Увеличение стоимости объекта долевого строительства
Здравствуйте, у меня возник вопрос по следующей ситуации.
Мною 14 сентября 2013 года с Застройщиком заключен договор создания объекта долевого строительства на строительство жилого помещения (квартира) (далее Договор).
Согласно Договору площадь жилого помещения – 101, 71 кв.метров (подпункт 1.1 Договора), стоимость 1 квадратного метра – 825 долларов США (подпункт 4.1 Договора), цена объекта долевого строительства – 83 911 долларов США (подпункт 4.3 Договора).
Обязательства по уплате стоимости объекта долевого строительства мною выполнены в полном объеме, дом введен в эксплуатацию 30.09.2014, и зарегистрирован в РУП «Могилевское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».
Согласно обмерам РУП «Могилевское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» общая площадь квартиры составила 102,9м.кв., что на 1,19 м.кв. превышает общую площадь, установленную в Договоре. С данным фактом я полностью согласна.
Вместе с тем, Застройщик уведомил меня, что мне необходимо подписать дополнительное соглашение к Договору в связи с выявлением дополнительных работ, не учтенных в рабочих чертежах и смете, составленной по рабочим чертежам, повлекшим удорожание квадратного метра на 56,82 доллара США, а также в связи с изменением общей площади объекта долевого строительства по результатам обмера с 101,71 м.кв. до 102,9 м.кв. Это в свою очередь приводит к изменению стоимости жилого помещения с 83 911 долларов США до 90 739,28 долларов США.
Как я уже отмечала, с увеличением стоимости объекта в результате изменения общей площади квартиры я согласна.
Я же не согласна с изменением стоимости квартиры в части удорожания стоимости 1 квадратного метра на 56,82 доллара США. В моей ситуации доплата составит 5 846,78 долларов США (102,9 * 56,82).
На мой взгляд, это противоречит п.п. 4.4 пункта 4 Договора, а также пункту 12 Положения о долевом строительстве в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263.
В договоре может быть предусмотрено, что обязательство дольщика по уплате цены объекта долевого строительства (цены договора) исполняется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (за исключением случаев строительства жилых помещений гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий). Цена объекта долевого строительства (цена договора), установленная в договоре в привязке к иностранной валюте, должна быть неизменной до окончания строительства. Подлежащая оплате сумма определяется по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или договором.
В связи с этим, прошу дать заключение в части правомочности Застройщика увеличивать цену 1 квадратного метра в моей ситуации.
Если его действия законны, прошу сообщить в какой валюте Застройщик должен предъявить мне требования по оплате дополнительных работ, не учтенных в рабочих чертежах и смете.
Также прошу сообщить о всех моих правах в данной ситуации, предусмотренных действующим законодательством.
Исходя из судебной практики, какова вероятность выигрыша дела с моей стороны?
Заранее благодарю за Ваш ответ.
В соответствии с Указом № 263 «О долевом строительстве объектов в Республики Беларусь»:
1. Цена объекта долевого строительства (цена договора) это:
- размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определенные в соответствии с законодательством в текущих ценах на конкретный календарный месяц и год с учетом прогнозных индексов цен в строительстве и статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в этом месяце и году,
-затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, и прибыль застройщика (определяется на дату опубликования проектной декларации, заключения договора, в иных требуемых случаях).
2. В соответствии с договором одна сторона – застройщик – принимает на себя обязательство собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство объекта долевого строительства и по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику, а другая сторона – дольщик – обязуется уплатить определенную договором цену объекта долевого строительства (цену договора) и принять указанный объект в порядке, установленном договором.
3. Если затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства в соответствии с законодательством, не могут быть определены застройщиком в полном объеме на стадии заключения договора, их стоимость предъявляется дольщику к оплате по мере производства таких затрат или по окончании строительства. При этом с дольщиками заключается дополнительное соглашение. Сроки предъявления к оплате указанных затрат предусматриваются договором.
4. Обоснование изменения цены объекта долевого строительства (цены договора) производится застройщиком путем предоставления дольщику соответствующих расчетов. Изменение цены объекта долевого строительства (цены договора) с представлением застройщиком дольщику соответствующих расчетов определяется как разница между проиндексированной стоимостью выполненных работ (произведенных затрат) и проиндексированными платежами на строительство объекта долевого строительства, внесенными дольщиком, в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.
5. В договоре может быть предусмотрено, что обязательство дольщика по уплате цены объекта долевого строительства (цены договора) исполняется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
Резюме: Если застройщик документально докажет, что у него возникли дополнительные затраты, не включенные в сводный сметный расчет, но относимые на стоимость строительства, то Вам придётся эти затраты ему компенсировать таким же образом, как и была выплачена цена договора. При этом обращаю Ваше внимание на то, что увеличение (уменьшение) общей площади квартиры, возникшее в результате обмера Агентством по государственной регистрации и земельному кадастру, не является основанием для изменения сметной стоимости её строительства.
Вывод: обращайтесь в суд и пусть там застройщик доказывает законность и обоснованность предъявленной Вам доплаты.