Недвижимость Беларуси — Новости недвижимости — Аналитика — Одни и те же квартиры сегодня и прошлой весной – насколько у них отличаются цены?

Одни и те же квартиры сегодня и прошлой весной — насколько у них отличаются цены?

24.05.2017 30 13159

Артём Сахаревич

Можно сказать, что последние 2 месяца цены на квартиры в Минске находились в «междонном пространстве». Одно ценовое «дно» рынок уже пробил — это тот самый индекс, который рассчитывается на основе объявлений о продаже квартир. Другое «дно» пока остаётся недосягаемым — средняя цена сделок купли-продажи сегодня выше, чем год назад.

Весну 2016 года по праву можно назвать окном возможностей для покупателей — самые низкие за 10-летие цены и пиковое предложение позволяли найти подходящий вариант и особо придирчивым, и тем, у кого был жёсткий лимит по бюджету. Достаточно активно раскупали тогда качественное современное жильё, но основной ажиотаж закономерно пришелся на нижний ценовой сегмент.

Впервые за десятилетие покупателям «открылся» диапазон от 30 до 35 тысяч долларов за квартиру в Минске. И речь шла не о нескольких десятках «убитых» квартир или малосемеек — на рынке появились сотни готовых к проживанию и неплохо расположенных объектов.

На графике ниже у прошлой весны прослеживается характерный «бугор» в объёме зарегистрированных сделок с самыми дешевыми квартирами. Но по мере роста цен отличия с другими периодами становились менее выраженными.

Сегодня для покупателей также сложились довольно неплохие условия: за полгода рынок пополнился тысячей новых квартир, немного снизились цены. Чтобы сравнить их сегодняшний уровень с прошлогодним мы отойдём от привычных средних значений — структура спроса постоянно меняется и может оказывать значительное влияние на итоговый показатель. Вместо этого, мы проанализируем цены на объекты со схожими характеристиками.

В этом плане здорово облегчает работу тот факт, что Минск застроен однотипными домами. Цены на квартиры в домах одной и той же серии, с одинаковым количеством комнат и схожей площадью стали основой для анализа. Мы отобрали 15 самых часто продаваемых типов квартир, на которые приходится почти половина всех сделок на вторичном рынке, рассчитали у них средний ценовой диапазон и изменение медианы цен в марте-апреле 2017 против марта-апреля 2016 года. Вот что у нас получилось:

Из 15 самых распространенных типов квартир на вторичном рынке цены снизились лишь у одного, ещё у четырёх средний ценовой уровень за год практически не изменился. Остальные 10 типов квартир этой весной продавались в среднем на 2−10% дороже.

Если бюджетные типовые квартиры подорожали в среднем на 1−3 тысячи долларов, то у современного качественного жилья цифры будут более внушительными. Квартиры в непанельных домах 2005−2015 года постройки с площадью «однушек» от 45 м², «двушек» от 65 м² и «трёшек» от 85 м², продавались в среднем на 5, 8 и 11 тысяч дороже, чем прошлой весной.

Можно указать на явный изъян такого подхода — в расчёте не учитывается местоположение объектов. Близость к центру или метро может серьёзно повлиять на цену продажи даже самой захудалой по качественным характеристикам квартиры. Возможно квартиры, проданные в марте-апреле 2017 года, были лучше расположены? Чтобы устранить влияние географии, мы копнули ещё глубже.

Сделки в одном доме тогда и сейчас

У 176 квартир, проданных в марте-апреле этого года, были полные аналоги прошлой весной. Т. е. у каждой такой «пары» совпадал адрес, число жилых комнат и общая площадь квартиры. Наверняка какие-то объекты располагались на первом этаже, да и общее состояние квартиры и подъезда вряд ли было одинаковым. Тем не менее, такое сравнение является самым показательным. В 67% случаев квартира, проданная весной 2017-го, была дороже своего прошлогоднего «близнеца».

Нельзя наверняка сказать, сколько сбережений ещё есть у потенциальных покупателей, которые те готовы оставить на рынке жилья. Накопления «хлебных» лет точно сокращаются, однако банки нивелируют этот процесс, предлагая с каждым новым снижением ставки рефинансирования всё более выгодные условия по кредитам.

При более-менее равных финансовых условиях сегодня у покупателей нет тех возможностей, которые были прошлой весной. За последний год рынок жилья стал менее привлекательным как в ценовом, так и в качественном выражении.

Есть что сказать?

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь