«В худшем случае мы ожидаем снижение цены на „квадрат“ до 10%, но „по 500“ не будет точно», — группа компаний «ТАПАС»

— Как по-вашему, когда в Беларуси появятся доступные кредиты на приобретение жилья?

— Правительством Республики Беларусь запланировано и озвучено снижение ставки рефинансирования к концу 2017 года до уровня 14−16% годовых. В среднем за 2017 год ставка рефинансирования запланирована на уровне 15−17%. Таким образом, в стране сохранится общая направленность процентной политики на постепенное снижение уровня ставок в экономике. Это отразится и на кредитных ставках, которые будут превышать ставку рефинансирования на традиционные 3−6 процентных пунктов. Кредиты становятся все более доступными, но говорить о «дешевых» кредитах для граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в наступившем году мы не сможем.

— Как сегодня молодым белорусам решать жилищный вопрос, учитывая, что кредиты выдаются под огромные проценты?

— Разумеется, при текущих процентных ставках по кредитам лучше не рассчитывать на этот инструмент финансирования, как на основной способ решения своего квартирного вопроса. Зато в случае, когда на покупку жилья не хватает лишь определенной части, он вполне может быть актуален. Это подтверждает и практика: молодые семьи сейчас часто пользуются кредитами, которые покрывают, скажем, четверть от общей стоимости их жилья. В этом есть логика: зачем продолжать платить за аренду чужого жилья, если есть возможность добавить к накопленным средствам недостающую часть с помощью кредита и жить уже в своей квартире, а выплаты по кредиту производить за счет сэкономленных на аренде средств? Если молодые люди имеют устойчивое желание обзавестись собственным жильем и владеют при этом некоторыми личными накоплениями, то кредит — это вполне работающий вспомогательный инструмент даже с учетом ставок в пределах 17−23%.

Более того, сегодня на рынке новостроек появляются все новые и вполне успешные проекты с малогабаритными квартирами. Купить ее на стадии строительства в прошлом году можно было примерно за Br55−65 тыс. Пару лет назад такие цены на квартиры в новостройках казались чем-то немыслимым.

Можно лишь посоветовать молодым людям начинать решение своего квартирного вопроса именно с чего-то малого, тем более рынок, где стали появляться малогабаритные квартиры-студии, это позволяет. Не стоит считать, что, купив однажды квартиру, вы будете обязаны жить в ней всю свою жизнь. Сегодня жилая недвижимость, тем более на первичном рынке — это не бремя и не ноша: когда вы вырастете из «однушки», то всегда сможете продать ее и обзавестись более просторным и комфортным жильем. Но, покупая свою первую квартиру, молодые люди должны рассчитывать в первую очередь не на кредитные программы, а на собственные средства.

— Как вы оцениваете рынок недвижимости Минска?

— Ситуацию на рынке жилой недвижимости я бы охарактеризовал как стабильную. Цены на жилую недвижимость колеблются в незначительных масштабах, и объективных предпосылок для резких скачков в ближайшем времени не имеется. В то же время, снижение цен и последовавшая за ним относительная ценовая стабильность в 2016 году позволили игрокам рынка хорошо приспособиться к новым условиям. Как следствие, в минувшем году мы стали свидетелями рекордных показателей как по количеству совершенных сделок, так и по объему предложений. То есть говорить о каком-то кризисе на рынке жилой недвижимости не приходится: у продавцов есть спрос, у покупателей — предложение. Сложно сказать, увидим ли мы какие-либо рекорды в 2017 году, но с уверенностью можно сказать, что рынок продолжит свою активную жизнь.

— По вашим прогнозам, что станет с «квадратом» на первичном рынке в 2017 году?

— Стоимость квадратного метра на первичном рынке зависит от множества факторов, причем не только внутренних, но и внешних. Многие из них можно охарактеризовать как динамичные, поэтому попытка назвать точную стоимость квадратного метра в конце 2017 года будет сродни гаданию на кофейной гуще. Тем не менее, на сегодня предпосылок для ее сильного изменения объективно не имеется. Напротив, рынок нащупал оптимальный баланс спроса и предложения, поэтому ожидать серьезных изменений в этом году не стоит. В худшем случае к концу года я ожидаю снижения цены «квадрата» в пределах 5−10%.

К отметке «по пятьсот» рынок точно не подойдет, как бы многим не хотелось выдавать желаемое за действительное. И дело даже не в том, что коммерческим застройщикам будет не интересно строить и продавать по этой цене. Судите сами: объемы строительства жилья в столице с каждым годом снижаются (в 2016 году в Минске построено в 2 раза меньше жилья, чем в 2014-м), новые участки не появляются. Предложений на рынке новостроек с каждым годом становится все меньше, а вот спрос, как показали результаты 2016 года, бьет все рекорды, ведь теперь покупка квартиры в Минске стала доступна для более широкой аудитории граждан, нежели это было несколько лет назад. Прибавьте к этому вчерашних вкладчиков, которые сегодня разочарованы в доходности своих депозитов — многие из них плавно переходят на подешевевшую недвижимость, от аренды которой уже получают доход выше, чем по лучшим валютным вкладам — всего несколько лет назад ситуация была совсем иной.

Положительное влияние на спрос окажет и дальнейшее снижением ставки рефинансирования, а значит, и ставок по кредитам. Еще раз — баланс спроса и предложения сегодня почти оптимальный, а значит, и резких изменений в цене квадрата в ближайшем времени не предвидится.

— Ожидаете ли вы рост спроса на жилье с учетом данного президентом задания — повысить среднюю зарплату по стране до $ 500 в 2017 году? И как, на ваш взгляд, рост доходов населения отразится на цене квадратного метра?

— Важно понимать, что поставлена лишь цель, но четкого алгоритма ее достижения пока ни у кого нет. Достигнуть ее в краткосрочной перспективе можно смягчением или ужесточением денежно-кредитной политики, и каждый из этих методов имеет свои особенности, которые так или иначе отобразятся на экономике страны в целом. Также достижение этой цели возможно постепенным повышением эффективности экономики, но это, как понимаете, будет достаточно длительный процесс. Повышение уровня средней заработной планы и покупательской способности, разумеется, застройщиками лишь приветствуется, однако пока что говорить о каких-то конкретных ожиданиях будет преждевременным. Можно лишь заметить, что своего исторического максимума — $ 589,9 — средняя номинальная зарплата белорусов достигла в 2014 году, и в этом же году был отмечен самый большой объем построенных квартир и один из самых больших объемов по введенной в эксплуатацию общей жилой площади домов.