Доллар взвинчивает цены на квартиры и снижает продажи. Разбираем сделки февраля и заглядываем в март

Квартиры покупают все меньше

По итогам февраля в Минске нашли новых владельцев 1 156 квартир. С одной стороны, налицо большой прирост по сравнению с 800 сделками января. Но с другой, минус 300 квартир по сравнению с февралем прошлого года. Хотя 2025 год и так был далеко не рекордный по продажам.

А это значит, что в текущем году продолжается снижение продаж квартир. И, похоже, даже марту не под силу исправить ситуацию. По оперативным данным, продажи в марте пошли вверх, но все равно, прогнозируемая по его итогам цифра сделок ожидается на 150 квартир (-10%) меньше марта прошлого года, и на 450 квартир (-26%) меньше марта 2024 года.

Интересные моменты:

• Хрущевки удерживают позиции 15% в продажах. Правда за последние 10 лет их доля снизилась на 3%.

Причины востребованности: минимальные площади (а значит и цены), изолированные комнаты (важно для семей с детьми), выбор во многих локациях Минска и обновленные состояния (капремонты в домах и ремонты в квартирах). Причины просадки продаж — цены, выросшие до уровня более молодых панельных 9-этажек с лифтами.

• Панельки из СССР просели в продажах со средних 33% за прошлый год до 28% в феврале. А квартир в возрасте до 5 лет наоборот было продано 28% против 21% в среднем за прошлый год.

Но это не значит, что панельки теряют свою привлекательность. Просто в феврале было продано много квартир-новостроек (включая от застройщиков) — 191 против максимального показателя прошлого года на уровне 173.

• Площадью более 100 кв.м. было продано 34 квартиры или всего лишь 3% от общего объема сделок за месяц

• Самая большая квартира имела площадь 162 кв.м. и располагалась по ул. Кальварийской, 16 (небоскреб «Парус» возле метро Фрунзенская). Ее стоимость по сделке 295 000 $ или 1 826 $ за метр.

• Самая маленькая квартира, площадью 20,8 кв.м., находилась в доме хрущевской эпохи по ул. Чигладзе, 6/1, и стоила 58 000 $ или 2 788 $ за метр.

Хотите продать \ обменять квартиру выгодно и без стресса? Вам поможет специализированный сервис для продавцов Realt.Сделка. Продажа и обмен квартиры быстро, комфортно, безопасно и по максимально возможной цене.

Рост цен продолжается

Несмотря на снижение продаж, рост цен по сделкам февраля продолжился. Но в этот раз составил чуть менее 1% (за январь было практически 2%), и коснулся он в основном одно- и двухкомнатных квартир (в январе выросли в цене все квартиры).

Можно ли исходя из этого сказать, что рост цен сходит на «нет»? Пока еще рано делать выводы — первые месяцы нового года были слишком малочисленными по продажам. Поэтому для выводов надо подождать итоги марта.

Интересные моменты:

• Сталинки продолжаю терять в стоимости — вне зависимости от количества комнат, цены сделок показывают минус от 2% до 5%.

Основная причина видится в переориентации покупателей на более современное жилье. Началось это далеко не «сегодня», а наблюдается уже которую пятилетку. Но в текущем году, на фоне роста цен, дополнительная «надбавка за историческую ценность квартиры» не так приживается среди покупателей, как «доплата за молодой возраст». Это не уменьшает продажи сталинок — как и год назад их доля в сделках 5%, — но цены стали чаще корректироваться.

• Просадка в ценах коснулась также и трехкомнатных квартир в хрущевках и панельных домах из СССР — минус 4%. В то же время двухкомнатные квартиры в панельных девятиэтажках 90−2000-х годов показали прирост в цене от 4; до 6%. Особого тренда здесь нет и скорее всего дело в выборке проданных квартир конкретного месяца.

• Средняя цена кв.м. по итогам сделок за февраль добралась до красивой отметки в 1 999 $, а средняя стоимость проданной квартиры увеличилась на 3 800 $ до 105 000 $.

• Средняя стоимость проданных новостроек составила 109 000 $. Прирост за последние 12 месяцев составил более 10 000 $;

• Квартир стоимостью более 200 000 $ было продано 47 шт.

• Самая дорогая квартира февраля стоила более 470 000 $ (123 кв.м. и 3 831 $ за метр) и располагалась на ул. Киселева, 6А (ЖК «DEPO»).

Узнайте рыночную стоимость квартиры с нашим бесплатным сервисом Realt.Оценка. Благодаря ему Вы сократите время продажи, не потеряете деньги на необоснованном торге и будете понимать, сколько в реальности стоит Ваша квартира.

Почему продолжают расти цены?

Этому способствуют:

• Сохраняющиеся в зоне доступности массового покупателя, ставки по кредитам на приобретение вторички.

Активное использование кредитов покупателями подтверждается данными ипотечного центра агентства недвижимости «Твоя столица»: доля кредитных покупателей уже не первый год сохраняется на уровне 25−27%. Более того, эта цифра аналогична доковидному периоду, когда ставки по кредитам были ниже сегодняшних.

• Снижающееся количество квартир в продаже, вызванное, с одной стороны, активными покупками за предыдущие периоды, а с другой, отказом части продавцов от продажи квартир из-за нехватки средств на приобретение квартиры взамен.

• Снижавшимся до прошлой недели обменным курсом доллара — минимальный курс был отмечен в конце января на отметке 2,83 BYN. Но на сегодняшний день по отношению к нему рост составил +7%, что в ближайший месяц может еще больше снизить продажи, из-за того, что стоимость квартир в BYN аналогично выросла.

Например, стоимость самой бюджетной для приобретения однушки в хрущевке за счет роста обменного курса доллара выросла практически на 13 000 BYN, что для ряда покупателей может стать вынужденной причиной отказа от покупки.

Выводы Реалт

В целом текущая ситуация на рынке складывается неоднозначно: квартир продается все меньше, а цены пока продолжают расти, хотя и не так быстро, как раньше. Но важно понимать, что ситуация может измениться уже в ближайшее время. Рост курса доллара делает квартиры дороже в пересчете на белорусские рубли, и для многих покупателей это становится серьезным препятствием. Если доллар продолжит расти, спрос может еще сильнее просесть, а вместе с ним может остановиться и рост цен. Поэтому тем, кто планирует покупку или продажу, стоит внимательно следить за курсом — именно он сегодня способен сильнее всего повлиять на рынок.

Следите на нашими новостями, там где вам удобнее:

Telegram

Instagram

YouTube Realt. Эксперт

TikTok

У Вас остались вопросы? Задайте их нам — Реалт. Эксперт ответит в следующих материалах