Недвижимость Беларуси — Новости недвижимости — Аналитика — Где все дешевые квартиры? Рассказываем про ключевые изменения вторички Минска за год

Где все дешевые квартиры? Рассказываем про ключевые изменения вторички Минска за год

06.02.2026 168

Андрей Чернышев

Выбор квартир в Минске стремительно сжимается, а цены — наоборот, растут. Однушки исчезают быстрее, чем появляются, а просторные квартиры вдруг оказались «лишними». Что происходит с предложением на рынке и почему бюджетные варианты за последний год почти исчезли — разбираемся на свежих данных января.

Совокупно за январь покупателям на вторичном рынке Минска в базе Realt были доступны для выбора порядка 6,3 тыс. квартир.

Много это или мало? Это уже зона дефицита, которая началась после снижения объема предложения ниже 7 тыс. квартир. При этом в моменте конкретного дня выбор сужается еще больше — до 4,3 тыс. квартир. И это одна из причин, способствующих сохранению роста цен. Вы наверняка уже читали нашу статью про увеличение цен за прошлый год. Так вот оно стало возможным, в том числе по причине сильного уменьшения количества квартир в продаже.

По сравнению с январем прошлого года выбор с 9 тыс. квартир уменьшился на 30% или -2,7 тыс. квартир.

Следующий момент будет важен, в первую очередь, для продавцов. Если сравнить, каких квартир в разрезе количества комнат предлагается на продажу больше, а каких покупается, то получим дисбаланс.

В продаже в январе больше всего было трехкомнатных (34%) и двухкомнатных (30%) квартир. В то время как покупается больше однокомнатных (45%) и двухкомнатных квартир (33%). А трешки наоборот, пользуются весьма ограниченным спросом — 18% от всех сделок.

В результате, получается, что самая сильная конкуренция среди продавцов трехкомнатных квартир, в то время как однушки находят покупателей без особого труда. Конечно, при условии не сильно завышенной стоимости.

А если посмотреть на это со стороны покупателей, то увидим дефицит выбора еще нагляднее. Сопоставив среднемесячное количество сделок за 2025 год и количество предлагающихся на продажу квартир в январе 2026 г. по количеству комнат, то получим что, этой зимой на одного покупателя приходится следующее количество квартир для выбора:

· однокомнатной квартиры всего лишь 1.5 квартиры. В то время как летом и в начале прошлого года было 3 квартиры;

· в случае с двушками ситуация не сильно лучше — порядка 3 квартир в январе, 4 и 5 квартир летом и в начале 2025 соответственно;

· а вот где начинается раздолье, так это с трешками — 7 квартир в январе, 9 летом и 12 квартир в начале 2025 года.

По части выбора квартир в зависимости от года постройки дома, ситуация двоякая. С одной стороны, радует преобладание молодого предложения — 66% приходится на квартиры в домах моложе 2000 г. п., из которых больше половины, это «новостройки» в возрасте до 5 лет. И это ожидаемо, если вспомнить, какие темпы нового строительства поддерживались последние, как минимум, 10 лет. Но другая сторона этого — высокая стоимость, по сравнению с возрастным фондом.

На примере однокомнатных квартир это выглядит следующим образом: средняя цена кв.м. в панельках 70−90-х годов в объявлениях составляет 2 140 $, а в возрасте до 15 лет на 300 $ больше (2 440 $). А если нужна вчерашняя новостройка (до 5 лет), то следует ориентироваться на 2 550 $ за метр. Понятно, что цены сделок будут ниже, но здесь важна разница между ценами.

Есть еще одна интересная особенность: средняя цена квадрата квартир, построенных с 2000 по 2010 год, оказывается самой минимальной — 2 100 $. Даже хрущевки дороже — 2 270 $.

И если смотреть на эти цифры поверхностно, то можно предположить ошибку в данных. Но нет — подобное соотношение сохраняется и в прошлые периоды. Тогда в чем дело? Ответ кроется в планировках, а точнее в площадях квартир.

Именно в период с 2000 по 2010 застройщики активно модернизировали проекты домов в целях добавления простора в квартиры. И зачастую это касалось не только жилых комнат, но и коридоров с лоджиями. В результате этого на рынке появились однокомнатные по 50 кв.м. — и это не модная сегодня «свободная планировка» в каркасных домах, а самая настоящая панельная однушка, которые не редко можно встретить в Сухарево и не только. Двушки разрослись до 70, а трешки 80 и даже 90 метров площади, в то время как привычные всем площади панелек из СССР были 34 (1-к), 50 (2-к) и 60 кв.м. (3-к) соответственно.

Сначала это масштабирование воспринималось позитивно, но по итогам, понравилось далеко не всем — потому что за «коридоры и лоджии» платить цену квадратных метров жилья покупатели не хотели (об этом мы говорили в нашем недавнем видео). И поэтому сейчас наличие подобных просторных квартир и тянет цену вниз, исходя из правила ценообразования для масс-сегмента — чем больше площадь, тем меньше стоимость (премиальные пентхаусы не в счет).

Но самыми дорогими в объявлениях являются квартиры в домах 2011−2020 г. п., благодаря сочетанию все еще молодого возраста, наличия ремонта в квартире и все еще достаточно просторных площадей. В то время как квартиры в возрасте до 5 лет в статистике показывают более доступные цены. И здесь несколько причин: многие из них продаются без чистового ремонта, а если и с ним, то площади зачастую весьма компактные (от студий минимальной площади до компактных евро-квартир).

На вышеприведенной диаграмме очень хорошо видно, как смещается структура ценового предложения на вторичке Минска — рынок потерял не только в количестве квартир, но еще и из-за роста цен, произошло смещение диапазона массового предложения.

Вот ключевые изменения по сравнению с январем прошлого года:

самый бюджетный диапазон стоимостей год назад начинался от 40 000 $ до 60 000 $. Предложение подобных квартир было не самым массовым, но было — порядка 700 вариантов. На сегодня по этим ценам практически ничего нет;
массовое предложение квартир сместилось к отметке 100 000 $, со всплесками на отметках 110−130 000 $ - это как раз типовые евродвушки \ евротрешки из «Минска Мира» и схожих локаций.

Впечатляют цифры общего роста цен в объявлениях за последние 12 месяцев: от 28% (если рассчитывать по стоимостям квартир) до 33% (по ценам кв.м.). В то же время по сделкам квартиры подорожали от 20% в стоимостях квартир до 21% по ценам кв.м. Почему такая разница и что она значит — об этом мы расскажем в наших следующих материалах, на примере проанализированных сделок за январь.

Выводы Realt

В итоге январь лишь подтвердил: вторичка Минска вошла в фазу структурного дефицита, где сокращение предложения, смещение спроса в сторону компактных форматов и подорожание «молодых» домов формируют новый ценовой ландшафт.

Рынок стал дороже, выбор — уже, а конкуренция между продавцами распределена крайне неравномерно: однушки уходят быстро, тогда как просторные квартиры прошлых лет застройки вынуждены бороться за внимание покупателей. При этом ценовые диапазоны квартир в продаже заметно сместились в сторону удорожания, окончательно вытеснив бюджетные варианты.

Почему разрыв между ценами в объявлениях и реальными сделками растёт — разберём в наших следующих материалах на основе анализа январских продаж.

Покупаете или продаете квартиру? Узнайте ее рыночную стоимость с нашим бесплатным сервисом Realt.Оценка. Он рассчитает не только объективную рыночную стоимость по факту сделки, но и порекомендует цену выставления на продажу, исходя из детальных характеристик квартиры и величины торга на конкретный момент времени. Это даст вам понимание цен и защитит от растягивания сроков продажи и необоснованных скидок.

Хотите продать \ обменять квартиру выгодно и без стресса? Тогда вам поможет наш специализированный сервис для продавцов Realt.Сделка. Продажа и обмен квартиры быстро, комфортно, безопасно и по максимально возможной цене.