Минский рынок новостроек. С надеждой на осень…

О стабильности в 2014 году рынка новостроек говорит и Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка Viva Invest): «Исходя из статистики, которую ведет в том числе и портал Realt.by, мы видим, что на протяжении уже 6 месяцев цена на первичном рынке стабильна. Никаких больших событий и потрясений на нем не происходит, поэтому цены стоят. Рынок плавно подходит к осеннему периоду, на который есть большие надежды».

Сделок могло быть и больше…

Одной из причин инертного состояния рынка является замораживание доступного кредитования строительства жилья. «Есть много людей, которые хотели бы построить или купить новую квартиру. Но им не хватает денег на доплату. Рублевые процентные ставки по кредитам слишком высоки, да и не доступны большей части населения. Возможно, в какой-то степени исправить ситуацию помогло бы валютное докредитование жилья, например, под 12% годовых. По крайней мере, с таким предложением уже давно выступила Ассоциация застройщиков объектов жилищного строительства. Вроде бы его поддерживают и в правительстве. Однако Нацбанк категорически отказывается от возобновления валютного кредитования. Слишком свежи еще в памяти воспоминания, когда из-за исчезновения в свободной продаже валюты кредитополучатели не могли погашать свои кредиты», — добавляет Сергей Коренько.

При этом специалист добавляет, что «возможно, рублевые ставки по кредитам сегодня и более выгодные, нежели валютные, но их очень сложно просчитать. Они не поддаются расчетам. Причем это касается как физических, так и юридических лиц».

С другой стороны, есть категория граждан, которые имеют деньги на квартиру. «Но до тех пор, пока доходность от вложения денег на депозиты будет выше, чем от вложения в недвижимость, люди будут держать свои сбережения в банках. Этот фактор также сдерживает покупательскую активность», — уточняет специалист рынка.

О том, что о валютном докредитовании в Беларуси стоит забыть, говорит и Вадим Тачкин. «Валютное докредитование жилья не будет возобновлено. Ассоциация застройщиков получила ответ от Нацбанка на свое обращение по поводу возобновления докредитования. В своем письме главный банк страны ссылается на то, что в стране должна быть одна платежеспособная национальная валюта - белорусский рубль. С возобновлением валютного кредитования возрастает нагрузка на валютный рынок, растут риски для граждан, которые получают заработную плату в рублях. Поэтому валютный кредит ушел в прошлое. Следовательно, будут работать над созданием каких-то других механизмов кредитования. Это понимают уже сегодня многие банкиры. Поручительство также кануло в лета. Все уже давно ждут ипотечного кредитования, когда деньги можно будет позаимствовать у банка под залог объекта», — добавляет Вадим Тачкин.

Кстати, не так давно на выездном расширенном заседании правления Нацбанка в Бешенковичском районе главный финансист страны Надежда Ермакова заявила, что в Беларуси уже через несколько месяцев заработает ипотека.

Хватает ли задела для строительства нового жилья?

Сегодня строительство жилья коммерческими застройщиками в Минске ведется в основном на площадках, выделенных им в предыдущие годы. «Их пока достаточно. Новые площадки можно приобрести только на аукционе. Но аукционов почти нет, конкурсов вообще нет. Пока вся надежна на заделы. Но не выделение площадок сегодня еще аукнется нам в будущем», — говорит в этой связи Сергей Коренько.

По мнению Вадима Тачкина, нового жилья в Минске строится не так и много, как может показаться на первый взгляд. «Очень много новых домов строится на виду, вдоль основных магистралей - по пр. Дзержинского, ул. Притыцкого. Поэтому создается иллюзия, что его везде много. Но это не так. Застройщики, которые с запасом набрали участков, начинают их активное освоение и переходят от стадии проектирования к стадии строительства. Эти объекты будут реализованы в ближайшие год-полтора. А вот аукционов мы видели очень мало. Если их не начнут проводить массово не только в Минске, но и в районах, то этот голод существенно повлияет на количество предложения уже в ближайшие года два», — добавляет эксперт рынка.

Стоит ли ожидать падения цен?

— Если кто-то заявит, что зарплата в Беларуси станет $ 100, это будет социальный взрыв. Пока же мы видим, что инфляция в стране высокая, и цены растут буквально на все: на коммуналку, энергоносители, продукты питания, услуги и т. д. Вместе с индексами СМР растет и стоимость строительства. Поэтому я не вижу причин для падения цен. Конечно, если покупательскую способность снизить, тогда все станет дешевле. Но в этом случае в строительстве полностью исчезнут инвестиции. Не будут строиться ни торговые центры, ни гостиницы, ни бизнес-центры. Если предположить, что в Беларуси средняя зарплата упадет до $ 300−400, а в соседних странах она будет равна $ 800−1000, то в РБ никто не станет инвестировать. Это очень опасно, — говорит Сергей Коренько.

Если говорить о той цене, которая сегодня сложилась на рынке, то, по мнению специалиста, в целом она соответствует реалиям рынка, стоимости строительства и рентабельности, которая в зависимости от площадок и условий составляет 10−15%. Конечно, здесь речь не идет о тех застройщиках, которые в свое время получили площадки по заявительному принципу и строят панель. В большей степени это касается застройщиков, работающих на рыночных условиях. «Рынок сегодня тяжеловат, и хотелось бы, чтобы реализация квартир шла активнее», — уточняет Сергей Коренько.

В надежде с Надеждой…

На выездном заседании правления Нацбанка главный финансист страны Надежда Ермакова, в частности, заявила, что для сдерживания роста цен будут снижаться ставки по депозитам. Также прозвучало заявление и о снижении ставки рефинансирования на 1 п.п. до 20,5%. А немногим ранее в ходе прямой линии председатель правления Нацбанка сказала о возможном снижении к концу года ставки рефинансирования до 18−20%.

— Все эти заявления очень важны для рынка, потому что они неразрывно связаны с кредитными ставками. На мой взгляд, это сигнал банковской системе о том, что осенью к этому будут предприняты какие-то действия. В частности, Нацбанк, пользуясь своим положением регулятора рынка, запрещает банкам увеличивать ставки по кредитам, — комментирует ситуацию Вадим Тачкин.

При этом эксперт добавляет, что на сегодняшний день желающих взять кредит очень много. Население ждет более-менее доступного кредитования уже более полугода. Все это время первичный рынок задыхается от отсутствия денег и наличия платежеспособных дольщиков. «Никакие акции и распродажи большого эффекта рынку не дают. Если на нем нет денег, то и взяться им неоткуда. Платежеспособность населения даже по сравнению с нынешней зимой стала минимальной. Бороться за потребителя становится все сложнее. Поэтому осенью мы ожидаем каких-то новых кредитных продуктов со стороны банкиров. Ведь в таком подвешенном состоянии банки долго находиться не могут. Это их основной бизнес», — высказывает свою точку по данному вопросу Вадим Тачкин.

Остается надежда на то, что с возобновлением доступного кредитования оживет и рынок новостроек.