бурьяном участки, ветхие дома…, причем часто в живописных местах. Но нигде нет информации, что там есть свободные участки, которые с удовольствием купили бы люди, — дополняет Дмитрий.

Сколько придется заплатить за участок

По словам Виктории Вериной, в пригородной зоне Минска и областных городов многодетным семьям, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, участки предоставляются в частную собственность без взимания платы.

Нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам в зависимости от срока нахождения в очереди, наличия в собственности недвижимости и других причин участки также предоставляются в частную собственность, но за 20% или 50% от кадастровой стоимости, а на праве пожизненно наследуемого владения — бесплатно.

Ненуждающимся гражданам участок может быть предоставлен в частную собственность с внесением платы в размере 100% от кадастровой стоимости либо в аренду с внесением платы за право заключения договора аренды.

Время на освоение участка ограничено

Коробку дома — фундамент, стены и крышу — необходимо построить в течение 3 лет с момента государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него. По уважительным причинам этот срок может быть продлен еще на 2 года. Плюс к этому на 3 года объект можно законсервировать.

Если участок был предоставлен нуждающемуся в улучшении жилищных условий гражданину, то его нельзя отчуждать в течение 8 лет с момента ввода дома в эксплуатацию и его государственной регистрации.

Как продать участок до истечения 8-летнего срока

В исключительных случаях участок можно продать и до истечения 8-летнего срока. Но в этом случае нуждающийся гражданин должен вначале предложить либо законсервированный объект на участке, либо готовый дом исполкому, который имеет первоочередное право приобретения.

Если исполком откажется от приобретения, то он может дать разрешение на отчуждение любому третьему лицу. Однако заявителем должна быть указана уважительная причина — потеря кормильца в семье, получение инвалидности I или II групп, направление на работу в другую местность или другие обстоятельства, объективно свидетельствующие о невозможности использования недвижимого имущества.

Кроме того, для преждевременного отчуждения участка, дома или законсервированного объекта надо выполнить дополнительные требования. Если участок предоставлялся в частную собственность бесплатно, то за него необходимо внести плату в размере кадастровой стоимости. В случае если он предоставлялся за 20% или 50% от кадастровой стоимости, то надо доплатить недостающую сумму. При предоставлении рассрочки платежа или льготного кредита платежи нужно погасить досрочно.

У минчан одна дорога — на аукцион

Минчане, ненуждающиеся в улучшении жилищных условий, в пригородной зоне Минска могут получить участок только по результатам аукциона.

Организатором аукционов по продаже земельных участков в частную собственность граждан РБ в Минском районе выступает ГП «Минский областной центр инвестиций и приватизации».

— Наша организация имеет большой опыт проведения подобных аукционов. Практика показывает, что граждане не боятся участвовать в торгах. Например, некоторые из них сначала приобретают опыт участника аукциона. Они приходят на торги как участники, иногда как зрители, изучают процедуру проведения аукциона, прицениваются к стоимости участков. На выбор и приобретение участка у отдельных граждан уходит полгода и даже год, — рассказывает Мария Урадина, начальник отдела организации аукционов и сопровождения инвестиционных проектов ГП «Минский областной центр инвестиций и приватизации». — Мы открыты для общения с гражданами. Всегда готовы оказать им любую консультацию и помощь относительно торгов.

Ежемесячно в центре проводится по 2−3 аукциона, на которые, как правило, выставляются 17−25 участков. Раз в месяц проходит повторный аукцион, на котором реализовываются участки, не проданные на первых торгах. Сегодня такой список насчитывает уже порядка 90 участков. Спроса на них нет или по причине высокой начальной цены, или отсутствия коммуникаций, или неудачного месторасположения.

Средняя стоимость земельных участков, проданных на аукционах в Минском районе

В настоящее время достаточно много участков реализуется в Горанском сельсовете в деревнях Новое Поле, Новоселье, Новодворщина.

Всегда есть повышенный спрос на участки в таких престижных населенных пунктах, как Тарасово, Марьяливо, Семково, Околица, Раубичи, Сеница, Щомыслица и др. Но здесь предложение участков уже ограничено.

Участок на вторичном рынке — альтернатива аукциону

Как отметила Елена Акулич, руководитель отдела «Дома. Дачи. Коттеджи» «ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ», альтернативным аукциону способом решения жилищной проблемы граждан может стать покупка старого дома в деревне. Если земельный участок находится в пожизненно наследуемом владении, то в минском регионе его можно купить дешевле, чем на аукционе — примерно от $ 5−10 тыс.

Участок со строением на уровне фундамента в 15 км от Минска (Фаниполь, Волма, Заславль) можно приобрести от $ 12−13 тыс. Ближе к Минску, например в Боровлянах, старый дом, требующий реконструкции, продается за $ 30−35 тыс.

— При выборе покупатели отдают предпочтение участкам на вторичном рынке, потому что они не имеют ограничений по срокам освоения и ввода объектов. Люди могут жить в старом доме и одновременно согласовывать документы на строительство или реконструкцию нового дома, — уточняет специалист.

Многие покупатели возводят дома своими силами, если, конечно, речь идет не о престижной коттеджной застройке. По словам Акулич, люди охотнее строились бы поэтапно. Однако этот вопрос пока не урегулирован должным образом на законодательном уровне. Существует слишком много бюрократии в получении разрешений на строительство и последующих согласований на возведение пристроек.

— Для госрегистрации дома надо получить техпаспорт. Чтобы сделать пристройку, надстроить мансарду, надо снова заказывать проект, согласовать его, возводить пристройку, а затем опять обращаться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, делать обмеры, получать ведомость технических характеристик и регистрировать пристроенное помещение. Это достаточно хлопотная и дорогостоящая процедура, — рассказывает руководитель отдела.

Говоря о тенденциях рынка жилых домов в Минске, Елена Акулич отмечает, что в прошлом году по сравнению с 2015 годом количество сделок с жилыми домами в городе упало в среднем на 40%. Причины тому — разные. Но есть одна острая проблема, требующая безотлагательного решения на законодательном уровне.

— Если участок находится в частной собственности гражданина, то в договоре купли-продажи жилого дома обязательно должна прописываться сумма, слагаемая из кадастровой стоимости участка и самого строения. Есть ряд случаев, когда цена такого объекта в 1,5−2 раза ниже, чем стоимость земли. Проводить такие сделки очень проблематично, — уточняет специалист.