Вадим Тачкин: «Рынок восстанавливается после майской девальвации…»

В свете недавних событий, касающихся стабилизации курса валют, Портал Realt.by провёл опрос среди представителей и руководителей некоторых агентств недвижимости, спросив мнение о прогнозах на ближайшее будущее и уточнив, что происходит сегодня.

Своё мнение на этот счёт выразил и Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest), в интервью для нашего портала, осветив в большей степени ситуацию с долевым строительством.

О ВЫВОДАХ ЭКСПЕРТОВ

Прежде всего, выражая своё мнение на счёт каких-то событий на рынке недвижимости, необходимо опираться на данные, а не на какое-то личное видение, говоря при этом, что рынок разваливается, цены стремительно летят вниз и всё так плохо. Резкое сокращение сделок в отдельных агентствах еще не повод для заявлений их представителей относительно ухудшения общего положения дел на всем рынке недвижимости. Еcли взглянуть на количество зарегистрированных в базе Национального кадастрового агентства сделок купли-продажи жилья, то мы увидим, что их число уже второй месяц растет, и это не смотря на двойственность курса и сложности с приобретением валюты в банках, которые наблюдались на протяжении последних месяцев.

А делать выводы, не имея практического опыта продаж или опираясь только на теоретические познания в данной области, по меньшей мере, непрофессионально.

Простой пример: при минимальных затратах на рекламу, в августе, в течение 72 часов мы продали более пятидесяти квартир, которые были предложены к приобретению в одной из новостроек на окраине нашей столицы с условием полной оплаты стоимости в течение трех дней. Следующая проектная декларация, опубликованная в первых числах сентября с ценой квадратного метра на 2 миллиона рублей превышающей предыдущую, лишь незначительно уменьшила поток желающих вступить в долевое строительство на стадии котлована. Однако данный случай не может являться основанием для утверждений, что рынок на подъёме и никаких кризисных явлений на нем не происходит. Просто есть проекты, которые в силу разных причин, пользуются большей или меньшей популярностью у потребителей или где ценовая политика застройщиков, в зависимости от потребности в финансировании строительного процесса, повышает или понижает покупательскую активность в различные периоды их реализации.

О СМЕНЕ СОСТАВА ПОКУПАТЕЛЕЙ

До мая месяца к нам в основном приходили дольщики, имеющие зарплаты в рублях, и которые строили свои планы на будущее исходя из этого дохода, рассчитывая свои возможности с учетом получения кредита на строительство. После майских событий, на смену этим романтикам пришли прагматики. Это люди, чей доход или сбережения зафиксированы в валюте, люди, которых вполне устраивал двойственный курс обмена и рублевые цены первичного рынка. Именно они заменили очередников, рассчитывающих, в основном, на поддержку государства.

Кто эти люди?

Это не россияне, как пытаются утверждать многие, разве что в единичных случаях и то, в основном, это те же белорусы, которые когда-то, в силу разных причин, выехали за пределы республики и теперь решили вернуться обратно на родину. Они занимают незначительную долю в общем объеме платежеспособного спроса, и особой погоды на рынке не делают. В основном, столичное жилье интересует самих минчан и иногородних. Что касается вторых, то как бы там ни было, на периферии есть люди, которые зарабатывали и зарабатывают. Они, естественно, хотят обеспечить нормальное будущее своим детям, видеть их на хорошей должности, в хорошем месте и в хорошей квартире. Сегодня на рынке их становится больше. И они, как правило, четко знают, что им нужно, выбирают меньше, покупают быстрее.

Все это лишний раз свидетельствует о том, что рынок недвижимости не так уж и плох, как некоторым хотелось бы это преподнести. Покупатели никуда не исчезли, да их стало меньше, однако и количество ликвидного предложения за последние месяцы также практически не увеличилось, уравновесив тем самым, отток с рынка отдельной категории приобретателей жилой недвижимости.

О ТЕНДЕНЦИЯХ БЛИЖАЙШЕГО ВРЕМЕНИ

Каковы тенденции ближайшего времени?

Увеличилось количество замороженных на неопределенный период объектов, объектов, где застройщик необоснованно требует доплаты и тех объектов, которые, скорее всего, не будут построены в обещанные сроки. На этом фоне дома, которые уверенно возводятся, там, где на стройплощадке кипит работа, а не создается видимость строительного процесса, и ценовая политика соответствует текущему состоянию рынка, проблем с реализацией не испытывают. Такие проекты с каждым днем получают новых покупателей, которые в своем выборе того или иного застройщика во главу угла ставят стабильную и уверенную работу в непростых экономических условиях, а не былые достижения и тысячи построенных, в условиях ежемесячного роста цен и ажиотажного спроса, метров жилья.

Я это говорю на примере нашей, относительно недавно созданной группы компаний. После майской девальвации мы ни на один день не останавливали строительный процесс и даже смогли по некоторым позициям (окна, радиаторы отопления, ванные) укомплектовать один из наших объектов эконом-класса высококачественными импортными материалами и оборудованием. Кроме всего прочего, данный дом был построен на три месяца раньше установленного строка. Мы практически не рекламируем свои объекты в СМИ, ежемесячно увеличиваем стоимость строящихся квартир, однако это не уменьшает поток желающих вступить к нам в долевое строительство домов, большинство из которых находится на стадии котлована. Для застройщиков, которые знают, что и для кого они строят, кто в своей деятельности придерживается четко продуманной концепции и своевременно реагирует на внешние факторы, кризиса и падения цен нет. Дешевеет только то, что утрачивает свои качества и со временем может стать непригодным к употреблению. Это же можно сказать и об объектах первичного рынка недвижимости.

Почему же бюджетные варианты начали пользоваться таким спросом?

Потребители, которые неплохо зарабатывали и рассчитывали купить жильё из более дорого сегмента, сегодня уже не в состоянии себе это позволить. Однако потребность в улучшении своих жилищных условий у них никуда не исчезла, и они прекрасно понимают, что в ожидании восстановления своего уровня доходов могут пройти лучшие годы жизни, а квартирный вопрос так и останется на уровне малогабаритной или съёмной квартиры.

Поэтому вчерашние претенденты на комфорт- и даже бизнес-класс сегодня охотней соглашаются на более дешевые варианты. Таким образом, происходит перераспределение покупателей, точнее, их уплотнение в более низкой ценовой категории.

ОБ ОЧЕРЕДНИКАХ

Самое интересное, что в этой очереди за жильем от государства стояли отнюдь не бедные люди. И многие из них записывались в нуждающиеся только с одной целью — получить 5-процентный льготный кредит, чтобы потом построить квартиру у коммерческого застройщика.

Сегодня государство практически прекратило выдавать такие кредиты всем желающим, однако их стремление обзавестись отдельной квартирой никуда не улетучилось. Так или иначе, они нуждаются, и им приходится строиться за свои средства. Выбирая опять-таки наиболее дешёвые предложения от застройщиков.

РЕАЛИИ ВТОРИЧНОГО РЫНКА

Почему бы им не присмотреться к вторичному жилью?

Да, с одной стороны новостройки в последнее время стали достаточно рискованным способом приобретения недвижимости. С другой же, «вторичка» имеет такие минусы, которые разом перевешивают любые сложности первичного рынка.

Это: не новый дом, неоднородный социальный состав соседей, маленькая автостоянка, устаревшее и изношенное инженерное оборудование т.д. Ну и самое главное — цена, которая пока очень далека от аналогичного предложения в строящихся домах.

И ЧТО МЫ ИМЕЕМ В ИТОГЕ

Оглядываясь на количество сделок, мы видим, что оно не уменьшается. На смену выбывшим, приходят новые покупатели, которые хотят и могут решать свой жилищный вопрос в новых условиях. Рынок восстанавливается после майской девальвации, при этом отдельные предложения в сегменте новостроек демонстрируют весьма неплохую динамику роста. В нынешней ситуации область живого рынка, рынка на котором совершаются реальные сделки, находится между недорогими малокомнатными квартирами на «вторичке» и новостройками эконом- и комфорт-класса, которые приобретаются покупателями, в большинстве своем, без использования кредитных ресурсов. Все, что выходит за эти рамки этого коридора, характеризуется, на сегодняшний день, низкой активностью как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов, у которых пока отсутствует мотивация к снижению цен до уровня платежеспособности сегодняшних участников сделок. В ближайшие месяцы здесь можно ожидать своеобразный застой рынка, обусловленный минимальным количеством продаж.

Что бы там ни говорили, но даже в сегодняшних условиях мы имеем немалое количество желающих, которые в состоянии купить недвижимость и достаточно большое количество квартир на продажу, собственники которых настроены их продать, а не продавать. Так, а каком упадке рынка может идти речь, когда у нас есть и продавцы, и покупатели, и которые лишь на время приостановили совершение сделок по причине шоковых событий в экономике нашей республики и последующего периода неопределенности, который подходит к своему завершению.