Италия: что выбрать — инвестиционный Север или спекулятивный Юг?

Прекрасная Италия для многих россиян — страна мечты. Эксперты по «зарубежке» говорят, что сейчас — очень неплохой момент для покупки заграничной недвижимости. Цены снизились, есть хороший выбор. В северной части Италии цены вообще устояли, несмотря на кризис, и поэтому она по праву считается страной, предназначенной для серьезно настроенных частных инвесторов.

В целом, как утверждает Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество», падение цен на недвижимость Италию, всё-таки затронуло. Наиболее чувствительным понижение цен было в центральной части Италии и на юге страны, где недвижимость достаточно недорогая, но и уровень сервиса не очень высок. В целом спрос на недвижимость в Италии упал, объем продаж сократился на 15−20%, а цены, в зависимости от объекта, упали от 5% до 8−10% и пока по прогнозам продолжится некоторое падение.

Казалось бы, в этих условиях самое время покупать итальянскую недвижимость. Однако наш российский покупатель при выборе объекта в Италии испытывает определенные трудности. Одна из них, как ни странно, — незнание языка. Даже англоговорящие покупатели, не знающие итальянского языка, вряд ли снимут или купят квартиру непосредственно у хозяина, утверждает Пьетро Антонелли, менеджер миланской компании Piperno & Co.

Средний итальянец не говорит ни на каком языке, кроме итальянского, и лишь в крупных агентствах с вами могут пообщаться по-английски и договориться с хозяином за вас. А это, как вы понимаете, — дополнительные затраты, а иногда и возможность получить объект по неадекватно завышенной стоимости.

Поэтому будет всё-таки лучше, если вы сами найдете объект по объявлению, и риэлтеров пригласите уже на этапе оформления сделки. На самом деле итальянский довольно прост для понимания человека, знающего 26 букв латинского алфавита. Ну, например — appartamento — это квартира, cucina — кухня, balcone — балкон. Остается уяснить, что casa — это дом, superficie — это его площадь, camera — комната, cantina — подвал, а scale — лестница.

Но, чтобы успешно ориентироваться в итальянских объявлениях, надо знать некоторые терминологические особенности.

Как разобраться в итальянских этажах

Этаж по-итальянски, как ни странно, называется piano. Этажи, как и в английском, начинаются не с primo, то есть первого, а с pianterreno — аналога английского ground floor. Второй этаж будет называться il primo piano, а третий, соответственно — il secondo piano. Однако в тех домах, где есть цокольный этаж под термином pianterreno будут понимать лишь его, и первый этаж называют первым, а второй — вторым. Поэтому при оформлении нотариального договора важно, чтобы этаж, на котором находится ваша квартира, был обозначен правильно.

Как разобраться в количестве комнат

Не меньшую трудность составляет для неитальянцев разобраться с тем, сколько комнат имеется в продаваемой квартире. Все мы знаем, что в большинстве зарубежных стран обозначается лишь количество спален. Однако в Италии это не совсем так! Здесь существует разница между «народным» и «официальным» подсчетом комнат. В народе количество комнат считается практически по-нашему. Трешка по-итальянски называется «Tre», а двушка — «Due». Эти термины, как более удобные, прижились и среди риэлтеров, так как официальное обозначение звучит довольно громоздко. Например, для трехкомнатной квартиры это выглядит так: «Appartamento con due camere alla sala» — квартира с двумя комнатами и залом. Но «Due» и «Tre» это — устный вариант. На письме же используют более цивилизованные термины. Так, для четырехкомнатной квартиры применяется термин «Quadricamere», для трехкомнатной — «Tricamere», а для двухкомнатной — «Bicamere».

Обращайте внимание на riscaldamento

В Италии, конечно, довольно тепло. Но не настолько, чтобы в зимний период оставаться без отопления жилища, ведь средняя температура января — +8−10°. Поэтому, выбирая жилье, как для себя, так и для возможных арендаторов, обратите внимание в объявлении на пункт «riscaldamento». Оно может быть либо riscaldamento centrale, либо riscaldamento autonomo, либо вообще отсутствовать. На последний вариант соглашаться не стоит.

Но самым важным пунктом, определяющим ваш выбор, конечно, останется prezzo, что переводится как цена.

Что выбрать: инвестиционный север или спекулятивный юг?

Теперь, когда мы разобрались с терминологией, перейдем к выбору региона. Официально Италия делится на 20 областей, по-итальянски называемых всем понятным словом «regione». Также Италию можно условно поделить на две большие разницы: «цивилизованный» Север и «слаборазвитый» Юг. К Северу относится 13 областей, а к Югу — 7.

Югом в Италии называется всё, что находится южнее Рима. Чтобы отличить Север от Юга, следует знать, какие провинции и крупные города относятся к Югу, а какие к Северу.

Как видно из таблицы, в целом, Север дороже Юга, но есть такие регионы Севера, где жилье стоит по-южному.

Игорь Индриксонс, директор Департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, утверждает что Южная Италия в последние предкризисные годы была ареной массовых спекуляций. В Италии, как и в США, и как в большинстве стран Европы действует банковская система, основанная на секьюритизации кредитов (перепродаже пула ипотечных кредитов инвесторам и выпуска под это дело ценных бумаг).

Поэтому ипотека была дешевой, доступной, и получить ее в недавнее время мог даже безработный. Эта доступность ипотеки и вызвала на юге небывалый бум, особенно затронувший Калабрию — область, которую называют «носком итальянского сапога». Именно в этот период на юге господствовали не инвесторы, а спекулянты. Они покупали контракты и продавали их еще до окончания строительства дома. Однако когда грянул кризис, вся эта южная недвижимость, построенная на пике роста, тут же потеряла свою привлекательность, а, следовательно, и ликвидность. На севере же, где рынок давно устоялся, и не было столь ажиотажного спроса, большого скачка цен не наблюдалось, и, соответственно, не отмечается и резкого падения.

Сейчас, когда спекулятивный бум спал, инвестиционной привлекательностью обладают лишь северные и центральные города, в числе которых наиболее заметен, конечно же, сам Рим.

Рим вне конкуренции

Рим по количеству мечтающих в нем поселиться почти не уступает Парижу. Однако между парижскими и римскими домами существует одна принципиальная разница. Дома в центре французской столицы блестят лоском фасадов, но квартиры внутри этих домов будут желать лучшего. В Риме же дом снаружи может выглядеть весьма неказисто, но внутри все выполнено с итальянским изяществом и безупречным вкусом.

Купить квартиру в Риме легче, чем снять в аренду. Достаточно сказать, что в газете «Seconda Mano» (буквально — вторая рука), аналоге нашей «Из рук в руки», в разделе «in vendita» — на продажу — имеется 83 435 объявлений, а в разделе «in affitto» — в аренду — всего 18 718.

Сколько стоят сейчас римские квартиры? 90-метровая трёшка на via Basilio Puoti продается за 435 тысяч евро, а 45-метровая однушка на via Oppido Mamertina стоит? 215 000. Сдать же такую квартиру можно за 1200−1300 евро в месяц. За квадратный метр с такой квартиры вы получите больше, чем в среднем по Риму. Так, если средняя арендная ставка составляет 20 евро за кв. метр в месяц, то тут вы будете иметь за метр порядка ?30.

Доходность аренды в Риме составляет 3−4% годовых.

Верона: почем родовые гнезда Монтекки и Каппулетти?

Как же обстоят дела в сравнительно мелких итальянских городах? Возьмем для примера «шекспировскую» Верону. В самом центре этого 200-тысячного города продается дом, построенный еще при жизни Ромео Монтекки и Джульетты Капулетти. С виду он похож на нашу пятиэтажку, но на самом деле в основу его конструкции положена древнеримская инсула.

Дом выстроен четырехугольником, внутри которого имеется внутренний дворик. К каждой квартире или комнате раньше вела отдельная лестница: разобрав её, хозяин мог блокировать жильца в арендуемом им жилище, пока тот не выплатит квартирный долг. Теперь же лестница осталась одна — пожарная, оставленная на всякий пожарный случай, а лет сто назад в доме появилось устройство, называемое ascensore, то есть — лифт.

70-метровая «tre» (трешка), находящаяся в этом доме, с двумя балконами и двумя ванными, но без машиноместа продается за 180 тысяч евро. Квартира предлагается вместе с уже установленной мебелью и даже «da letto», то есть, с постельным бельём.

50-метровая «due» (двухкомнантная) с двумя балконами стoит в этом же доме уже 150 тысяч евро. Причем к этой квартире прилагается кладовка в подвале и машиноместо под окном. Единственный недостаток — первый этаж.

http://www.metrinfo.ru/