Рухнет ли рынок новостроек?

22.05.2014 58 3236

Ситуация на минском рынке новостроек в общем-то достаточно стабильная. Но этот процесс уж слишком затянулся во времени. Продажи идут тяжело. Поэтому застройщикам, чтобы привлечь внимание покупателей к своим объектам, все чаще приходится объявлять акции, предоставлять рассрочки и скидки… В чем тут дело? Неужели у минчан совсем пропал интерес к новым квартирам? Или, может, виной всему высокая цена?

Столичные застройщики все в один голос твердят, что виной всему — отсутствие в республике доступных кредитов на строительство и покупку жилья. Проблема действительно есть. Ее видят и понимают и в правительстве. Не раз премьер-министр Михаил Мясникович обращался к Нацбанку и просил рассмотреть вопрос о снижении ставок по кредитам.

Вот и два дня назад на заседании Совета министров он очередной раз обратился к главному банку страны и поручил ему предпринять меры по снижению процентных ставок. Михаил Мясникович сослался на то, что сегодня в стране нет экономических предпосылок для поддержания процентных ставок в рублях на таком высоком уровне — 39−40% годовых. С учетом роста золотовалютных запасов в будущем, положительного сальдо и притока чистой валюты в страну «надо разрывать эту порочную практику спекулятивных процентных ставок», сказал премьер-министр.

В то же время, стало известно, что Беларусбанк не намерен возобновлять кредитование под 16% годовых ввиду того, что понес в свое время большие убытки. Единственное, что он сделал, так это снизил процентные ставки по кредитам по ранее заключенным договорам на строительство (реконструкцию) и покупку жилых помещений с 38,5% до 37,5% годовых. То есть ровно настолько, насколько снизилась ставка рефинансирования.

Все дело в отсутствии дешевых кредитов?

— Ситуация на рынке новостроек гораздо хуже, чем Вы можете даже себе представить, — ответил на вопрос журналиста портала Realt.by относительно сложившейся ситуации на рынке Лев Хаютин, генеральный директор СООО «ТАМБАЗ». - Сегодня люди вынуждены покупать квартиры полностью за свои кровные деньги. Но откуда их взять? Привлечь кредит невозможно из-за слишком высоких процентных ставок. Такого нигде нет в мире. Даже в более богатых странах, чем Беларусь, ипотечные кредиты предоставляются по очень низким ставкам — от 2,5% до 5%. Но даже если предположить, что у кого-то и есть такие большие деньги, то готовы ли они их потратить в течение одного года на строительство жилья? Ведь одно дело — строить квартиру в кредит и совсем другое — собрать полную сумму на покупку. Ведь машины, холодильники и другие товары, которые стоят намного дешевле, чем недвижимость, продаются в кредит. А жилье — только за наличные. Конечно, никто не будет покупать. У людей попросту нет денег. И цены здесь не при чем.

По словам Льва Хаютина, пока государство лишь пробует делать какие-то шаги в этом направлении, и не более того. «Политика в этом вопросе в корне должна поменяться. Если не откроется ипотечное кредитование, этот рынок вообще рухнет. По-моему, эту отрасль просто бросили на произвол судьбы», — высказал свое мнение генеральный директор СООО «ТАМБАЗ».

— Если бы населению дали возможность докредитовываться хотя бы на 30−40% от цены сделки, то это однозначно активизировало бы рынок, — считает Василий Устинчик, член наблюдательного совета ОАО «10 УНР». — Раньше валютные кредиты предоставлялись на сумму до 75% от стоимости квартиры. Поэтому, конечно, они имели большие риски. Сейчас Ассоциация застройщиков объектов жилищного строительства выступает за возобновление валютного кредитования. Ведь сегодня не все люди относят деньги в банки. Некоторые еще хранят их и «в стеклянных банках». Поэтому валютное докредитование поспособствовало бы привлечению этих денег в оборот. Валюта не «ушла» бы из страны, а наоборот, направлялась бы на развитие экономики, в том числе и рынка недвижимости.

Специалист рынка также рассказал о том, что Ассоциация застройщиков вела переговоры с инвестиционным канадским фондом о возможности привлечения кредитных ресурсов в Беларусь под проекты ее членов. «Лично я предлагал такое условие. Мы получаем кредиты на 5−7 лет. В случае если человек вносит до 50% от стоимости квартиры собственных средств, то на остальную сумму ему будет предоставлена рассрочка платежа за счет привлеченных иностранных кредитных ресурсов», — рассказал Василий Устинчик.

Специалист рынка видит еще одну причину низкой покупательской активности на рынке — это высокие ставки по депозитам. «Если ставка по депозитам пойдет вниз, то деньги из депозитов „перетекут“ в сферу недвижимости. Пока же доходность от депозитов выше, чем доходность от вложения в недвижимость», — добавляет председатель наблюдательного совета ОАО «10 УНР».

По мнению Юрия Жаркова, управляющего партнера группы компаний ViVa Invest, директора АН «Вива Консалт», причин застоя на рынке несколько. Но основная из них — это все-таки девальвационные ожидания или потрясения, которые могут произойти в стране после окончания чемпионата мира по хоккею. «Со стороны более-менее грамотного человека, способного трезво оценивать состояние экономики, этот аргумент звучит достаточно странно. К тому же, прозвучали неоднократные заявления властей, что разовой девальвации в стране не произойдет. Тем не менее, у людей есть опасение, что это может случиться. Неуверенность в завтрашнем дне останавливает многих от приобретения нового жилья», — говорит Юрий Жарков.

При этом эксперт рынка добавляет, что те граждане, перед которыми жилищный вопрос стоит остро и которые имеют возможность получить кредит хоть на небольшую сумму, решают его и сегодня. Кредиты на крупную сумму сейчас практически не привлекаются.

Или все-таки в ценах?

По мнению Льва Хаютина, снижение цен никак не отразится на ситуации на рынке. «Квартиры не покупают по одной причине. У людей нет денег. А то, что многие потенциальные покупатели, может, и купили бы квартиры, если бы цены были ниже — это не что иное, как просто спекулятивные ожидания" — говорит Лев Хаютин.

— Все скидки, акции — это все от безысходности. Ведь индексы строительно-монтажных работ ежемесячно растут. Себестоимость строительства перешагнула отметку в $ 1000/кв.м. Кто-то из застройщиков, может, и пойдет на снижение цены, кто-то — нет. Но это не тренд рынка, — добавляет генеральный директор компании «ТАМБАЗ».

Со своей стороны Юрий Жарков добавляет, что люди, конечно же, ждут снижения цен. Но надо отчетливо понимать, что, даже предоставляя серьезные скидки, продажи не активизируются. Потому что основная проблема, считает эксперт, кроется не в ценах, а в ожиданиях людей, другая — в платежеспособности.

Чтобы оживить рынок и активизировать продажи, цены надо снизить не на 10%, а на все 30%, считает Юрий Жарков. Он обосновывает это тем, что на рынке нет ни большой денежной массы, ни уверенности в завтрашнем дне. «Теоретически пойти на такое снижение можно. Но я слабо себе представляю, что в ближайшее время кто-либо из застройщиков, тем более массово, пойдет на такое снижение», — высказывает свое мнение эксперт рынка.

По мнению Юрия Жаркова, ожидать доступного кредитования можно только в случае, если действительно на 30−40% произойдет девальвация. В этом случае застройщикам не придется снижать цены. Банки смогут выдавать кредиты, для того чтобы «запустить» экономику. В такой ситуации, возможно, оживет и рынок.

С другой стороны, считает эксперт, если сегодня все застройщики начнут снижать цены до 30%, то им придется работать себе в убыток. Кроме того, серьезно пострадает качество строительства. Жилье комфорт-класса по цене приблизится к эконом-классу. «Рынку это пойдет только на пользу. Он активизируется, но лишь на короткий период времени. А вот потребитель снова проиграет», — говорит эксперт.

— Сегодня не важно, что произойдет с ценами, вырастут они или резко упадут. Главное, чтобы были сделки. Потому что в сегодняшних условиях уже назревает вопрос дефицита оборотного капитала у застройщиков. Они ищут пути привлечения в отрасль иностранных кредитных ресурсов. Вот о чем болит голова у местных застройщиков, — рассказывает Юрий Жарков.

С Юрием Жарковым согласен и Василий Устинчик. Он также считает, что снижение цен — это временное явление для привлечения покупателей. Без докредитования рынок все равно не оживится. «Да и цене падать уже некуда. Пока продаются новостройки, которые в основном строились на участках, предоставляемых застройщикам по заявительному принципу. Они еще имеют определенную доходность. Сейчас ситуация меняется в худшую сторону. Застройщику приходится нести все большие и большие затраты — покупка участка на аукционе, снос и отселение, строительство инфраструктуры и т. д. Все эти факторы не могут повлиять на обвал цен. Только на рост», — высказал свое мнение специалист рынка.

Есть что сказать?

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь