Обзор рынка жилой недвижимости Минска за май 2014 года

В первом квартале 2014 года, спрос на квартиры возрастал с каждым месяцем. В апреле* продолжения тенденции не произошло — число проданных квартир сократилось на 12,5%. Майские результаты показали, что это не было кратковременным сбоем — спрос на квартиры продолжил ослабевать. На этот раз число совершенных сделок купли-продажи было на 6,8% ниже, чем в апреле и на 24,5% меньше, чем в мае 2013 года.

Нынешний год пока значительно уступает предыдущему по уровню спроса. За 5 месяцев 2014 года было куплено на 23% меньше квартир, нежели годом ранее. Тем не менее, это далеко не самый худший результат: в 2012 году за аналогичный период было совершено на 8% сделок меньше, а в 2008, во многом показательном для нынешней ситуации году, спрос был ниже на весомые 31%.

* данные по числу совершенных сделок купли-продажи в апреле были уточнены. Скорректированная средняя цена сделки снизилась на 1 $/м².

Разрыв между спросом и предложением продолжает увеличиваться. В мае впервые за 5 лет, количество выставленных на продажу квартир превысило 7000. Сегодня ситуация на рынке такова, что на 9 продаваемых квартир приходится 1 проданная. В центре города это соотношение и вовсе составляет 14 к 1. Забегая наперед, отметим, что именно в центре города зафиксировано максимальное снижение цен предложения.

Структура спроса на квартиры претерпела по сравнению с апрелем лишь одно существенное изменение — количество проданных 4-комнатных квартир сократилось практически наполовину (-44,4%). У остальных сегментов снижение спроса составило от 2 до 7%.

Средняя цена сделки достигла в апреле своего полугодового максимума, что сильно выбивалось из общей ситуации на рынке. Дальнейший ее рост или по крайней мере стабилизация означали бы то, что продавцы заняли довольно твердую позицию и предпочитают ждать покупателя длительное время, нежели снижать цены. И все же произошло обратное: по всем без исключения сегментам рынка зафиксировано снижение цен по совершенным сделкам. Что касается среднегородского показателя, то она снизилась на 1,3% и вновь достигла минимального за полгода уровня в 1706 $/м².

Средние цены квартир по результатам сделок купли-продажи в мае составили:

• 1-комнатные квартиры — 1775 $/м² (-1,5% за месяц);
• 2-комнатные квартиры — 1666 $/м² (-0,8%);
• 3-комнатные квартиры — 1594 $/м² (-2,2%);
• 4-комнатные квартиры — 1551 $/м² (-6,7%).

Разрыв между средней ценой предложения и реальных сделок сократился у всех типов квартир. У 1-комнатных квартир это показатель составляет 2,6%, у 2-комнатных — 4,9%. Квартиры с тремя и четырьмя комнатами продавались по ценам в среднем на 10% ниже заявленных в объявлениях.

Цены на квартиры в современных домах не снизились и даже местами выросли. Также прибавили в цене квартиры в кирпичных хрущевках и брежневках. В остальных сегментах рынка наблюдалось снижение. Квартиры в кирпичных домах типовой советской планировки предлагались в мае по ценам на 4,3% ниже, чем в апреле. Также заметно снизились цены на сталинки (-2,8%).

Ценовая карта Минска, составленная по результатам мая, на этот раз крайне показательна. Чем дороже квартиры в микрорайоне, тем сильнее там снижались цены. Практически повсеместно это правило работало. В центре города цены снизились на 3−4%, вдоль станций метро на 1−2%, в остальных микрорайонах в пределах 1%. Несколько очагов роста было зафиксировано у кольцевой. В частности выросли цены предложения квартир в Каменной Горке, Брилевичах, Зеленом Лугу и Шабанах.

Помимо Минска, снижение цен на квартиры было зафиксировано в Киеве, Варшаве и Риге. В Москве цены выросли впервые с ноября 2013 года. В Вильнюсе местные аналитики фиксируют устойчивый рост цен на квартиры. По результатам 5 месяцев литовская столица занимает первое место по росту цен среди остальных городов. Замыкает список Москва, где цены снизились с начала года на 6,6%.