Николай Простолупов: «Объективных причин для изменения цен на вторичном рынке недвижимости в 2011 году я не вижу»

Начало весны 2011 года выдалось богатым на события, способные повлиять на рынок недвижимости Минска: ограничение выдачи кредитов населению, начало строительства жилья в городах-спутниках Минска во 2-м квартале 2011 года, ориентированность государства на ограничение числа столичных жителей. Портал Realt.by обратился к Николаю Павловичу Простолупову, директору агентства недвижимости БелЦТН, председателю совета Белорусской ассоциации «Недвижимость», с просьбой прокомментировать ситуацию на вторичном рынке недвижимости и сделать прогнозы, как экономические тенденции отразятся на спросе и ценах на жилье.

Начало 2011 года прошло без сезонного спада на рынке недвижимости

— Ситуация на вторичном рынке жилья в нынешнем году отличается от той, что была в 2010 году. В течение января — марта 2011 года наблюдалась стабильная динамика сделок, чего нельзя сказать о начале прошлого года. Уверенный уровень спроса на недвижимость в Минске сохраняется с октября 2010 года по сегодняшний день без сезонных колебаний.

Надеемся, что ситуация останется неизменной как минимум до начала лета. Апрель и май всегда отмечались сезонными подъемами на рынке. И мы предполагаем, что в этом году активность, подогретая общим состоянием экономики и валютной политикой в стране, возможно, даже будет стимулировать повышенный спрос.

Сложности с кредитами не приведут к падению спроса на жилье

— Сейчас на рынке наблюдаются две диаметрально противоположные линии поведения покупателей. Одна часть населения активно пытается предпринять какие-то действия, вложить деньги в недвижимость. Другая — занимает выжидательную позицию. Две эти центробежные силы и держат рынок в нынешнем состоянии. В зависимости от того, как будет меняться экономическая ситуация в стране, та или иная составляющая будет превалировать. Однако, на мой взгляд, несмотря на все трудности с получением кредитов, на вторичном рынке жилья сохранится стабильный уровень сделок.

Погоду на рынке делают 30% квартир

— Порядка 70% продавцов на вторичном рынке недвижимости выставляют цены заведомо выше среднерыночных, и число реальных продаж этих квартир ограничено. Основная масса сделок проводится с квартирами, продающимися по ценам среднерыночным и ниже среднерыночных.

По моему мнению, реальная цена продаж на вторичном рынке в Минске в 2010 году составила 1 250 долларов/м2. Сейчас она находится на уровне 1 270 — 1 300 долларов/м2. Однокомнатные квартиры продаются в среднем по цене 1 350 долларов/м2, двухкомнатные — 1 280 — 1 320 долларов/м2, трехкомнатные — 1 200 — 1 250 долларов/м2.

Цены в последние два года остаются относительно стабильными, и я не вижу объективных причин для их значительного изменения в этом году. На 2011 год мы прогнозируем достаточно стабильную ситуацию. Безусловно, колебания цен будут, но они сохранятся в рамках традиционных 10%.

Продажи элитного жилья на вторичном рынке единичны

— Структура спроса на вторичном рынке недвижимости, сформировавшаяся много лет назад, также останется неизменной. Одно-двухкомнатные квартиры составляют в ней по 40% от общего количества сделок, максимальный спрос традиционно наблюдается на однокомнатные квартиры.

Предложения элитного жилья на вторичном рынке исчерпываются сотней, а продажи там единичны.

За последние два года было несколько сотен предложений элитных квартир, стоимостью от 2 500 до 4 000 долларов за квадратный метр, в новостройках. И практически все они были раскуплены. Однако на вторичный рынок такие квартиры попадают редко — затраты на их отделку в условиях стабильного рынка не оправдываются. Исключения составляют эксклюзивные квартиры, которые делаются под конкретного заказчика.

Города-спутники пока непривлекательны для минчан

— На мой взгляд, проблему разгрузки Минска города-спутники не решат. Планируется, что они будут строиться для минчан, стоящих на очереди нуждающихся. Однако, думаю, что найдется не очень большое количество граждан, которых привлекут заявленные цены на жилье (к примеру, 900 долларов/м2 в панельных домах в Смолевичах).

Цены на жилье в городах-спутниках должны быть значительно ниже столичных — необходимо заинтересовать желающих. А снижение цен на 10 — 20% по сравнению с Минском не сыграет значительной роли.

В Минске 90% сделок на вторичном рынке заключают жители столицы

— Долгое время в Беларуси существовали законодательные ограничения на покупку недвижимости в Минске для иногородних. Так, купить жилье в домах, находящихся на балансе ЖРЭО, можно было только через решение Мингорисполкома. Потом эти нормы отменили.

Конечно, теоретически можно вернуть эти правила и таким образом ограничить приток иногородних жителей в Минске административным путем. Но лично я против таких мер. Нельзя ограничивать людей, особенно если у них есть желание, интеллект, возможности, стремление реализовывать свои способности в столице.

Ограничение потока иногородних, как и раньше, влияния на уровень цен на недвижимость практически не окажет. 90% сделок на вторичном рынке жилья осуществляется самими минчанами. В пределах 10% в купле-продаже участвуют иногородние (из них 90% - жители других городов Беларуси, 10% - иностранцы, в основном этнические белорусы, поменявшие гражданство).

Realt.by Недвижимость