Застройщик: «Я надеюсь, что механизм trade-in позволит остановить падение продаж на рынке новостроек»

— То, о чем говорилось многие годы, наконец-то трансформировалось в нормативный документ. Коммерческие застройщики не раз отмечали, что trade-in с автотранспортом ничем не отличается от системы trade-in с недвижимостью. И всегда возникал вопрос — почему у нас до сих пор такая схема не работает? Сейчас же мы наконец-то получили правовой документ, в рамках которого застройщик может законно устанавливать отношения с тем, кто готов сменить свою старую квартиру на квартиру в новостройке. Новое постановление — необходимая защита, в рамках которой разработаны методические рекомендации и инструкции, перечислены конкретные действия, что гарантирует безопасное заключение сделки для обеих сторон.

Сейчас у населения денег не хватает, кредитования нет, и в ближайшее время не будет. В связи с этим, я надеюсь, что застройщики примут механизм trade-in как один из способов снижения падения продаж на рынке новостроек. Даже в сложный период, сделки по квартирам маленьких площадей идут — одно- и двухкомнатные квартиры люди продают, приобретая жилье в новостройках. Сегодня для многих продажа старого жилья — единственный способ улучшить свои жилищные условия. Система trade-in позволяет приобрести новую квартиру фактически по цене старой. Квартиры продаются по цене готового жилья на вторичном рынке, новое жилье приобретается по цене новостроек на уровне котлована.

Схема trade-in проста: застройщик, принимая квартиру покупателя в зачет новостройки, в последующем выставляет ее на продажу. В итоге сделки застройщик получает дольщика и возможность превратить готовую ликвидную квартиру маленькой площади в деньги для продолжения финансирования процесса строительства. Дольщик, в свою очередь, получает возможность не вникать в процесс продажи недвижимости и поиска покупателей, фактически поменяв свою старую квартиру на новую большей площади.

Простой пример — небольшая квартира 33 кв. м в среднем на рынке стоит порядка $ 50 тысяч, с учетом $ 1500 за «квадрат». Новостройка 45 кв. м на стадии котлована в новом панельном доме стоит $ 1200 за квадратный метр, что в сумме дает $ 54 тысячи. Итого получается, что разница между старой квартирой 33 кв. м и новой 45 кв. м составляет всего $ 4 тысячи. Конечно, стоит брать во внимание издержки: отделка в новостройке обойдется дольщикам порядка $ 7 тысяч, аренда жилья в течение примерно года — еще $ 4,5 тысячи. Однако, уже спустя год, доплатив $ 11—15 тысяч, вы сможете вселиться в новую квартиру.

Как и на рынке автомобилей, trade-in один к одному не делается. Нельзя продать застройщику квартиру по рыночной цене. В сумму должны быть заложены некоторые потери, которые застройщик понесет от уплаты налогов после отчуждения недвижимости, принятой в зачет. Налоговая нагрузка зависит от формы собственности, если организация работает на упрощенной системе, налог составит порядка 5% от совершенной сделки. В случае если организация на полной системе налогообложения, то налог может достигнуть и 30%.

Соответственно застройщик приобретает квартиру в зачет не по условиям рынка, а ниже на 20—30%. Конечно, не каждый дольщик пойдет на эти условия, некоторые попытаются продать недвижимость самостоятельно. Trade-in стоит понимать как дополнительный инструмент для возможности финансирования участия в долевом строительстве. Если покупатель захочет отдать старое жилье в зачет нового, придется уступить, компенсировав издержки, которые понесет застройщик. Сумма эта может варьироваться — если застройщику очень нужны деньги, то размер дисконта будет ниже, если продажи идут хорошо — дисконт будет больше.

Пресс-секретарь, аналитик группы компаний «ТАПАС» Александр Ванкович:

— Для группы компаний «ТАПАС» и агентства недвижимости «Мегаполис», обладающего эксклюзивными правами на реализацию объектов ГК «ТАПАС», данное постановление весьма актуально, поскольку наша компания, пожалуй, единственная на столичном рынке недвижимости, которая активно работает по технологии trade-in. Не скажу, что новый документ министерства носит какой-то революционный характер, но он определенно упрощает процедуру сделки по технологии trade-in. Постановление позволяет забирать недвижимость клиента в зачет покупаемой квартиры в новостройке, а не выкупать ее, как это требовалось ранее. То есть, данное постановление структурировало и рационализировало механизм подобных сделок.

Если говорить о возможном влиянии этого постановления на рынок недвижимости, не думаю, что с его появлением что-то изменится и все застройщики сразу повально начнут работать по технологии trade-in. Если бы кто-то реально хотел и был готов использовать этот инструмент для продаж, он бы использовал его и до выхода постановления, как уже более года делаем это мы.