Москва: жилье продолжает падение

Столичные квартиры продолжают дешеветь на фоне летнего затишья по сделкам купли-продажи, отсутствия спроса и обещаемого экспертам оживления. Причем дешевеют как новостройки, так и вторичный рынок. В «плюс» пошла только аренда, что дает повод аналитикам говорить о наступлении «первой фазы стабилизации».

За 10 месяцев с начала кризиса стоимость квадратных метров Москвы упала в среднем на 30−35%, что является рекордом среди всех стран Европы, где цены «просели» не более чем на 5−15%. Падение за январь — июль стало менее очевидным — около 3,5% в месяц — и разнонаправленным. Так, эксперты рынка отмечают, что наибольшим образом уценке подвергается переоцененное жилье, в первую очередь «хрущевки», «советская панель» и те объекты, которые только застройщики и продавцы-риелторы гордо относили к категории «де-люкс» или «премиум», хотя они и не соответствовали им ни по одному параметру.

«Торможение» тоже трактуется аналитиками по-разному: одни утверждают, что цены достигли или близки к дну, другие прогнозируют продолжение падения до конца года еще на 20−40%. Эксперты «Индикаторов рынка недвижимости» отмечают, что рассчитывать на скорый отскок цен на недвижимость вверх и возвращение на рынок восходящего тренда пока не приходится. По данным компании, сегодня цены стабилизировались на уровне поддержки в 4−4,2 тыс. долларов за квадратный метр.

Однако стоит напомнить, что средние величины определяются простым сложением и делением всех категорий, что дает совсем «средний» результат. Проще и нагляднее рассматривать стоимость жилья на первичном и вторичном рынках.

Согласно мониторингу предложений на рынке новостроек, проведенному газетой ВЗГЛЯД, средняя стоимость квадратного метра составляет к началу августа 155−160 тыс. рублей. Это меньше показателей прошлого месяца на 1,1−1,2%. Однако в МИАН обращают внимание, что данные показатели отражают изменения качественного состава предложения. По мнению агентства, на рынке выросла доля менее ликвидных квартир — многокомнатных, на первых этажах, с неудачными планировками, что и обусловило понижение показателей в среднем по рынку.

Больше всех подешевело новое элитное жилье. Цены в этом сегменте сбросили 2%, стоимость квадратного метра в среднем составила 524,8 тыс. рублей за метр.

Эконом-класс подешевел всего на 0,9% (до 111,8 тыс. рублей за квадрат), бизнес-класс — на 1,1% (до 163,1 тыс. рублей).

Согласно оценкам «Индикаторов», по итогам полугодия средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы снизилась на 4,4%.

В разрезе административных округов стоимость первичной недвижимости варьируется от 107,2 тыс. рублей за метр в ВАО до 589,7 тыс. — в ЦАО. Наибольшая коррекция по итогам месяца при этом зафиксирована в ЮВАО — 4,5% (что связано со снижением цен на ряд объектов в рамках проводимой застройщиком акции), в то время как в Восточном и Северо-Восточном округах наблюдалось подорожание на 1,8 и 0,1% соответственно.

По итогам полугодия максимальное снижение цены — в 10,2% - продемонстрировал юго-восток столицы как наиболее невостребованный и экологически непривлекательный.

Сегодня наблюдается любопытная ситуация — одновременно сокращается предложение новых квартир и все меньше демонстрируется спрос на незавершенные новостройки. В результате нет ни обвала цен, ни сделок купли-продажи. Рынок фактически замер в ожидании осени, на которую одни аналитики прогнозируют вторую волну кризиса, а другие — выход из кризиса за счет роста цен на углеводороды.

Количество адресов в новостройках Москвы в июне сократилось почти на 3% по сравнению с прошлым месяцем и составило около 350 адресов. Что касается спроса, то аналитики говорят о его снижении в июле на 10−15% в сравнении с маем — июнем.

По данным специалистов www.irn.ru, «старая» панель (пятиэтажки и иные квартиры с маленькой кухней) в июне подешевела в среднем на 0,6% (до 3797 долларов), типовая панель (9−14 этажей, типовые площади) — до 3876 долларов, на 1,4%.

«Старый» кирпич (пятиэтажки и иные квартиры с маленькой кухней) — до 4113 долларов (-0,6%), «сталинки» и типовой кирпич (6−11 этажей и иные квартиры небольших площадей) — до 4993 долларов, на 1,4%.

На вторичном рынке примерно такие же тенденции. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке составила 145−150 тыс. рублей. Снижение за месяц составило около 1%.

Максимально — на 2,9% - подешевело элитное жилье. В этой категории метр стоит в среднем 345−355 тыс. рублей.

Типовое жилье подешевело на 0,5% (до 140 тыс. рублей за квадрат, меньше всего), эконом-класс — на 1,1% (до 155,8 тыс. рублей), бизнес-класс — на 2% (до 205,3 тыс. рублей).

По столичным округам наибольшая коррекция по итогам месяца зафиксирована в ЦАО (-2,2%), в то время как в Южном, Восточном и Юго-Восточном округах колебания цены были статистически незначимы — в пределах 1%.

В целом за полугодие типовые квартиры и комнаты потеряли в цене 12,7%, объекты экономкласса — 13,2%, бизнес-класса — 13,6%, элитной недвижимости — 14,1%.

В структуре предлагаемых квартир и комнат сегодня более 75% - объекты нижних ценовых категорий (около 20% - типовое жилье и 55% - эконом-класс), что почти в 1,5 раза выше, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда их доля не превышала 55% в общей структуре предложения (около 10% - типовое жилье и 45% - эконом-класс).

Что касается аренды, то ее стоимость увеличилась для дешевых квартир и снизилась для квартир бизнес-класса и элитных квартир, причем предложение дорогих квартир постоянно растет, в отличие от спроса. Столичные риелторы, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, утверждают, что аренда снова начала дорожать, правда, не вся, а только на экономкласс. Средняя цена однокомнатной квартиры выросла с 20 до 22 тыс. рублей. Двухкомнатная квартира стоит около 28,4 тыс., трёхкомнатная — 36 тыс.

Генеральный директор агентства Doki Валерий Барнинец утверждает, что спрос на аренду вырос в июле на 13%.

По словам риелторов, в конце августа — сентябре спрос на аренду будет в Москве ажиотажным. Приедут сотни тысяч студентов, вернутся из отпусков приезжие. Цены вырастут в любом случае.

Стоимость аренды квартир в Москве по итогам июля: самая дешевое среднее предложение на однокомнатную квартиру — 22 тыс. рублей в месяц, самое дорогое — 57 тыс. Самая дешёвая двухкомнатная стоит сейчас 28,4 тыс., самая дорогая — 86 тыс. Трехкомнатные — 36 и 160 тыс. рублей в месяц.

Если иметь цель снять в Москве квартиру ниже рынка, то можно найти и предложения по 10−12 тыс. рублей в месяц — например, в районе метро «Бабушкинская», «Медведково», «Перово» и «Бибирево». То же касается и поисков самого дорогого — если постараться, то можно стать счастливым арендатором трёхкомнатной квартиры в районе метро «Кропоткинская», которая сдается уже полгода за 2 млн. рублей.

Но столичный рынок очень разный, такого же класса квартиру вполне реально снять и в 3−3,5 раза дешевле, говорят риелторы. Эксперты рынка Москвы говорят, что большинство собственников устали от продолжительного падения арендных ставок и уверены в развороте рынка уже в середине августа.

http://r.mail.ru/clb119109/vz.ru