Цены растут при провале продаж. Что произошло на вторичке Минска за 19−25 января

Количество квартир в продаже

остановило свое снижение. Совокупное количество квартир, которое было доступно в течение прошлой недели для выбора покупателям на вторичном рынке жилья в базе Realt, не изменилось и составило 4,57 тыс. объектов.

Выбор квартир в моменте, по состоянию на 26 января, также не изменился — порядка 4,2 тыс. уникальных квартир.

Основная причина переставшего уменьшаться объема предложения квартир на продажу, на наш взгляд связана с маленькими продажами в январе (подробнее — далее).

Цены объявлений

пошли в рост. Но объявлений новых. В то время как по уже размещенным объявлениям сохраняется перевес в сторону скидок (в среднем -1%), а не повышения цен.

Так, за третью полную неделю января, подешевело 6% квартир от общего объема предложения (269 квартир, в среднем на 1000−4500 долларов), а доля случаев увеличения цены всего 2% — стали дороже 112 квартиры в среднем на 1500−7000 долларов.

В то же время новые, выходящие на продажу квартиры, имеют высокую надбавку цены, за счет чего и получается прирост средних цен за неделю.

В результате, средняя цена квадрата в объявлениях по всему Минску, за прошедшую неделю увеличилась на 0.8% до уровня 2195 $/м2. А в Минск-Мире увеличение составило 1.2%, и на данный момент составляет уже 2240 $/м2.

Росту цен способствуют следующие факторы:

1. Продолжающий снижаться обменный курс доллара (-2% с начала года, достигнуто минимальное значение с весны 2023 года), за счет чего стоимость квартир в BYN для покупателей дешевеет, а значит у продавцов появляется возможность поднять стоимость.

До какого предела может снижаться доллар? Это для нас не профильный вопрос, но позволим себе предположить, что потенциал к снижению у него еще есть — как минимум, до 2,8 BYN. А причина проседания американской валюты и укрепления белорусского рубля видится в процессах, происходящих на российском финансовом рынке, и в частности двукратном, по сравнению с декабрем прошлого года, увеличении объемов продаж USD на внутреннем рынке РФ, что и снижает котировки доллара.

До какого предела может продолжаться рост цен? Пока будет снижаться доллар и пока количество сделок не снизится настолько, что продавцам станет «не хватать покупателей». В цифрах, это примерно <1 100 сделок в течение нескольких месяцев в течение года. В результате продажи квартир начнут растягиваться во времени и тем самым вынуждать продавцов делать уступки в цене немногочисленным покупателям. А новые продавцы, уже будут в курсе сложившейся ситуации и поэтому не будут выставлять квартиры по ценам выше среднерыночных.

2. Пока снижение продаж января еще не столь продолжительное, чтобы оказать влияние на широкий круг продавцов;

3. Малое количество квартир в продаже, что также играет на руку продавцам, вынуждая покупателей соглашаться на заявленные цены.

Поэтому сейчас ситуация развивается по оптимистичному для продавцов сценарию: проседающий доллар сохраняет потенциал к росту цен.

В то же время минимальные цифры продаж января очень настораживают.

В разрезе комнат существеннее всего стоимость квадрата изменилась у 4-комнатных — плюс 1.8%.

Оперативные данные по сделкам в Минске

настораживают своей малочисленностью. Как видно из диаграммы ниже, по сравнению с декабрем, продажи упали более чем наполовину.

С одной стороны, просадка сделок в январе — событие ожидаемое. Но не настолько. В прошлом материале, мы уже рассказывали, что столь низких объемов продаж уже не было несколько лет.

Допускаем, что виной тому может быть определенная задержка со стороны регистраторов по внесению всех сделок в базу Кадастрового агентства. Так ли это, покажет следующая неделя. Ну, а пока прогнозная цифра сделок за январь очень маленькая — порядка 630 очищенных от долей сделок. Последний раз такую цифру рынок показывал в январе пост-ковидного 2021 года.

ТОП-3 квартир с максимальной корректировкой цен

Продолжаем вас знакомить с самыми значительными случаями изменения цен за прошедшую неделю.

Покупаете или продаете квартиру? Узнайте ее рыночную стоимость с нашим бесплатным сервисом Realt.Оценка. Он рассчитает не только объективную рыночную стоимость по факту сделки, но и порекомендует цену выставления на продажу, исходя из детальных характеристик квартиры и величины торга на конкретный момент времени. Это даст вам понимание цен и защитит от растягивания сроков продажи и необоснованных скидок.

В этот раз в нашем ТОПе подешевевших квартир не только просторные пентхаусы, но и компактная квартира по вполне себе, на сегодняшний день, рыночной стоимости (после снижения).

№ 1. Компактная и готовая к проживанию евродвушка в «Северном береге» площадью 43 кв.м. за прошлую неделю теряла в цене дважды и в итоге снизилась в стоимости с 169 900 $ до 123 900 $ (2 895 $ за кв.м.). Совокупное снижение составило -46 000 $. И похоже что это и было ее реальной рыночной ценой и покупатель нашелся, поскольку объявление уже в архиве.

№ 2. Четырехкомнатная квартира в «Минск Мире» площадью 116 кв.м. имеет дизайнерский лаконичный ремонт и укомплектована бытовой техникой и даже «массажным креслом последней модели». Изначально на прошлой неделе эту квартиру продавец оценивал в 480 900 $ или 4 156 $ за метр. Но в течение недели стоимость снизилась на 41 000 $ до уровня 439 900 $ или 3 802 $ за кв.м. Если подходит стоимость, то надо спешить — квартира еще в продаже.

№ 3. Двухуровневая квартира с террасой по ул. Маяковского, 15 — имеет интересное местоположение (для некоторых может даже лучше чем у «Левады» и «Северного берега»): вблизи Свислочи, ТРЦ «Червенский» и центра города. Но несмотря на не совсем новый дом, квартира без чистового ремонта. А еще площадь более 140 кв.м. и все это на 17 этаже с живописными видами из окон. За прошлую неделю снизилась в цене на 38 000 $ - с 218 000 $ до 180 000 $ или 1 282 $ за метр. И похоже что квартира нашла нового хозяина.