Обзор рынка жилой недвижимости Минска за январь 2015 года

В январе был зафиксирован очень слабый спрос на квартиры. Общее снижение числа зарегистрированных сделок купли-продажи квартир составило без малого 50%. За последние 36 месяцев это худший показатель отдельно взятого месяца. По сравнению с январем 2014 года спрос на квартиры снизился на 10%.

Впрочем, если рассматривать более продолжительный отрезок времени, то такой низкой покупательская активность была не единожды. За последние 10 лет пять раз спрос в январе был ниже, чем сейчас. В 2009 году, с которым так часто сравнивают текущую ситуацию, на первый месяц пришлось почти в два раза меньше проданных на вторичном рынке квартир. Немного добавит оптимизма жилищной отрасли и тот факт, что 65% январских сделок пришлось на вторую половину месяца.

Предложение квартир довольно быстро восстановилось после сезонного праздничного спада. К концу января был побит рекорд 2014 года, а к середине февраля преодолена отметка в 8000 выставленных на продажу квартир. Дисбаланс спроса и предложения на рынке растет: один только прирост предложения в январе соразмерен 88% январских сделок.

Самый сильный спад спроса пришелся на 1-комнатные квартиры (-54,2%), у 2- и 3-комнатных показатели были не такими катастрофическими (снижение на 41−42%). В результате, январская структура спроса на вторичном рынке заметно отличалась от показателей любого из месяцев 2014 года. Доля 2-комнатных квартир заметно превысила долю 1-комнатных, а на квартиры с тремя комнатами пришелся максимальный процент за последние 12 месяцев.

В январе покупатели в первую очередь ориентировались на современное жилье — 40% сделок совершено с квартирами, чей возраст не превышает 4 лет. Четверть всех сделок пришлось на вчерашние новостройки, возраст которых не превышает года. И хотя не все они были реализованы застройщиками, такая цифра является аномальной, ведь обычно доля таких квартир не превышает 8−12%.

Наиболее ощутимое падение спроса (на 60 — 70% меньше сделок, чем в декабре) пришлось на хрущевки и брежневки. Среди районов города худшая статистика продаж отмечена в Партизанском районе (-73% к декабрьскому уровню), в Советском, Заводском и Фрунзенском районах падение спроса составило в среднем 60%. Показательная ситуация сложилась в столичной Каменной Горке, где число сделок сократилось с 73 в декабре до 18 в январе.

В 2014 году спрос на квартиры в каждый конкретный месяц позволял раскупить все имеющееся на рынке предложение за 7−9 месяцев. В январе обвал покупательской активности привел к образованию серьезной диспропорции. С такими темпами продаж, как в январе, все предложение квартир удастся распродать лишь за 15 месяцев.

Высокий объем предложения можно сравнить с молотом, который бьет по ценам. Во второй половине 2014 года в роли наковальни выступал оживленный спрос, что не давало ценам просесть. В январе спрос обвалился, вслед за ним последовали и цены реальных сделок — средняя цена снизилась на рекордные 4,3%. Буквально за один месяц был пройден путь, на который у рынка ушел весь 2014 год.

Средние цены (м²) квартир по результатам сделок купли-продажи в январе составили:

• 1-комнатные квартиры — 1698 $/м² (-4,1% за месяц);
• 2-комнатные квартиры — 1524 $/м² (-5,3%);
• 3-комнатные квартиры — 1476 $/м² (-4,2%);
• 4-комнатные квартиры — 1485 $/м² (-4,4%).

Необычная структура спроса с высокой долей 2- и 3-комнатных квартир, а также новостроек, отрицательно сказалось на средней цене. И все же главная причина такой резкой коррекции кроется в увеличении скидки, на которую были готовы пойти продавцы. Разница между средней ценой предложения и реальных сделок в январе колебалась от 5% у 1-комнатных квартир до 11−13% у 2- и 3-комнатных.

Тренды, присущие динамике цен предложения квартир в 2014 году, в 2015 больше не работают. Напомним, что в прошлом году старое жилье дешевело быстрее остальных сегментов рынка, а качественные современные квартиры даже выросли в цене на 1−2%. В январе ситуация стала противоположной — лидером по снижению средней цены предложения стало современное жилье.

Квартиры в современных панельных домах потеряли в цене порядка 2,9%, в каркасных, кирпичных и монолитных — 2,5%. Причина такого явления кроется в том, что основным источником для роста предложения является современное жилья. Обилие новых объектов быстрее сбивает средние цены.

Направление динамики цен в микрорайонах Минска на этот раз было практически идентичным. Единичные части города закончили месяц с «плюсом» во многом благодаря структурным изменениям в предложении — на рынок вышло больше дорогих объектов, что потянуло среднюю цену вверх. В центре города темпы снижения цен опережают аналогичные показатели в спальных микрорайонах у МКАД.

Ни разу во второй половине 2014 года мы не фиксировали снижение средней цены предложения квартир в отдельно взятом микрорайоне более чем на 5%. В январе таковых уже было пять: Грушевка, Веснянка, Михалово, район Привокзальной площади и район улиц Кабушкина и Крупской.

С января динамика цен на квартиры в Минске стала больше соответствовать общей для региона ситуации. В Киеве снижение цен в первый месяц 2015 года составило 1,2%, в начале феврале выход на равновесный курс привел к резкому обвалу цен на местные новостройки и ускорил темпы снижения цен на вторичке. В балтийский столицах существенных колебаний не отмечается уже несколько месяцев, но ослабление евро в январе сильно сказалось на их долларовом эквиваленте. Что касается Москвы, то в январе свободное падение долларовых цен на жилье продолжилось. Уже дважды месячные изменения в процентах там были двузначными.