Аукционы стали благотворительными, а могут быть и тупиковыми

Аукционы, организованные и проведенные Минским городским центром недвижимости в 2009 году, показали, что интерес к ним со стороны покупателей снизился. В прошлом году по сравнению с 2008 годом, не говоря уже о 2007 годе, снизились цены продаж объектов. И обусловлено это было в первую очередь нестабильностью многих процессов, происходящих в экономике страны, а также снижением доходов основной массы населения и отсутствием уверенности людей в завтрашнем дне.

Все неиспользуемые нежилые помещения, находящиеся в коммунальной собственности г. Минска, а также земельные участки как на право заключения договора аренды для строительства капитальных строений, так и по продаже в частную собственность для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов можно арендовать и купить только на аукционной основе. Организует и проводит подобные аукционы Минский городской центр недвижимости (МГЦН). Мы встретились с начальником отдела по организации и проведению аукционов, конкурсов данного предприятия Ольгой Сенчук, которая рассказала о результатах проведения аукционов, которых удалось достичь организации в 2009 году, а также о том, что ожидает центр недвижимости в перспективе. А перспективы эти, судя по всему, совсем не радостные. Однако обо всем по порядку.

Начнем с земельных аукционов. В 2009 году МГЦН организовано и проведено 5 аукционов на право заключения договора аренды земельного участка, на которых продано 6 участков: под объект общественного питания по пр. Независимости — ул. Филимонова — ул. Ф.Скорины за 35 100 долл. США (Br99 млн.684 тыс); СТО автомобилей с административными и торговыми помещениями — за 92 700 долл. США (Br263 млн.268 тыс.); объект общественного питания в парке общегородского значения в квартале пр. Независимости — ул. Филимонова — ул. Ф.Скорины — за 36 000 долл. США (Br101 млн.664 тыс.); под строительство автомоечного комплекса в районе улицы Ротмистрова по железнодорожному направлению Осиповичи — Орша — за Br220 млн.; 2 участка под строительство продовольственнывх магазинов в Каменной горке-5 — за Br 334 млн.011 тыс.900 и 550 млн. Общая выручка от продажи лотов составила Br 1 млрд. 568 млн. 627 тыс.900. (Для сравнения: в 2008 году выручка от подобных аукционов составила Br13,9 млрд.).

Как пояснила О. Сенчук, в 2009 году по фактическим денежным поступлениям в отношении заключения договоров аренды земельных участков план перевыполнен. Но здесь надо иметь в виду, что по многим участкам в 2008 году была предоставлена рассрочка по оплате, поэтому деньги за них поступали и в 2009 году. В итоге за прошлый год получились достаточно большие поступления по сравнению с плановыми показателями.

Если говорить об аукционах на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений), то из всех объявленных в 2009 году аукционов результативным был только 1, который состоялся в первом полугодии и на котором продан 1 земельный участок в границах ул. Козлова — ул. Смолячкова — ул. Краснозвездная — ул. Михайлова под строительство 2-этажных домов по ул. Смолячкова за 87 200 долл.США. Все остальные аукционы не состоялись. А все потому, что стоимость земельных участков, отведенных под строительство капстроений, очень высока (особенно если земельный участок отводится под жилой квартал), да к тому же строительство на этих участках обременено большим сносом, поэтому инвесторы очень неохотно идут на такие аукционы.

Поэтому МГЦН в Мингорисполком внесено предложение не проводить данные аукционы, потому что большинство из них оказываются нерезультативными. И если городские власти примут такое решение, то эти земельные участки будут предлагаться конкретным инвесторам без аукционов. По целевому назначению они более интересны по сравнению с участками, выставляемыми на аукционы на право заключения договоров аренды. Но прежде чем начать строительство, инвестору надо понести колоссальные затраты по сносу, которые могут превышать в десятки раз стоимость права проектирования и строительства.

Самыми популярными аукционами, проводимыми МГЦН, можно, пожалуй, назвать аукционы на право заключения договоров аренды нежилых неиспользуемых помещений коммунальной собственности сроком на пять лет. Организовываются и проводятся они ежемесячно. Хотя по сравнению с предыдущими годами, отметила в беседе О. Сенчук, в 2009 году очень сильно упали цены на покупку прав аренды объектов. Если в 2008 и 2007 годах право аренды продовольственного магазина либо объекта общепита в центральной либо приближенной к центру части города продавались по Br300−350 млн., то в прошлом году больше Br100 млн. за такие объекты практически никто не давал.

Так, неплохим можно назвать аукцион, состоявшийся в декабре 2009 года, на котором проданы права аренды 40 помещений на сумму Br736 млн. 930 тыс. А в целом в 2009 году МГЦН организовано и проведено 13 подобных аукционов и 1 конкурс, на которых проданы права аренды 375 объектов (374 объекта проданы на аукционах, 1 — на конкурсе). Общая выручка от проданных лотов составила Br3 млрд. 994 млн. 370 тыс. И это меньше по сравнению с 2008 годом. В позапрошлом году выручка от продажи прав аренды объектов составила Br4,8 млрд.

В 2009 году на аукционах проданы, например, права аренды магазина стройматериалов по Партизанскому проспекту, 18 А — за Br50 млн., помещения по ул. Уручской с целевым назначением «бытовые услуги» — за Br36 млн., аптеки по ул. Кижеватова, 72 — за Br100 млн., магазина непродовольственной группы товаров по ул. Калиновского, 55 — за Br60 млн., продовольственного магазина по ул. Ивановской, 36 — за Br110 млн., торгового объекта непродовольственной группы товаров по пр. Партизанскому, 124 — за Br50 млн., аптеки по ул. Ежи Гедройца, 12 — за Br65 млн. и другие объекты.

В прошлом году были проданы и права аренды ресторана «Крынiца» по пр. Независимости, правда, только на повторном аукционе. Дело в том, что на первом аукционе 30 июня права аренды этого ресторана были проданы за Br1 млрд. 400 млн. Однако победитель аукциона отказался перечислять деньги в бюджет. На повторном аукционе права аренды ресторана проданы всего за Br850 млн. Надо сказать, что это не единичный случай отказа победителя от выигранного лота. Таких случаев достаточно много. Как оказывается, многие люди идут на аукцион, не имея денег. Они рассчитывают на поддержку некоего инвестора. А потом инвестор исчезает, и победитель из-за неимения денег отказывается от лота.

С каждым годом выручка от продажи прав аренды будет снижаться, сказала О.Сенчук. Уже сегодня практически исчерпан лимит интересных для арендаторов объектов. С другой стороны, центр работает в целях повышения эффективности использования объектов госимущества. Аукционы проводятся для того, чтобы свободных помещений оставалось все меньше и меньше, чтобы они арендовались, а город получал плату от сдачи их в аренду.

А вот аукционы по продаже земельных участков в частную собственность в Дроздах в прошлом году прошли хорошо. На 7 организованных и проведенных аукционах продано 28 земельных участков. Цена лотов в ходе торгов поднималась примерно в 1,5 — 1,6 раза, в среднем цена квадратного метра земли составила 160 — 170 долл.США.

В 2009 году торги проходили буквально по всем лотам, хоть были и не такие активные, как, к примеру, в 2008 году. Если в позапрошлом году на первом аукционе участки продавались по цене Br750 — 800 млн., то в 2009 году — примерно по цене Br400−450 млн., то есть цена на них снизилась практически в 2 раза. Всего же в 2009 году от продажи 28 участков выручено средств на сумму Br10 млрд. 380 млн. 500 тыс. В 2008 году от продажи участков в частную собственность выручено порядка Br5 млрд.

В прошлом году МГЦН организовано и проведено 4 аукциона по продаже объектов коммунальной собственности, на которых продано 5 объектов на сумму Br6 млрд. 954 млн. По мнению О. Сенчук, спад интереса и снижение выручки в 2009 году к объектам коммунальной собственности произошел по той простой причине, что всегда встроенные помещения на первых этажах жилых домов в новых районах под торговлю, бытовые услуги, аптеки продавались с хорошим торгом. А вот в 2009 году несколько объектов остались вообще непроданными.

Напомним, что в 2009 году в соответствии с указом главы государства № 232 от 5 мая поменялись правила организации и проведения аукционов. Так, согласно документу плата за участие в аукционе не взимается, в том числе за подачу заявки (заявления), предоставление документации, необходимой для его проведения. Но это только в тех случаях, если обязанность проведения аукционов установлена законодательством. А это значит, что данная норма действует в отношении всех организуемых и проводимых МГЦН аукционов. Победитель аукциона возмещает организатору только фактические затраты, то есть только ту сумму денег, которую организатор непосредственно потратил на проведение аукциона без учета вообще никакой прибыли.

В этой связи мы поинтересовались у начальника отдела по организации и проведению аукционов, конкурсов МГЦН, каковы, на ее взгляд, перспективы данного направления работы городского центра? Какова «судьба» земельных аукционов, будут ли земельные участки на право заключения договоров аренды реализовываться и дальше через аукционы или же будут предоставляться инвесторам согласно Декрету Президента № 10 (в документе устанавливаются правила, по которым после заключения инвестиционного договора инвестор получает ряд преференций и льгот)?

«Заявление о том, что земельные участки будут предоставляться согласно Декрету № 10, меня слегка шокировало», — сказала О.Сенчук. Тот перечень земельных участков, который размещен на официальном сайте Мингорисполкома для предоставления по Декрету № 10 — это свободные земельные участки, которые можно было бы прекрасно реализовывать на аукционах на право заключения договора аренды, считает начальник отдела. Более того, проектом этот перечень и предусматривался как перечень земельных участков для реализации на аукционах. Но с учетом того, что вышел Декрет № 10, эти участки почему-то отдали для реализации по Декрету № 10. В то же время, занятые участки, где предполагается большой снос, будут и дальше реализовываться на аукционах. «То есть то, что невостребовано, остается для реализации на аукционах, и, наоборот, то, что востребовано, будет предоставляться инвесторам по Декрету № 10», — сказала О.Сенчук.

«На сегодняшний день перспектив в плане проведения аукционов по земельным участкам у нас нет. Если ничего не поменяется в действующем законодательстве, то это будет тупиковое направление нашего предприятия. Мало того, что оно благотворительное, так будет еще и тупиковое», — уточнила начальник отдела.

По словам О. Сенчук, если 2009 год организации удалось еще как-то закончить с плюсом, поскольку убытки, которые были получены во втором полугодии, перекрылись прибылью, заработанной в первой половине года, то 2010 год отдел начинает работать с печальным настроением. Потому что заработанной прибыли едва ли хватит на пару месяцев текущего года. А в принципе, считает начальник отдела, все идет к тому, что затраты по несостоявшимся аукционам в отношении любого объекта госсобственности будут компенсироваться за счет бюджета. Это повлечет перерасход бюджетных средств, чего, к сожалению, не предусмотрели разработчики указа № 232.

Попутно отметим, что 22 января 2010 года в МГЦН состоялись первые в этом году земельные аукционы: на право заключения договоров аренды земельных участков и на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений).

Что касается аукциона на право заключения договора аренды земельных участков, то на него было выставлено 5 земельных участков под строительство многофункционального комплекса с объектами общественного питания, обслуживания, торговли, многофункционального административно-торгового и культурно-развлекательного комплекса, объекта административно-производственного назначения, кафе и автомоечного комплекса. Торги состоялись по 3 лотам: лот № 3 — земельный участок по ул. Пономаренко — Я. Мавра по строительство объекта административно-производственного назначения, лот № 4 — земельный участок на пристройке к электроподстанции «Немига» и лот № 5 — земельный участок в районе ул. Инженерной — МКАД под строительство автомоечного комплекса. Начальная цена лота № 3 составила Br156 млн.033 тыс.060. На лот претендовали 2 участника, он был продан на аукционе по цене Br260 млн. Начальная цена лота № 4 составила Br74 млн. 857 тыс. 060. На лот претендовали 4 заявителя. В ходе торгов цена на него выросла до Br220 млн. На лот № 5 претендовало 7 участников. На аукцион лот был выставлен по начальной цене Br17 млн. 839 тыс. 260, продан по цене — Br160 млн.

На аукцион с условиями на право проектирования и строительства капстроений (зданий, сооружений) было выставлено 10 земельных участков, а продан только 1 под строительство административно-торгового комплекса по ул. Антоновской, 14А. Начальная цена лота составляла Br213 млн. 150 тыс. 940, продан лот по цене Br235 млн. На лот претендовали 2 заявителя.

Газета "Недвижимость Белоруссии"