Недвижимость Беларуси — Новости недвижимости — Аналитика — Как изменилась аренда квартир в Минске за 2025 год и чего ждать в 2026. Прогнозы от Realt

Как изменилась аренда квартир в Минске за 2025 год и чего ждать в 2026. Прогнозы от Realt

30.12.2025 1163

Андрей Чернышев

Судя по росту стоимости, долгосрочная аренда квартир в Минске весь 2025 год была очень востребована. Но аренда квартиры в Минске, это зачастую не про выбор идеальной квартиры мечты, а честного баланса: где жить, сколько платить и на что рассчитывать завтра. Подводим итоги 2025 года долгосрочной аренды квартир, заглядываем в грядущий 2026 год и даем рекомендации для арендаторов и арендодателей.

Выбор стал больше и моложе

Выбор квартир в долгосрочную аренду в Минске за год увеличился на 35% - с 2300 квартир в начале года до 3100 в конце. Именно из такого количества квартир арендаторы могли выбирать в течение месяца. Но в моменте конкретного дня выбор квартир сужался до 1700, поскольку многие из них находили своего арендатора буквально в считанные дни.

Увеличение выбора квартир во многом обусловлено притоком квартир-новостроек. Например, в середине 2010-х годов рынок существенно расширился за счет квартир из «Каменной горки», а с начала 2020-х он продолжает омолаживаться и осовремениваться за счет «Минска Мира», «Маяка Минска», «Новой Боровой» и других жилых комплексов.

Помимо расширения выбора, положительный эффект притока новостроек еще и в том, что он поднимает планку качества для всех остальных квартир на рынке, заставляя их собственников для сохранения конкурентоспособности, освежать интерьер своих квартир.

Но помимо положительного эффекта, у омоложения рынка есть еще одна сторона — рост стоимости аренды.

Стоимость аренды

с начала года выросла в среднем на 9% до 640 $ в месяц без учета коммунальных платежей.

Но пусть вас не пугает эта цифра, поскольку это и есть та самая «средняя температура по больнице», на которую в Минске сильно влияют дорогие квартиры: премиальные, больших площадей и в престижных локациях. В столице подобных вариантов как нигде много. И их стоимость в месяц достигает 5 тысяч долларов.

Премиальный сегмент

1-комнатные — до $ 1 500, но массовый выбор — $ 700−800.
2-комнатные — пик $ 2 800−3 000 (площади 100+ м²), основное предложение — $ 1 500−1 700 за 60−80 м².
3-комнатные — от $ 2 000, максимум — $ 3 300.

Высокая цена обусловлена расположением в популярных ЖК, верхними этажами с панорамными видами и премиальной отделкой.

Именно поэтому средние стоимости также весьма высоки:

однокомнатные — 440 $;
двухкомнатные — 620 $;
трехкомнатные — 850 $;
четырехкомнатные — 1 420 $.

Лидеры роста стоимости аренды — малогабаритные квартиры

С начала года максимальный прирост показали двухкомнатные (+11%) и однокомнатные (+10%) квартиры. Это добавило к средней стоимости около $ 65 и $ 40 соответственно. Рост наблюдается во всех сегментах — от старого фонда до новостроек.

Спрос на компактные форматы стабильно высокий, что отражает ориентацию арендаторов на доступность и оптимизацию расходов.

Трёхкомнатные — умеренный рост

Средний прирост составил 7%, что ниже показателей малогабаритных квартир. Причина — более высокая базовая цена и меньшая востребованность.

Четырёхкомнатные — сегмент риска

Средний рост — всего 3% (≈$ 35), и он обеспечен исключительно домами 2000−2020 гг. Старый фонд, напротив, показал снижение на 12−15%.

Наблюдается устойчивый тренд перераспределения спроса в пользу современных квартир.

Даже премиальные «сталинки» теряют позиции — арендаторы предпочитают новые ЖК (например, DEPO).

Несмотря на общий высокий уровень стоимостей аренды, бюджетные варианты все еще можно найти.

Минимальные стоимости аренды

1-комнатные — от $ 250. За эту сумму доступны единичные варианты в старом фонде, с устаревшим ремонтом и удалённой локацией. Ближе к $ 300 выбор расширяется, но всё ещё преимущественно старый фонд.
В редких случаях за $ 220 можно найти новостройку без отделки (чаще «Минск-Мир», реже другие ЖК).
2-комнатные — старт от $ 300, в основном старый фонд или новостройка без отделки. При добавлении $ 50 выбор заметно увеличивается.
Если бюджет меньше $ 300, остаётся подселение: комната в доме — от $ 170, в квартире — от $ 260.
3-комнатные — от $ 350, но это единичные «уставшие» квартиры или новостройки без отделки. Основной рынок — от $ 400, иногда с мебелью и техникой, но ремонт простой.

Районная специфика

Самые доступные варианты — Заводской, Ленинский, Фрунзенский районы. Последний предлагает как бюджетные квартиры, так и современные ЖК рядом с метро и зелёными зонами.

Самые дорогие — Центральный, Первомайский, Октябрьский (за счёт «Минск-Мира», «Маяка Минска» и линий метро).

Выводы и прогнозы на 2026 год от Realt

Долгосрочная аренда в Минске остаётся востребованной, что логично для миллионной столицы, являющейся центром притяжения для всей страны. Все это, вместе со стабильной экономикой и ростом зарплат обуславливает рост стоимостей аренды.

Но осенью темпы роста немного замедлились, а судя по ценам объявлений, и вообще замерли. Это вполне объяснимо, если вспомнить, если вспомнить что рост стоимостей аренды наблюдается уже не первый год.

Мы допускаем, что в 2025 году рынок достиг довольно высокого уровня для Минска, но ещё не максимального. Поэтому в 2026 году не стоит ждать столь интенсивного роста стоимостей аренды.

Во-первых, потому что на фоне высоких стоимостей аренды и продолжающего оставаться в зоне массовой доступности кредитования приобретения собственного жилья (особенно, новостроек от застройщиков), все больше людей вынуждены будут выбирать не аренду, а покупку своей квартиры в кредит. Логика проста — арендуя по таким стоимостям, очень сложно будет собрать сумму на приобретение жилья.

Во-вторых, по причине еще большего усиления конкуренции среди арендодателей в отдельных локациях и жилых комплексах, где высокая концентрация арендных квартир и где стоимости аренды и так уже очень высокие (например, Минск Мир). Это будет вынуждать арендодателей если и не снижать стоимости в объявлениях, то как минимум не повышать их и\или уступать арендаторам при просьбе о скидке.

В 2026 году мы ожидаем

при условии сохранения (не ухудшения) текущей экономической ситуации (рост доходов, стабильность обменного курса $), стоимости аренды продолжат расти, но гораздо более низкими темпами и без резких скачков:

Однокомнатные и двухкомнатные — плюс 4−6% совокупно за год.
Трёхкомнатные — рост небольшой, 1−3%.
Четырёхкомнатные — новые дома подорожают на 2−4%, старый фонд может ещё потерять в цене.

В то же время улучшение вышеупомянутых экономических условий, впрочем как и ухудшение доступности кредитования приобретения жилья, может подогреть рост стоимостей аренды

снизившийся доллар уменьшит стоимость аренды в BYN и даст арендодателям подтянуть их вверх в $. Нечто подобное, но только с ценами, наблюдалось в текущем году на вторичном рынке жилья — когда просевший на 16% доллар сделал возможным столь интенсивный рост цен;
подорожавшие кредиты или любое другое усложнение их получения, сделает покупку собственного жилья менее доступной и тем самым не оставит людям выбора, кроме как снова арендовать квартиру и копить средства на ее покупку.