Эксперты об инвестициях в недвижимость: «Европу захлестывает поток денег. Он начинает двигаться уже к нам»

О чем говорит минимальное количество сделок?

Из всех схем привлечения инвестиций в коммерческую недвижимость пока в Беларуси так и не получила широкого распространения классическая схема — купля-продажа объектов.

— Современные крупные качественные здания у нас почти не покупаются и не продаются в готовом виде. Чистые сделки купли-продажи объектов единичные, — говорит Денис Четвериков, директор департамента исследований и консалтинга, партнер Colliers International, модератор дискуссии.

По словам эксперта, до 2011 года в Беларуси были только так называемые чисто спекулятивные инвесторы. Отдельные компании и большие фонды в основном покупали объекты с минимальным 3-летним сроком окупаемости и прибылью 35%. Здания приобретались не по цене квадратного метра, а по доходности, которая измеряется либо ставкой капитализации, либо сроком окупаемости.

После девальвации 2011 года инвесторы несколько умерили свои аппетиты и были готовы покупать объекты со сроком окупаемости 5 лет. Но сегодня реалии таковы, что собственники не готовы продавать объекты с таким 5-летним сроком окупаемости. В свою очередь инвесторы не соглашаются их покупать со сроком 6−7 лет.

— Сегодня к нам приходят инвесторы с деньгами из России, Арабских Эмиратов, Израиля. Они готовы покупать здания со сроком окупаемости 5 лет и ставкой капитализации 20%, но никак не 6−7 лет. Но наши продавцы не готовы продавать объекты со сроком 5 лет, — уточняет Денис Четвериков.

Эксперт говорит о том, что за всю 10-летнюю историю существования рынка коммерческой недвижимости в Беларуси состоялось лишь 6 крупных инвестиционных сделок с качественными объектами, не считая лизинговых, а также сделок с заводами и некачественными объектами, из них в Минске — 2 (ТЦ и БЦ), в Гомеле — 2 и Бресте — 2.

Например, в прошлом году таких сделок вообще не было. Хотя в Москве инвестиции в подобные сделки составили $ 2,2 млрд. В 2016 году от инвестиционной деятельности в крупные объекты в Беларуси удалось выручить $ 17 млн.

— Если отталкиваться от общего стока, то эта сумма очень и очень мала и говорит о том, что рынок коммерческой недвижимости в Беларуси не развит. Хотя есть много привлекательных современных зданий, они строятся и сегодня, но сделок все равно нет, — добавляет эксперт.

Денис Четвериков акцентирует внимание участников дискуссии на том, что существуют разные мнения, почему в Минске не продаются и не покупаются качественные объекты. По мнению одних, в белорусской столице нет достойных объектов. По мнению других, отечественные девелоперы продают их слишком дорого. Ну, а по мнению третьих, к нам не приходят инвесторы с деньгами.

— Сегодня доходность объектов сильно упала. Если раньше офисные здания в среднем приносили доход 17−18% годовых, то сегодня — 12%. В предыдущие годы торговые центры имели доходность около 20%, в настоящее время — 14−15% годовых. Складская недвижимость сейчас приносит лишь 8−12% годовых, гостиницы — от 2% до 8% годовых. Это при том, что кредит в валюте под реализацию проекта можно получить под 11% годовых, — говорит Денис Четвериков.

По мнению экспертов Colliers International, сегодня в Беларуси с учетом ставки дисконтирования доходность объектов должна быть порядка 15−16%. «Приходя к нам, инвестор, по западным меркам, считает, что доходность объекта должна составлять 15%, а он получает всего 12%», — уточняет Денис Четвериков.

По словам эксперта, зарубежные аудиторы сходятся во мнении, что доходность в Беларуси сегодня должна составлять 15,5%. «Ниже никак не получается, потому что существуют высокие страновые риски. Например, Дамодаран говорит, что в Беларуси при расчете стоимости денег нужно закладывать страновой риск в размере 11,5%», — добавляет он.

Какой на самом деле должна быть доходность?

— Я смотрел бы не только на ставку дисконтирования, а на отрасль в целом. Мнение о том, что инвестиции в коммерческую недвижимость в Беларуси должны приносить 15%, конечно, хорошее. Но недвижимость по сравнению с другими бизнесами — это более консервативная отрасль, и риски инвестирования в нее минимальны. Это значит, что для других бизнесов ставка дисконтирования в нашей стране должна быть выше, — говорит Валентин Галич, директор ЗАО «СБ-Глобал».

По словам Николая Трифонова, председателя Белорусского общества оценщиков (БОО), оценка Дамодарана может быть не совсем верной, поскольку он производит ее по принципу ценных бумаг. «У нас другая методика. Мы с 2000 года ежемесячно публикуем страновые риски. На них приходится не 11,5%, а поменьше», — уточняет Николай Трифонов.

— Мы же говорим про иностранных инвесторов, которые, принимая решение о приходе в Беларусь, могут не посмотреть оценку страновых рисков БОО. Есть международные рейтинги с оценкой страновых рисков. В них Беларусь занимает последние строчки и является одной из самых рисковых стран, — отвечает на реплику Николая Трифонова модератор дискуссии.

«Где самый большой риск, там самая высокая доходность»

— Есть расхожее мнение, что где самый большой риск, там самая высокая доходность. Самое главное, что доходность от недвижимости зависит от цены, которую мы увидим после восстановления рынка. Зарабатывать сейчас на аренде нежилых помещений 5% годовых — это хорошо, — высказывает свою точку зрения Роман Осипов, управляющий директор ЗАО «Инвестиционная компания „ЮНИТЕР“». — Поэтому чем выше ставка дисконтирования, тем выше доходность. Есть ряд инвесторов, которые хотят и любят рисковать, и высокие ставки их не пугают. Они им только на руку.

Роман Осипов также говорит о том, что хорошим катализатором привлекательных цен на недвижимость могут выступить банки, которым нужна ликвидность.

— Чем ниже сейчас цена покупки, тем больше будет доходность при выходе. В течение 5 лет в стране начнется макроэкономический рост экономики. Соответственно, сейчас самое время покупать, — уточняет Роман Осипов. — Я не сказал бы, что сейчас только девелоперы определяют правила игры на рынке. То, что они не хотят продавать, говорит о том, что рынка нет. Сегодня многие из них испытывают финансовые проблемы. Хотят они продавать или не хотят, никто спрашивать у них не будет.

На такое мнение эксперта Денис Четвериков привел пример. В 2011 году компания Colliers International собиралась совместно с оманским инвестором реализовывать крупный проект в центре Минска. После девальвации, когда сильно обесценился белорусский рубль, потенциальный застройщик сделал много депрессивных и оптимистических расчетов. Инвестор не понимал, в какой среде он находится и что его ждет впереди, а также того, как в один момент в несколько раз может обесцениться национальная валюта? Не признак ли это нестабильности?

Международные консультанты говорили инвестору, что через 5 лет в стране все будет хорошо и страновые риски снизятся. Но представитель инвестора ответил, что у них есть хорошая возможность инвестировать в объект в пригороде Парижа. Инвестор расторг договор с Беларусью, потерял несколько миллионов долларов и уехал из страны.

Наступило ли время для инвестиций?

— Я хочу поддержать Романа Осипова. Всем — и девелоперам, и инвесторам — хочется понять, как будет развиваться рынок дальше и наступил ли хороший момент для инвестирования в недвижимость? Мое субъективное убеждение: сейчас наступило оптимальное время, но не для входа в девелоперский проект, а в готовый. Возможно, оно продлится еще некоторое время, — высказывает свое мнение Валентин Галич.

Эксперт говорит о том, что сегодня не стоит смотреть на ставку дисконтирования в Беларуси 15%. Надо смотреть, какой она будет через год. Сейчас в Европе ставка дисконтирования равна 1−2%.

— Европу захлестывает поток денег. Он начинает двигаться уже к нам. Первыми приезжают более рисковые инвесторы. Сегодня уже есть понимание, что разница между ставками в 1−2% и 15% очень большая, поэтому ставка внутренней доходности в Беларуси будет падать. Сегодня ставки по депозитам стали не такими привлекательными, как были ранее. То же будет происходить и с кредитными ставками. Пока банки не пытаются их снижать, чтобы не терять свою доходность. Но рано или поздно им придется это делать. Некоторые уже встали на этот путь. Правда, пока нехотя, но рынок их подталкивает, — уточняет Валентин Галич.

Эксперт говорит и о том, что сегодня никто не даст инвестору готового рецепта для принятия решения.

— На подобных форумах высказываются различные мнения, но у каждого в голове должно сформироваться свое. Бизнесмен выслушал троих человек, принял правильное инвестиционное решение и не прогадал, — добавляет Валентин Галич. — Сегодня в Беларуси я вкладывал бы средства в безрисковые активы с доходность 5%.

Подобного мнения придерживается и Роман Осипов. Он говорит о том, что текущая доходность без учета цены ликвидации актива составляет 5%, и это очень хорошо в текущих реалиях.

По его мнению, сегодня сделок нет потому, что в стране отсутствуют внутренние инвесторы.

— Доступ к финансированию по разным причинам для них — крайне тяжелая тема. Иностранных инвесторов пугает ряд геополитических моментов. Если бы их не было, цены на недвижимость в Беларуси уже давно пошли бы вверх. Сроки принятия решений инвесторами слишком затянулись. Хуже некуда, — говорит Роман Осипов. — Я разговаривал на форуме с иностранным инвестором, который хочет у нас покупать квартиры для инвестирования. Он подтягивает к нам людей, которые сейчас очень активно скупают плохие активы в Украине. Уж если в Украине не боятся скупать плохие долги, то что тогда говорить о нас?