Цены наконец замерли? Что произошло на вторичке Минска 22 — 28 сентября

На объем предложения и средний уровень цен в Минске сильно влияет большое количество объявлений о продаже квартир в строящихся новостройках. Чтобы минимизировать их воздействие на показатели вторичного рынка, представленные ниже данные рассчитаны без учета квартир в строящихся домах.

Количество квартир, предлагавшихся на продажу на вторичном рынке жилья в базе Realt в течение последней недели осталось без существенных изменений (+0,3%) и совокупно составило 4,9 тысяч объектов.

На данный момент в базе объявлений находится порядка 4,4 тысячи уникальных квартир.

Динамика предложения по всем районам показала разнонаправленные изменения. Существеннее всего это коснулось Ленинского района — минус 4.1%, также Заводского района — плюс 2.8%.

А что с ценами?

А вот здесь — самое интересное. Количество продавцов, снизивших стоимость продаваемых квартир, значительно больше, чем тех, кто цену поднял. На диаграмме ниже отчетливо виден этот перевес: за прошлую неделю подешевело 318 квартир в среднем на 1000−5000 долларов — это около 6% от всего предложения. В то же время 110 квартир в продаже (около 3%) стали дороже в среднем на 1500−5525 долларов.

Похоже, что продавцы еще пару недель назад столкнулись с пределом возможностей покупателей, выражающемся в снижении количества звонков и\или более настойчивых просьбах о предоставлении скидки. И в течение этих недель они ждали, что ситуация снова вернется в активное русло. Но поскольку изменений не происходило (количество сделок в сентябре по-прежнему ниже августа — читайте далее) на прошлой неделе многие из продавцов все же решили пойти на ценовые уступки. Это не дало снижение цен, но остановило их рост.

По результатам всего лишь одной недели пока еще рано говорить об устойчивом тренде на стабилизацию цен. Но в любом случае, для продавцов эти цифры должны выступить важным индикатором того, что возможно предел роста цены достигнут.

В результате, за последнюю неделю мы видим только колебание средней стоимости кв. м. в рамках недели на 0.1% до 2005 $/м2. Цена кв. м. на квартиры в Минск-Мире также уменьшилась на 0.4% и достигла 2015 $/м2.

В то же время среди районов города динамика была разнонаправленной. На прошлой неделе наблюдалось наибольшее повышение стоимости только в Советском районе — плюс 0.9%.

Оперативные данные по сделкам в Минске

Уже практически конец месяца, а сентябрь все еще не догнал август по количеству сделок (-11%). С учетом отмеченной за последнюю неделю стабилизации цен, причиной этого может выступать уже не только вынужденные заботы к учебному сезону, но и достижение предела по росту цен. Совсем не на руку продавцам вторичного рынка Белинвестбанк недавно снизил ставку по кредиту на покупку строящихся квартир, что перетянуло на себя ряд покупателей, до этого рассматривающих квартиры-новостройки от собственников.

Какова истинная причина — покажут ближайшие недели, потому что в октябре обычно идет активизация продаж. И если ее не будет, то это налицо уменьшение числа покупателей, кому под силу приобрести квартиру.

Но даже если предположить, что предел цен достигнут, то это не даст резких изменений. Рынок, со свойственной ему инертностью, до конца года будет находится в состоянии плато: цены предложения продажи будут от недели к неделе колебаться в ту или иную сторону. А основным и наиболее объективным индикатором, будут выступать сделки: их количество и цены.