Квартир стало меньше, а однушки в сделках подешевели. Что произошло на вторичке Минска 8−14 декабря

Представленные ниже данные рассчитаны без учета квартир в строящихся домах — чтобы исключить их влияние на объем предложения и средний уровень цен вторичного рынка.

Количество квартир в продаже

Совокупное количество квартир, которое было доступно для выбора покупателям на вторичном рынке жилья в базе Realt, за прошлую неделю уменьшилось на 100 квартир и составило 5,1 тыс. объектов.

При этом выбор квартир в моменте, по состоянию на 15 декабря, гораздо меньше — порядка 4,4 тыс. уникальных квартир. И этот показатель также уменьшился по сравнению с началом прошлой недели на 300 квартир.

Сужение предложения по большей части можно объяснить активизацией продаж квартир в декабре, который сегодня идет на уровне самого активного месяца года. Но чтобы забрать этот титул у августа, декабрю надо очень сильно постараться, с учетом предстоящего большого количества выходных и праздничных забот у покупателей.

Цены объявлений

За прошлую неделю количество продавцов, снизивших цену в объявлении — снова немного, но увеличилось: подешевело 419 квартир в среднем на 1000−5000 долларов (около 8% от всего предложения). При этом количество случаев увеличения цены уменьшилось: стали дороже 104 квартиры (около 2%) в среднем на 1000−5000 долларов.

Для сравнения: за позапрошлую неделю (с 1 по 7 декабря) подешевело 413 квартир в среднем на 1000−5000 долларов (около 8% от всего предложения), а стали дороже 128 квартир (около 2%) в среднем на 2100−10 450 долларов.

Несмотря на продолжающий увеличиваться дисбаланс между продавцами (виден на инфографике ниже), ценовой тренд мы по-прежнему характеризуем, как «растущий» — по причине сохраняющегося увеличения цен на только выходящие в продажу квартиры.

Если посчитать изменение цен по уже находившимся в продаже на прошлой неделе квартирам, то получим снижение цены в среднем на -2%. В то же время из-за новых объявлений, итоговый показатель за прошлую неделю показал прирост +0,5% до 2113 $\кв. м.

На вторичке Минск-Мира аналогичная ситуация: стоимость квадрата в объявлениях поднялась на 0,7% до 2094 $/м2.

Как понимать текущую ситуацию

Цены объявлений, это не объективный индикатор, а лишь отражение желаний продавцов максимизировать цену продажи. Плюс к этому, в каждой из них заложена надбавка на торг.

А продавцы только выходящих на продажу квартир, поднимают цены еще больше, потому что ориентируются на цены объявлений и, вспоминая неоднократные статьи про ценовые рекорды и активный покупательский спрос, добавляют еще больше. Вдруг получится продать по такой стоимости. И это классическая схема, которая работает уже не первый год.

Но в то же время, следует учитывать, что уже второй месяц растет количество продавцов, снижающих цены в объявлениях вследствие растягивания сроков продаж. А это уже «звоночек» для продавцов. И вот этот факт уже может выступать определенным показателем ценовой «перегретости» рынка. По крайней мере, для сегодняшнего дня: считанных дней до конца года, неопределенности с наступлением нового года и ожидаемой просадки активности покупателей в январе.

В разрезе комнат в столице наблюдается такая ситуация. Существеннее всего стоимость квадрата изменилась у однушек— плюс 0.8%.

Оперативные данные по сделкам в Минске

По итогам двух недель декабря можно констатировать активизацию продаж квартир (см. диаграмму ниже). Сказывается желание многих покупателей закрыть жилищный вопрос до конца года. Но это по сравнению с весьма спокойным ноябрем. В то время как до самого активного месяца года, августа, декабрю может не хватить рабочих дней, занятых праздниками. В результате, по итогам декабря мы прогнозируем порядка 1400 сделок (очищенных от продаж долей и комнат), что нельзя назвать плохим показателем, поскольку это средний для 2025 объем ежемесячных продаж квартир.

Но настораживают оперативные данные по ценам декабрьских сделок: однокомнатные квартиры показали -1,5%. В то время как по остальным квартирам прибавка в цене сохраняется.

Пока однозначно утверждать о снижении цен, нельзя — до конца месяца, вместе с пополнением базы сделок, ситуация может поменяться.

Но сам факт заставляет поразмыслить на тем — может действительно стоимость однушек (2025 $ за квадрат по сделкам) уже достигла того самого предела покупательских возможностей?