План Обамы по спасению американской ипотеки

Несколько недель назад администрация президента США опубликовало новую программу спасения американской экономики.

Естественно, не осталась в стороне и главная причина возникновения мирового финансового кризиса — ипотека. Компания «Простобанк Консалтинг» предлагает читателям сайта www.prostobank.ua узнать больше о том, как именно Барак Обама будет пытаться преодолевать ипотечный кризис в США.

Для начала, напомним, что рост неплатежей по ипотеке в США (а именно по высокорисковой ипотеке категории subprime) стал первой ласточкой текущего глобального кризиса. Вначале кризис пришел в 2007 году в американский ипотечный и строительный сектор, затем перекинулся на финансовую систему и породил кризис ликвидности, а впоследствии очень быстро набрал темп и принял общемировой характер, резко замедлив темпы роста мировой экономики. В результате американская экономика в настоящее время находится в глубокой рецессии и администрация президента Барака Обамы ищет пути для выхода из нее

Для того чтобы спасти непосредственно ипотеку, администрация президента США Барака Обамы представила 4 марта 2009 года план помощи жилищному сектору «Making Home Affordable Refinance and Modification», который должен помочь 7−9 млн. американских семей сохранить свои ипотечные дома и квартиры. Обнародованный план предполагает рефинансирование долговых обязательств для 4−5 млн. ответственных домовладельцев, а также выделение $ 75 млрд. для 3−4 млн. домовладельцев, оказавшихся в настоящее время из-за кризиса в затруднительных обстоятельствах, для реструктуризации такой ипотечной задолженности.

Рефинансирование ипотеки

Постоянное снижение стоимости недвижимости в США делает невозможным для многих американцев рефинансирование их ипотечных кредитов под более низкие проценты, поскольку сумма залога по ранее выданному кредиту больше, чем нынешняя стоимость заложенной недвижимости. С помощью новой программы граждане получат возможность структурировать свои кредиты по более низким процентным ставкам в размере около 5 процентов годовых.

Для получения рефинансирования необходимо, чтобы:

• дом или квартира заемщика были его основным местом проживания;

• ипотечный кредит был предоставлен или находился в залоге у Fannie Mae или Freddie Mac;

• просроченная задолженность по кредиту не превышала максимум 30 дней за последние 12 месяцев;

• задолженность по кредиту находилась в диапазоне от 80% до 105% от текущей стоимости жилья.
  Последний пункт, четко разделяет ипотечных заемщиков на тех, кому, по мнению администрации Обамы, следует рефинансировать ипотечный кредит, а кому — нет.

Приведем пример

Допустим, кто-то несколько лет назад в Южной Флориде взял кредит в размере 310 тыс. долларов США на покупку дома стоимостью 350 тысяч. Через несколько лет стоимость дома снизилась на четверть и составляет на сегодняшний момент 262 тыс. долларов. В то же время долг заемщика снизился только до 300 тыс. долларов, что составляет более 115% процентов от текущей стоимости жилья. Это намного больше, чем 105% согласно установленного лимита, а значит, заемщик не сможет воспользоваться программой рефинансирования до тех пор, пока он не погасит свою текущую задолженность где-то на 25 тыс. долларов США, чтобы попасть в диапазон 80 — 105%.

Реструктуризация ипотеки

Как мы уже говорили, администрация Барака Обамы намерена выделить 75 миллиардов долларов на поддержку неплатежеспособных ипотечных заемщиков. На сегодняшний день в США насчитывается от трех до четырех миллионов человек, у которых размер ежемесячного платежа по ипотеке достигает 40−50 процентов от общего уровня дохода. По предварительным прогнозам, выделенные средства помогут понизить размер платежей по кредиту до 31 процента от уровня дохода заемщика.

Для реструктуризации ипотечного кредита необходимо, чтобы:

• дом или квартира заемщика были его основным местом проживания;

• первоначальная сумма ипотечного кредита не должна превышать 729 750 долларов США на одну семью, а сам кредит должен быть оформлен до 1 января 2009 года;

• у заемщика должны существовать объективные проблемы по дальнейшему погашению кредита в связи с: потерей постоянного источника доходов, увеличением расходов по обслуживанию кредитной задолженности, появлением непредвиденных расходов (например, по оплате больничных счетов).

Если заемщик и его ипотечный кредит удовлетворяет данным требованиям, к нему начинает применяться поэтапная процедура снижения ежемесячных расходов на обслуживание дома до 31% от общей суммы доходов. При этом под «расходами на обслуживание дома» понимаются: ежемесячный платеж по кредиту, проценты, налоги, страховые платежи, а также коммунальные и другие расходы, связанные с функционированием жилья.

Процедура реструктуризации ипотечного кредита происходит следующим образом:

Существующие просроченные проценты, налоги и страховые платежи прибавляются к телу кредита. Остальные просроченные платежи по обслуживанию жилья должны быть оплачены заемщиком самостоятельно.

После этого происходит снижение процентной ставки по кредиту не ниже чем до 2% годовых и производится новый расчет сумм ежемесячных расходов заемщика по обслуживанию дома. Если новый размер расходов не превышает 31%, то на данном этапе реструктуризация ипотеки заканчивается.

Если же снижение процентной ставки до 2% годовых не привело к желаемому результату, тогда увеличивается срок ипотеки — максимум до 40 лет. При этом срок не обязательно увеличивается до максимального, а лишь до того уровня, чтобы обеспечить все тот же желанный 31% уровень ежемесячных доходов.

Когда же и уменьшение ставки, и увеличение срока не привело к необходимому уменьшению ежемесячного платежа, тогда для заемщика происходит деление суммы кредита на две части, по одной из которых он платит только проценты и гасит задолженность, а по второй — нет. При этом общая сумма задолженности по кредиту остается той же. Например, у кого-то задолженность по кредиту составляет 300 тыс. долларов США, но 2% годовых на протяжении 40 лет он будет платить только за сумму 250 тыс. долларов, а общую сумму в 300 тыс. он должен будет погасить в конце срока (например, при продаже дома, либо рефинансировании кредита).

Есть правда одно но, относительно снижения процентной ставки по кредитам на первом этапе

Гарантированное снижение ставки до 2% происходит только на протяжении последующих 5 лет. Дальше кредитор имеет право постепенно, но не более 1 процентного пункта в год, повышать ставку до рыночного размера.

Например, если средняя ставка по 30-летним ипотечным кредитам США на сегодняшний день составляет 5,3% и таковой останется на протяжении последующих 10 лет, то для заемщика, который воспользовался программой реструктуризации кредита, процентная ставка на шестой год может увеличиться с 2% до 3%, на 7 год — до 4%, на 8 год — до 5% и на девятый год до — 5,3%.

С помощью программы реструктуризации ипотечных кредитов администрация президента планирует снизить количество случаев отчуждения недвижимости в счет покрытия долгов по ипотеке.

Это, в свою очередь, должно послужить дополнительным сдерживающим фактором для предотвращения дальнейшего падения цен на жилье.

При подготовке использовались материалы www.bankrate.com, www.financialstability.gov и www.lenta.ru

http://www.prostobank.ua/