— Уже больше года наблюдается снижение цен на рынке недвижимости, активность неустанно сокращается, и ждать, что система trade-in в таких условиях вдруг начнет работать, не приходится. Инструмент trade-in активно развивается в том случае, когда рынок в долгосрочном периоде перенасыщен продавцами и предложениями. Только в таких условиях обостряется конкуренция, которая подстегивает продавцов предлагать максимально удобные условия приобретения недвижимости.
Сегодня же спрос на рынке значительно превышает предложение. Проблема лишь в том, что платежеспособный спрос — это далеко не то же самое, что спрос в принципе. Желающих купить квартиру у нас очень много — только в очереди на улучшение жилищных условий состоит порядка 280 тысяч семей. Все эти люди хотят обзавестись собственной квартирой, однако не все из них в нынешней экономической ситуации могут себе это позволить.
В таких условиях реализация механизма trade-in весьма затруднительна. У нас его разрабатывали скорее на отдаленную перспективу, когда на рынке возникнет большее число платежеспособных потребителей, а банковская система сможет предложить населению доступные кредиты. Как показывает практика, даже те отдельные компании, которые сегодня предлагают trade-in, не всегда принимают квартиры в зачет в полном смысле этого слова. Под термином trade-in у нас подразумевается выкуп квартиры застройщиком для дальнейшей ее перепродажи, то есть превращение квадратных метров в деньги.
Для эффективной работы trade-in нам не хватает третьего звена — финансового учреждения, готового кредитовать сделки. К примеру, на западе успешно работает система trade-in — старое авто в зачет нового. При этом в сделке участвует финансовое учреждение, которое готово оплатить полную стоимость нового автомобиля, взяв в зачет старый. Идея классического автомобильного trade-in заключается в том, чтобы, к примеру, каждые пять лет заёмщик, сдавая в зачет свой старый автомобиль, пересаживался в новый, а кредитное учреждение снова в максимальном объеме получало кредитные проценты.
До тех пор, пока и у нас в процесс кредитования не включатся лизинговые компании или банки, схема trade-in не будет интересна застройщику с точки зрения получения конечного результата — финансирования строительного процесса. Сегодня застройщики испытывают недостаток денежных средств из-за серьезного дефицита реальных покупателей, а схема trade-in предлагает им вместо денег квадратные метры, которые приходится продавать, теряя на этом время. В этом случае возникает резонный вопрос: зачем это делать застройщику, если то же самое может сделать собственник, обратившись в риэлтерскую компанию?
Инструмент trade-in эффективно работает при определенных условиях, которые у нас пока ещё не сложились. В первую очередь данный механизм должен стать интересен кредитным учреждениям, чьи ресурсы и являются той движущей силой, которая стимулирует развитие такого способа приобретения дорогостоящего товара длительного потребления.
Людмила Лепарская, начальник риэлтерского отдела ЦТН «Пакодан»: