Давайте не будем строить больше жилья!

Много лет назад была сверхкратко сформулирована концепция экономического роста нашей страны: «Экспорт, жильё, продовольствие». С тех пор строительство жилья было одной из приоритетных задач государства. Не похоже, что оно собирается концептуально пересматривать необходимость массового жилищного строительства.

Казалось бы, массовое строительство жилья — это хорошо: свои стройматериалы, своя рабочая сила, решаются вопросы занятости, улучшения жизни народа, связываются свободные средства населения. Стимулируется внутренний спрос на отделочные материалы, товары длительного пользования: мебель, бытовую технику. Банкам есть резон кредитовать строительство: недвижимость — ликвидный актив. Сплошные плюсы… Но у массового жилищного строительства есть и другая сторона. Негативная. Начнём с того, что жилищно-коммунальное хозяйство в нашей стране планово-убыточное. Точнее, эта сфера совершенно непрозрачная, и понять, сколько на самом деле стоят жилищно-коммунальные услуги ой как не просто. Но будем верить нашим коммунальщикам, что граждане платят за коммуналку в 2−2,5 раза меньше реальных расходов на неё. И что? А то, что каждый новый квадратный метр жилья увеличивает нагрузку на бюджет. На величину дотаций, необходимых для полноценного обслуживания этого самого квадратного метра. Значит, миллионы квадратных метров нового жилья — десятки миллиардов рублей бюджетных денег, направленных на их обслуживание. И эти деньги будут закачиваться в нереформированный сектор ЖКХ, где и сгинут безвозвратно. А тому что, — он всё употребит!

Второй момент. Да, действительно, большинство стройматериалов мы производим сами, из своего сырья. А энергия, затрачиваемая на их производство? Она, в основном, импортная. Или энергия, или энергоресурсы. И насколько эффективно она расходуется? Об энергосбережении у нас, не взирая на все заклинания власти, у нас не особо задумываются. То есть, в любом случае валютная составляющая всё же имеется. Да и доля валюты в строительстве жилья всё-таки растёт. Об этом говорят многие застройщики. Следовательно, каждый квадратный метр жилья вносит свой вклад в отрицательное торговое сальдо экономики нашей страны.

Третий момент. Наиболее платёжеспособная масса новосёлов при обустройстве своего жилища во многом ориентируется на импорт. Допустим, мебель, в основном, белорусская. Сборка. Лес. Но фурнитура и панели — импортные. Допустим, большинство (?) покупает отечественные холодильники и телевизоры. Но какова в них доля отечественных комплектующих? Лично меня никакой силой нельзя заставить купить телевизор «Горизонт» или стиральную машину «Атлант». Не куплю я и отечественные светильники (кроме, может быть, авторских), обои, напольные покрытия… То есть, стимулируя ускоренное обновление парка бытовой техники и мебели, государство неизбежно увеличивает и импорт.

Итак, основная энергия нашей строительной отрасли ориентирована на строительство жилья. То есть такой недвижимости, которая не зарабатывает, а наоборот, вытягивает средства из бюджета. И это не есть хорошо. Точнее, не только хорошо. И что же делать? Вот какие меры мне представляются целесообразными:

1. Массовое жилищное строительство приостановить.
2. Без реформы ЖКХ всякое новое строительство будет только увеличивать нагрузку на бюджет и ухудшать ситуацию на валютном рынке. Следовательно, реформа жилищно-коммунального хозяйства должна предшествовать возобновлению массового строительства жилья. Кроме того, необходимость платить реальную стоимость обслуживания жилья приведёт к существенному перераспределению уже имеющегося жилого фонда, отсечёт тех, у кого нет реальной необходимости в улучшении жилищных условий, уменьшит спрос на новое жильё.
3. Вести массовое строительство тех объектов, которые реально приносят деньги. Это коммерческая недвижимость: объекты придорожного сервиса, инфраструктуры, особенно в регионах. Вы пробовали когда-нибудь выпить хорошего кофе в небольшом райцентре? А просто кофе? Вот именно. Может вестись строительство и глубокая реконструкция предприятий по производству сельскохозяйственной продукции и продуктов питания. Есть устойчивый и постоянно растущий спрос на отдых в Беларуси как среди россиян, так и среди наших собственных граждан. Строительство новых и модернизация старых пансионатов, санаториев и домов отдыха создаст дополнительную конкуренцию в этом секторе, позволит привлечь зарубежных туристов, уменьшит количество вывозимой за рубеж нашими отпускниками валюты. А гостиницы? Есть Мирский замок — памятник ЮНЕСКО. А сколько туристов может переночевать в том же Мире? А где им вкусно и недорого покушать? То есть, необходимо увеличить государственные инвестиции в сервис и производство.
4. Существенно расширить реконструкцию, модернизацию и санацию существующего жилого фонда. Эти мероприятия смогут заметно уменьшить потребление импортируемых энергоресурсов как за счёт уменьшения потерь тепла через трубопроводы и стены, так и за счёт получения гражданами возможности самостоятельно регулировать водо-, тепло- и энергопотребление. Это можно видеть на примере стран бывшего социалистического лагеря, Балтии, Грузии. Только они этот урок прошли довольно давно. Нам же этот шок ещё предстоит пережить.
5. Реконструкция памятников истории и культуры может дать двойной положительный эффект. Во-первых, улучшит международный имидж нашей страны. Во-вторых, послужит развитию международного и внутреннего туризма. Ведь прежде чем привлекать туристов из-за рубежа, давайте научим путешествовать своих собственных граждан. Тем более что и на них неплохо можно зарабатывать.
6. Если остаются свободные строительные мощности и рабочая сила — наращивать экспорт строительных услуг. Привлечь к этому процессу столь ненавидимых властями ПОСРЕДНИКОВ, если сами подрядные организации с этим не справляются.
7. Как привлечь деньги граждан и инвесторов на эти проекты? Создать Национальный и региональный фонды недвижимого имущества, акционировать их, выпустить акции в свободное обращение. Собственно неважно, как будут называться эти ценные бумаги — акции фонда, целевые облигации. Пусть каждый знает, что он владеет частью находящегося на балансе фонда имущества. «Купит себе немного „Олби“». Если будут строиться инвестиционно-привлекательные объекты, то деньги для них всегда найдутся!
8. Как сделать, чтобы это имущество работало и приносило деньги? Сдавать его в доверительное управление. Местным жителям, управляющим компаниям. Или продавать с аукционов.
9. Стимуляция индивидуального строительства в сельской местности, пригородах и городах-спутниках. Тем более, что уже сейчас на рынке присутствуют технологии, которые позволяют строить с себестоимостью 250 — 600 у.е. за квадратный метр (без учёта цены земли).

И умоляю, не говорить мне, что это невозможно. Сложно, да. Но не невозможно. Было бы желание.

Теперь о льготах. Они должны быть адресными — это ясно было с самого начала. Другое дело, что власть дала возможность монетизировать близость к власти лояльным работникам «вертикали» и приближенным к ним бизнесменов, которые и построили себе порой по несколько квартир. Теперь настало время прекратить это безобразие. Кто сказал, что у нуждающихся должно быть жильё в собственности? Во всём мире есть такое понятие, как социальное жильё, которое строится для тех, кто принципиально не может заработать на собственное жильё, или вынужден его регулярно менять (в странах с высокой социальной мобильностью). Да, действительно, большая часть жилья в Западной Европе находится в частной собственности. Но это не собственность граждан! Это собственность частных управляющих компаний, самые крупные из которых владеют десятками тысяч квартир и индивидуальных домовладений и сдают их в аренду. В своё время я проходил стажировку в крупнейшей европейской управляющей компании VEBA Immobilien (Германия). Она управляла 155 000 квартир. Но в Германии очень чётко прописаны правила сдачи жилья, какими свойствами оно должно обладать и сколько можно брать с арендатора. Компания зарабатывала на своих управленческих ноу-хау и технологиях модернизации жилья, которые позволяли повышать арендную плату за счёт улучшения потребительских свойств квартир. Нам очень долго нужно ждать у себя такого рода институциональных инвесторов. Обстановка в стране (отсутствие среднего класса, неуважение к собственности, двузначная цена стоимости кредитов, неработающая ипотека, невозможность полноценной системы стройсбережений… Список можно продолжить) способствует тому, что к нам приходят спекулятивные, венчурные инвесторы. А им подавай окупаемость 1−3 года. Ну, хорошо, 5. А такого рода проекты рассчитываются исходя из 20-летней окупаемости. Значит, функцию такого стратегического, институционального инвестора должно взять на себя государство. Так что лично я против льгот как таковых. Ещё живы ветераны войны? Давайте им социальное жильё! Инвалиды — аналогично! Есть многодетные семьи — предоставляйте им В ПОЛЬЗОВАНИЕ многокомнатные квартиры или дома, льготируйте им коммунальные платежи. Дети выросли? Пусть строят сами. Не могут — пусть снимают у того же государства. Или у управляющих компаний, когда (если) таковые появятся в нашей стране. Пока на улице не живёт никто.

И последнее. Вместо того чтобы требовать от застройщиков снижения стоимости квадратного метра (то есть, снижения их нормы прибыли, а значит и возможностей для развития), следовало бы задуматься над тем, чтобы дать нашим людям возможность САМИМ ЗАРАБАТЫВАТЬ себе на жильё (и вообще на достойную жизнь). Но в рамках избранной социально-экономической модели с доминирующей идеей государственного патернализма такой сценарий мне представляется, увы, крайне маловероятным. Хотя нужно помнить, что в цене каждого квадратного метра есть и коррупционная составляющая (вопрос не к застройщикам), и поправка на разгильдяйство (неэффективность, непрофессионализм и даже обычное воровство).

Краткие итоги.

• Необходимо свернуть массовое жилищное строительство, как увеличивающее нагрузку на бюджет
• Акцентировать усилия строительной отрасли на тех проектах, которые деньги не тратят, а, наоборот, приносят
• Чтобы привлечь средства граждан и частных инвесторов выпустить в свободный оборот специальные ценные бумаги.
• Способствовать созданию и эффективному функционированию управляющих и инжиниринговых компаний, обеспечивающих эффективное управление государственным недвижимым имуществом.
• Стимулировать индивидуальное жилищное строительство.
• Как можно быстрее провести реформу жилищно-коммунального хозяйства.

Вместо льгот создать условия, когда граждане будут способны самостоятельно купить квартиру

Realt.by Недвижимость