Юридическая шпаргалка. Что делать, если договор о покупке недвижимости оказался недействительным?

Для начала разделим ситуацию на две категории: первая — покупка недвижимости осуществлялась через агентство и с его юридическим сопровождением, вторая — покупатель занимался сделкой самостоятельно.

01

Обращались ли вы в агентство недвижимости? Есть ли у вас страховка?

В ситуации, когда человек обращался в агентство, но не заплатил за услугу, то договора, а значит, и обязательного страхования сделки у него нет. Если договор есть, значит есть и обязательное страхование ответственности риэлтерской организации. По указу о риэлтерской деятельности агентство недвижимости при сопровождении сделки с недвижимостью обязано не допустить ее заключения, если в дальнейшем она может быть признана недействительной. Если так случилось, значит по общему правилу риэлтерская организация не выполнила комплекс мер, которые бы предотвратили эту ситуацию. В этом случае покупатель получает страховое возмещение от «Белгосстраха».

02

Возместит ли страховая компания весь ущерб?

На сегодня сумма страховых выплат установлена в размере Br210 тыс. (эквивалент $ 105 тыс.). Если квартира стоит больше, чем страховые выплаты, то разницу выплачивает агентство недвижимости, которое занималось этой сделкой. Потерпевший может подать иск в суд на агентство, чтобы разница была выплачена.

03

Будет ли наказано агентство недвижимости?

Дальнейшую судьбу агентства и риэлтера, который непосредственно сопровождал сделку, будет уже решать суд и Министерство юстиции. Все зависит от степени вины и самой ситуации. Это может быть лишение лицензии, предписание об устранении нарушения.

04

Если сделка признана недействительной, в каком случае можно рассчитывать на компенсацию?

В случае если сделка признается недействительной, то по решению суда недвижимость отходит настоящим владельцам (это, кстати, могут быть не последние или объявившиеся, а самые-самые первые владельцы), а пострадавший покупатель получает страховые выплаты. Когда договора на оказание услуг нет, покупатель остается ни с чем.

05

А если недвижимость получена обманным путем?

Когда речь заходит о получении недвижимости обманным путем, процедура немного другая. Есть случаи, когда злоумышленники опоили, обманули человека пьющего, вручили ему минимальную сумму денег и отправили на улицу. В этом случае суд постановит провести экспертизу, чтобы выяснить все обстоятельства сделки.

06

Как будет развиваться ситуация, если покупатель не обращался в АН?

Второй вариант — покупатель не обращался в агентство недвижимости и всю сделку контролировал самостоятельно. Это изначально печальная ситуация, в которой покупатель так или иначе пострадает и выйдет с потерями. Чтобы вы понимали, по информации Верховного суда несколько десятков сделок с недвижимостью в год в нашей стране признаются недействительными.

Если такая ситуация все же произошла, то Павел Астапеня, директор агентства недвижимости «Эксперт», рекомендует сразу обращаться к адвокату. Он уверен, что даже если покупатель имеет юридическое образование, сфера недвижимости — это отдельный сложный сегмент в законодательстве. В нем есть масса нюансов.

07

Как быть, если сделка признана недействительной из-за неожиданно появившихся наследников?

Чаще всего если сделка признана недействительной, то продавец к этому моменту полученные деньги уже куда-то вложил, поэтому вернуть их просто так в 90% случаев не представляется возможным. Суд может затребовать судебно-психиатрическую экспертизу, чтобы понимать состояние продавца, и так далее. Если речь идет о наследниках, которые вовремя не приняли наследство, то нужно выяснить, имели ли они возможность принять это наследство. Если у них есть уважительная причина, из-за которой принять наследство они не могли, тогда покупатель остается ни с чем, если страховки на сделку нет. В случае если у наследников нет уважительной причины, тогда им ничего не достанется.