Кто организует и проведет аукцион?

Аукционы, организованные и проведенные Минским городским центром недвижимости в первом полугодии текущего года, показали, что интерес к ним со стороны покупателей не снизился, однако в 2009 году по сравнению с прошлым годом, не говоря уже о 2007 годе, произошло существенное снижение стоимости выставляемых на аукционы лотов. И обусловлено это в первую очередь нестабильностью многих процессов, происходящих в экономике страны, а также снижением доходов основной массы населения и отсутствием уверенности людей в завтрашнем дне.

Все неиспользуемые нежилые помещения, находящиеся в коммунальной собственности г. Минска, а также земельные участки как на право заключения договора аренды для строительства капитальных строений, так и по продаже в частную собственность для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов можно арендовать и купить только на аукционной основе. Организует и проводит подобные аукционы Минский городской центр недвижимости. Мы встретились с начальником отдела по организации и проведению аукционов, конкурсов данного предприятия Ольгой Сенчук, которая рассказала о результатах проведения аукционов, которых удалось достичь организации в первом полугодии текущего года, а также о том, что ожидает центр недвижимости в перспективе. А перспективы эти, судя по всему, совсем не радостные. Однако обо всем по порядку.

— Ольга Валерьевна, вот уже более шести лет Минский городской центр недвижимости (МГЦН) организует и проводит аукционы на право заключения договоров аренды нежилых неиспользуемых помещений коммунальной собственности сроком на пять лет. Как проходили подобные аукционы в первом полугодии текущего года и на сколько пополнился городской бюджет от сдачи в аренду нежилых неиспользуемых помещений?

— Анализ первого полугодия 2009 года показывает, что интерес к аукционам у потенциальных покупателей не пропал. Причем это относится не только к аукционам на право заключения договоров аренды нежилых неиспользуемых помещений, но и ко всем остальным организованным нами аукционам. Однако общая тенденция по сравнению с прошлым годом характеризуется как снижением стоимости объектов недвижимости, так и снижением стоимости прав на объекты недвижимости. Ведь аукционы всегда были основным индикатором рынка недвижимости. Вот они и отразили ситуацию, происходящую на рынке недвижимости, которая характеризуется снижением цен на все объекты недвижимости.

В первом полугодии нами организовано и проведено 6 аукционов на право заключения договоров аренды нежилых неиспользуемых помещений, на которых проданы права аренды 213 объектов коммунальной собственности на общую сумму более 3 млрд рублей. Однако в бюджет перечислена значительно меньшая сумма. Дело в том, что на последнем аукционе, состоявшемся 30 июня, за 1,4 млрд рублей были проданы права аренды ресторана «Крынiца» по пр. Независимости. Но на сегодняшний день у нас есть информация о том, что победитель аукциона отказался перечислять деньги в бюджет. По условиям аукциона он теряет только задаток в 5 млн рублей, а бюджет таким образом не досчитался 1,4 млрд рублей.

Надо сказать, что это не единичный случай отказа победителя от выигранного лота. Таких случаев достаточно много. Как оказывается, у нас многие люди идут на аукцион, не имея денег. Они рассчитывают на поддержку некоего инвестора. А потом инвестор исчезает, и победитель из-за неимения денег отказывается от лота.

Если сравнивать с предыдущим годом, то в первом полугодии текущего года очень сильно упали цены на покупку прав аренды объектов. Если в прошлом и позапрошлом годах право аренды продовольственного магазина либо объекта общепита в центральной либо приближенной к центру части города продавались по 300 — 350 млн рублей, то в этом году больше 100 млн за такие объекты практически никто не давал.

Так, например, права аренды магазина стройматериалов по Партизанскому проспекту, 18 А проданы за 50 млн рублей, помещения по ул. Уручской с целевым назначением «бытовые услуги» — за 36 млн рублей, аптеки по ул. Кижеватова, 72 — за 100 млн рублей, магазина непродовольственной группы товаров по ул. Калиновского, 55 — за 60 млн рублей, продовольственного магазина по ул. Ивановской 36 — за 110 млн рублей.

С каждым годом выручка от продажи прав аренды будет снижаться. Уже сегодня практически исчерпан лимит интересных для арендаторов объектов. С другой стороны, центр работает в целях повышения эффективности использования объектов госимущества. Аукционы проводятся для того, чтобы свободных помещений оставалось все меньше и меньше, чтобы они арендовались, а город получал плату от сдачи их в аренду.

— Ольга Валерьевна, а как же проходили земельные аукционы?

— Перечень земельных участков, выставляемых на аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков утвержден горисполкомом. Но самая большая проблема в том, что это, как правило, участки, предназначенные для строительства таких объектов, как многоуровневые стоянки, физкультурно-оздоровительные комплексы и др., которые либо вообще не выгодны для бизнеса, либо имеют очень длительный срок окупаемости, поэтому не интересны для инвесторов. Поэтому спрос на участки остается невысоким и обусловлен, скорее всего, ограниченным количеством денежных средств у участников аукционов и их ожиданием стабилизации ситуации в экономике.

В первом полугодии проведены 3 аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, на которые выставлялись 19 участков, проданы в ходе торгов всего 3 участка — под объект общественного питания по пр. Независимости — ул. Филимонова — ул. Ф.Скорины за 35 100 долл. США, СТО автомобилей с административными и торговыми помещениями — за 92 700 долл. США и объект общественного питания в парке общегородского значения в квартале пр. Независимости — ул. Филимонова — ул. Ф.Скорины за 36 000 долл.США.

Кроме того, нами был организован и проведен 1 аукцион с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений), на котором был реализован 1 земельный участок в границах ул. Козлова — ул. Смолячкова — ул. Краснозвездная — ул. Михайлова под строительство 2-этажных домов по ул. Смолячкова за 87 200 долл.США.

Всего же было объявлено о проведении 2-х таких аукционов, на которые выставлялись 18 участков. Второй аукцион признан несостоявшимся.

Учитывая то, что стоимость земельных участков, отведенных под строительство капстроений, очень высока (особенно если земельный участок отводится под жилой квартал), да к тому же строительство на этих участках обременено большим сносом, инвесторы очень неохотно идут на такие аукционы. Поэтому в Мингорисполком внесено предложение не проводить подобные аукционы, потому что большинство из них оказываются нерезультативными.

— Ну, а как же прошли земельные аукционы по продаже земельных участков в частную собственность в Дроздах? Ведь к ним в прошлом году был проявлен очень большой интерес.

— Как раз эти аукционы прошли хорошо. Все их было 5, на продажу выставлялись 26 земельных участков, и все они проданы. Цена лотов в ходе торгов поднялась примерно в 1,5 — 1,6 раза, в среднем цена квадратного метра земли составила 160 — 170 долл.США.

Торги проходили буквально по всем участкам, хоть были и не такие активные, как в прошлом году. Если в прошлом году на первом аукционе участки продавались по цене 750 — 800 млн рублей, то в этом году — примерно по цене 400 — 450 млн рублей, то есть цена на них снизилась практически в 2 раза.

— Выходит, последним больше повезло, чем первым?

— Выходит так.

— Будут ли еще формироваться земельные участки в этом районе?

— Совсем недавно принято решение о формировании здесь еще 2-х земельных участков. По всей видимости, они будут последними.

— Ольга Валерьевна, прокомментируйте, пожалуйста, указ № 232, который вступил в силу с 8 июля текущего года, в соответствии с которым введен запрет на установление и взимание с участника аукциона (конкурса) платы за организацию, проведение либо участие в нем. Ведь этот указ непосредственно касается вашей работы.

— Да, в соответствии с указом плата за участие в аукционе не взимается, в том числе за подачу заявки (заявления), предоставление документации, необходимой для его проведения. Но это только в тех случаях, если обязанность проведения аукционов установлена законодательством. А это значит, что данная норма действует в отношении всех организуемых и проводимых нашим центром аукционов. Победитель аукциона возмещает организатору только фактические затраты, то есть только ту сумму денег, которую организатор непосредственно потратил на проведение аукциона без учета вообще никакой прибыли. Получается, что занятие этим видом экономической деятельности в любой коммерческой организации лишается всякого смысла.

Если говорить конкретно о нашей организации, то по итогам 2008 года из 6 видов деятельности, которыми занимается предприятие, 3 были убыточными. Основную часть доходов предприятие получало именно от деятельности по организации и проведению аукционов. Но на сегодняшний день получается, что предприятие теряет этот вид деятельности, а значит, и основной источник доходов. Соответственно, остаются невыполненными все экономические показатели, доведенные нам Минским горисполкомом и Правительством.

— Означает ли это, что деятельность вашего предприятия находится под угрозой и может в какой-то момент прекратиться?

— Я считаю, что да. Но пока действующее законодательство не приведено в соответствие с указом № 232, поэтому мы взяли тайм-аут, никаких принципиальных решений не принимали. В то же время никто не освобождал наше предприятие от обязанности организовывать и проводить аукционы на право аренды нежилых помещений.

Хотя лично мне сложно представить, как мы будем работать. Казалось бы, упрощена процедура проведения аукционов. Сейчас, для того чтобы продать объект, не обязательно наличие двух участников, как было ранее. Если на лот претендует только один участник, то по желанию ему может быть продан лот по начальной цене, увеличенной на 5%.

Но все не так просто, как может показаться на первый взгляд. К примеру, до сих пор никто не дал разъяснений, что конкретно можно относить к фактическим затратам и как их делить — на количество выставленных на аукцион лотов или на количество проданных лотов? Если буквально читать указ, то перед началом аукциона должна быть объявлена сумма фактических затрат по каждому выставленному лоту. И если, к примеру, на аукцион на право аренды нежилых помещений выставлены 150 лотов, значит, надо подсчитать всю сумму затрат, разделить ее на 150 лотов и объявить общую сумму. Но, допустим, на аукционе проданы не 150, а всего 30 лотов. Значит, затраты возмещаются только по 30 лотам. А по всем остальным лотам затраты не возмещаются, значит, мы должны их списывать на убытки. Или за счет каких средств их можно компенсировать? Этого нигде не прописано.

Если же фактические затраты распределять между победителями, то может получиться так, что один участник купит лот по дешевой цене, например за 100 тыс рублей, а другой — по дорогой, за 60 млн рублей, а сумма затрат для них будет одинаковой. И для того, кто купит лот за 60 млн рублей — это ничтожно малая сумма, а для того, кто купит дешевый лот, — сумма затрат может в несколько раз превысить стоимость лота. И будет ли победитель на таких условиях приобретать лот? Скорее, нет. Получается, и эта сумма средств должна списываться на убытки. То есть реально получается, что на сегодняшний день в хозрасчетных организациях деятельность по организации и проведению аукционов становится абсолютно убыточной.

Более того, мы должны проводить аукционы и по земельным участкам, потому что есть решение Мингорисполкома, согласно которому наша организация является уполномоченной на проведение подобных аукционов. И мы вынуждены проводить их также себе в убыток. Но пока мы ждем, когда будет принято постановление Совмина в развитие данного указа и подкорректировано постановление правительства № 462, регламентирующее порядок организации и проведения земельных аукционов.

— Запланированы ли у вас какие-либо аукционы на второе полугодие?

— Пока нет. Как я уже сказала, сейчас мы находимся в правовом вакууме. К примеру, если раньше к нам поступало много предложений от акционерных обществ продать тот или иной объект и победитель аукциона оплачивал наши затраты за организацию и проведение аукциона, то теперь мы вынуждены менять свою политику. И поскольку мы не можем брать вознаграждение за свою работу с победителя аукциона, значит, мы переходим на работу с продавцами. Трудно, конечно, сказать, как такая форма работы будет воспринята продавцами, но другого выхода у нас просто нет. По всей видимости, работа с ними будет строиться по аналогии с работой риэлтерских организаций, когда продавец недвижимости выплачивает вознаграждение риэлтерской компании по договору на оказание риэлтерских услуг. Между организатором аукциона и продавцом заключается договор поручения, по которому организатор — поверенный действует от имени продавца и за свой счет выполняет все необходимые мероприятия по продаже объекта. В свою очередь продавец — доверитель обязан уплатить поверенному вознаграждение за выполненную работу.

Однако реально такие договоры мы пока ни с кем не заключали. Летом, как известно, на рынке недвижимости затишье. Я думаю, что для продавцов наступит серьезный переломный момент, и чтобы они согласились на такую форму работы, понадобится время.

— Если, к примеру, представить, что деятельность вашей организации прекращается. Кто же в таком случае будет заниматься организацией и проведением аукционов? И будут ли они проводиться вообще?

— Из указа вытекает, что организацией и проведением аукционов будут заниматься бюджетные организации. На сегодняшний день это территориальные фонды госимущества. В этой связи не понятно только одно, ведь в обосновании принятия данного документа прописано, что принятие указа не потребует дополнительных затрат из республиканского бюджета. Однако получается, что если вся эта работа будет проводиться фондами, то им как бюджетным организациям понадобится брать деньги из бюджета на публикацию извещений, проведение рекламной кампании и т. д. Мы же все это делали за свой счет. По всей видимости, разработчики указа до конца не просчитали, каким бременем эти затраты будут для бюджета. Да, собственно, в текущем году на эти цели деньги в бюджете вообще не предусмотрены. Это может привести к тому, что аукционы вообще никто не будет проводить по банальной причине — из-за отсутствия средств.

Газета "Недвижимость Белоруссии"