Таких слабых продаж уже давно не было. Что произошло 5−11 января на вторичке Минска

Представленные ниже данные рассчитаны без учета квартир в строящихся домах — чтобы исключить их влияние на объем предложения и средний уровень цен вторичного рынка.

Количество квартир в продаже

Совокупное количество квартир, которое было доступно в течение прошлой недели для выбора покупателям на вторичном рынке жилья в базе Realt, увеличилось на 1% или порядка 40 квартир и составило 4,6 тыс. объектов.

При этом выбор квартир в моменте, по состоянию на 5 января, уменьшилось на 3% — порядка 4,2 тыс. уникальных квартир.

Данные количественные изменения не являются показательными и не несут какой-либо серьезной смысловой нагрузки, поскольку обусловлены исключительно движением объявлений: окончанием срока действия, расторжением договоров на продажу с агентствами недвижимости и т. п.

Цены объявлений

В первую же неделю января, подешевело 5% квартир от общего объема предложения (236 квартир, в среднем на 1000−5000 долларов), а доля случаев увеличения цены всего 2% — стали дороже 107 квартир в среднем на 2000−6000 долларов.

Дисбаланс между количеством случаев снижения и поднятия цен по-прежнему сохраняется, с перевесом в сторону первых, что наглядно видно на инфографике ниже. Именно поэтому мы характеризуем текущий ценовой тренд, как стабилизирующийся.

В ситуации существенно просевшего в январе спроса, нынешние цены воспринимаются еще больше массивными, чем в конце не самого активного по продажам прошлого года — не только покупателями, но и продавцами, многие из которых сегодня испытывают трудности с продажей. Все это и заставляет продавцов идти на их снижение. В результате, по уже находившимся в продаже на прошлой неделе объявлениям, снижение цены составило -2%.

В то же время только выходящие на рынок квартиры все еще имели высокую надбавку на торг, что и является причиной минимального, но все же плюса в динамике цен за неделю. И он будет сохраняться до тех пор, пока будет стабильным обменный курс доллара и ставки кредитования.

В результате, средняя цена квадрата в объявлениях по всему Минску, за прошедшую неделю увеличилась на 0.3% до уровня 2160 $/м2. А в Минск-Мире колебание составило 0,1%, и на данные момент составляет уже 2164 $/м2.

В разрезе комнат существеннее всего стоимость квадрата изменилась у 2-комнатных — плюс 0,4%.

Оперативные данные по сделкам в Минске

Как и ожидалось, первые недели января характеризуются минимальной покупательской активность, что наглядно видно на диаграмме ниже. Определенная активизация продаж ожидается с наступлением второй половины января — когда новогодние праздники уже окончательно отпустят людей и при этом будет понятно, что экономических форс-мажоров не произошло.

Однако исходя из текущего количества сделок, даже при допущении активизации покупателей к концу месяца, по итогам января можно прогнозировать давно забытую рынком цифру «менее 1 000 сделок». И даже значительно меньше 1000.

Для сравнения, в январе прошлого года их было 1 050, а в январе 2024 года — 1 160 проданных квартир. И только в январе 2023 года, когда еще были свежи страхи относительно начала конфликта в ближайшем зарубежье, количество сделок опустилось до 870. Примерно такую же цифру мы можем получить по итогу нынешнего января.

А это значит, что рынок попадет в зону низкого спроса, отчего продажи начнут растягиваться и тем самым давить на продавцов, заставляя идти на уступки по цене.

Значит ли это, что начало снижения цен уже близко? Однозначно нет. Об этом говорить пока нет оснований. А вот об их постепенной стабилизации — вполне.

Но, а пока, более реалистичный прогноз на ближайшие месяцы выглядит следующим образом: при условии сохранения текущей стабильной экономической ситуации, стабилизации цен также придется подождать — продажи в феврале снова активизируются и тем самым дадут ценам еще один сезон для роста. Но, скорее всего, не такой стремительный, как в прошлом году.

ТОП-3 квартир с максимальной корректировкой цен

Продолжаем вас знакомить с самыми значительными случаями изменения цен за прошедшую неделю.

Покупаете или продаете квартиру? Узнайте ее рыночную стоимость с нашим бесплатным сервисом Realt.Оценка. Он рассчитает не только объективную рыночную стоимость по факту сделки, но и порекомендует цену выставления на продажу, исходя из детальных характеристик квартиры и величины торга на конкретный момент времени. Это даст вам понимание цен и защитит от растягивания сроков продажи и необоснованных скидок.

ТОП подешевевших квартир

№ 1. Двухкомнатная квартира в самом центре «Минск Мира» на прошлой неделе стала дешевле больше чем наполовину — стоимость снизилась с 270 000 $ до 133 000 $ или 2 170 $ за кв.м. Площадь востребованная (61 кв.м.), уже установлены перегородки, сделана черновая отделка и разводка электрики. Но чистовой ремонт придется делать новому собственнику — есть только дизайн-проект.

№ 2. На втором месте очень интересная премиальная квартира в «воротах» «Маяка Минска»: 4 комнаты на 128 метрах, два санузла, две гардеробные и постирочная. Плюс к этому премиальный ремонт и виды из окон на Парк Писателей, водный канал и Национальную библиотеку. Все это оценивается продавцом в 699 000 $ или 5 457 $ за кв.м. А на прошлой неделе эта квартира была дороже на 78 000 $.

№ 3. Трехкомнатная «сталинка» возле площади Победы, с дизайнерским ремонтом в «колониальной стилистике» и антикварными предметами интерьера, за прошлую неделю стала доступнее, снизившись в цене на 30 000 $ до 420 000 $ или 4 054 $ за метр. Описывать в словах столь оригинальную квартиру нет смысла — лучше один раз увидеть. А судя по содержанию объявления, «квартира понравится Покупателю с чувством прекрасного, умеющему оценить антикварные атрибуты данного жилого помещения и дизайнерский подход к ремонту».